上海這些跌慘的“絕版”小區，未來還能翻身嗎？

上海樓市有一類房子其實接近于絕版產品：

未來很難再次復制相同的地段、或者同地段即便開發新房也很難再做類似的產品類型。

比如南京西路、徐家匯、梧桐區，這些地方的成功都有特殊的時代背景，如今幾乎很難復制。

而這些板塊內部都有很多當年做的老牌商品房，當年定位很高品質很好。

而他們的產品也幾乎都是絕版的。

上海市區現在新房全面豪宅化200平起步，而這些改善社區大多當年都是100-180平，定位中產，在如今的上海市區也是接近絕版的存在。

如果從這個角度來看，這樣的房子理應很稀缺——

但是事實上，上海樓市的這種絕版產品，其實房價也跌的很厲害。

像國際麗都城的低區曾經成交單價超16萬，近期甚至出現了10萬的成交價。

比如黃浦的馬當路三兄弟中的匯龍新城，也是房價大幅度回落的代表。

高位時，匯龍新城成交價也是高到16w；

如今也是回落到了10-11萬的檔次。

回顧到幾年前，在2020年的上漲行情中這類絕版社區一度是領漲樓市上漲的標桿，如今卻貌似被拋棄了。

這些絕版的房子，未來真的會持續下滑，難以翻身嗎？

所謂的絕版地段+絕版房子，開頭我已經給過解釋。

防止這么說有點繞口，我換一個更加接地氣的說法：

就是那些你一聽到這個地段，就覺得應該建豪宅的地方就可以視為絕版地段。

而這些非豪宅的社區，以后也不會再建設了，達成了某種意義上的絕版。

比如梧桐區里面的地段，無論是哪條路：

淮海路、高安路、衡山路、湖南路、巨鹿路……

如果這地方今天有機會建房子，他百分之一百都得建頂級豪宅。

比如南京西路邊上，如果今天出現了一個新房，百分之百就是靜安新一代第一豪宅。

比如馬當路、新天地，如今只要有一塊住宅地塊能出來，他就得規劃成豪宅。

從另一個角度來說，好地段一直是稀缺資源，頂級地段都可以說是“絕版”的。

因為在城市發展的構成中，好地段的誕生十分困難，一個新的好地段誕生之前一定是有大時代背景：

大量的外來人口導入，推著城市往前發展，誕生大量新地段；

人口達到階段性的頂峰，這時候不同階層的人逐漸分流居住，進而演變出好地段和差地段。

100年前特殊時代人口大規模來上海之后開始產生了富人住的梧桐區；

建國之后開始發展的就是全國工人到上海開發的工人新村，但是并非好地段；

這個過程中異軍突起的大概只有天平路街道以及外溢的泛徐家匯地區，在特殊歷史時期在一代人心中成為了好地段；

90年代起城市化建設初期，優先發展的也是之前那代人心里，地段階級固化留下的各種好地段，或者說上只角。

直到90年代中后期一直到2010年前后這批新上海人導入，上海才誕生了今天這些新的好地段——

不過大多都是中產社區，除了濱江地帶的豪宅區是后來者，大部分富人區還是百年前留下的好地段，無非是這些地方在90年代那輪大開發時這些地方也是率先崛起。

比如淮海路、南京西路，這些地方90年代大開發就是市區CBD的選址地，即便是現在依然是頂流。

綜合考慮時代背景、發展歷史、產業背景，這些地方的誕生都是不可復制的：

以我們強大的基礎建設能力，復刻一條南京西路可能只要三年時間，誕生卻再也誕生不了一個像南京西路深受認可、且產業強勁的上海第一商圈。

站在今天看未來，上海未來十幾年大概就是維持2500萬人，人口短期暴漲很難；

上海到如今城市發展規律上也依然是以黃浦為市中心，沒有像杭州一樣搞個錢江新城，很難對傳統好地段產生顛覆性的影響。

這就意味著新的頂級商圈、頂級地段的誕生概率很小，最多是定向引進富人，額外多幾個富人區，多賣點豪宅。

從這個維度看，上海這些絕版地段的好房子，即便是未來也是絕版的存在——

因為新建的豪宅區里，也不太會規劃這種小面積的普通改善住宅。

房子不會賣，價格不好談

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明確了這種絕版地段的稀缺性，自然也就知道了2020年那波行情里，

為什么像南京西路、新天地、馬當路、或者梧桐區、甚至新晉豪宅區董家渡里面的這些中產房子，在2020年那波行情里，都是漲的最猛的一批：

上有頂級豪宅暴漲帶飛，下有中環中產社區拖住底部，哪有價格不漲的道理？

不過說到這里，你可能會問，開篇不是說這種房子現在跌慘了嗎？咋還稀缺起來了？

其實原因不復雜，本質還是個供需關系和價格錨點的問題。

之前2020年那時候，這些房子稀缺的更明顯：

市中心這個預算段要么買這些老社區，要么去中環買次新房。

但是2020年之后，上海市區1000萬以上這個區間，開始了大規模供應。

虹、閘、楊部分限售二手房

一開始1000多萬的社區大規模供應的時候，其實對這些房子的沖擊還不大：

因為這些老牌改善社區一般面積都比較大，和99平的鴿子籠吸引的不是一批客戶；

這些社區的價格錨點也是同地段的頂級豪宅，豪宅的價格那會一直十分堅挺，對這些社區的影響并不大。

真正的變化就是去年，新房豪宅大量供應。

一方面，二手豪宅價格開始暴跌，連帶著這些社區房價開始大規模回落；

另一方面，首付比例下降，很多本身買2000萬總價的購房者都去沖新房豪宅了，購買力被嚴重分流。

因此從去年，這些市中心的老商品房們，房價才開始大幅度下滑。

如果問這些房子能不能買，我的答案一定是可以，而且保值增值屬性并不會差。

這么說的原因其實也不復雜。

開篇我就說過，好地段、富人區地段很難在今天這個人口增量有限的時代大規模出現。

即便是如今通過舊改誕生的這些新富人區，也基本不會規劃這種定位改善而非豪宅的產品，即便有些小面積單價也是20萬左右的檔次，產品屬性也屬于小豪宅而非中產。

因此這些豪宅地段的絕版中產社區，其稀缺性根基還在，絕版依然是絕版。

而且其地段的擁簇足夠多足夠大，房子的接盤群體依然雄厚；

未來豪宅價格繼續走高，也依然會給這種社區直接抬轎子，保值增值的基礎很好。

如今這些房子價格跌了一些，反而可以說是到了相對的價格低估周期，完全可以合適價格買入。

但是，需要注意的是：

這類房子在未來，幾乎再也不會像2020年那波行情里成為領漲的社區，強在保值性而非爆發性：

絕版地段的優勢一定可以持續保持，這是頂級地段的不可替代性帶來的底氣，也是絕版產品足夠稀少帶來的稀缺性（社區數量不多）；

但是這些房子其配套的優勢在隨著上海的城市建設減弱；

而且房齡的確是太老了，老化的問題日趨嚴重。

雖然曾經的產品定位很高，配置不錯，但是如今相比于次新房們的確是優勢大幅度縮小。

雖然如今建設的這些新房，可能地段一般，但是畢竟房齡新；

但是這兩年大趨勢是剛需住宅中產化、中產社區豪宅化，外立面石材、鋁板，社區搞精裝地庫、會所；

產品上也搞了轉角飄窗、提高了層高，甚至是最近放風的四代住宅甚至搞出來了三陽臺。

圖源網絡，轉角飄窗

這直接讓這些新房，看起來和黃浦靜安徐匯市中心的老牌標桿社區們出現了“代際差”。

而且，曾經因為70/90限制造成的新房鴿子籠現象，如今已經在新規下開始逐漸放大，新房的戶型配置也開始適合改善了起來。

雖然從我們專業視角看，這些房子其實和2005那批房子沒有本質上的代差；

但是隨著新房對市場的教育、伴隨著新房的大量供應，公眾對住宅的審美要求變高，老牌社區的缺陷在被放大：

雖然地段好，但是社區斑駁的外立面、長滿水草的人工湖、梅雨天十分潮濕的地庫、下班晚就沒有了的停車位。

我花了十四五萬買的房子居住體驗，和新房的居住體驗的確有差距。

而隨著上海進入中城時代，大中環上眾多板塊在基礎配套層面（商業、教育、醫療）也會逐漸補齊，這個過程也會逐漸縮小和絕版地段的配套差距。

可能我不是頂級地段，但是中產地段也足以滿足我的日常生活需求。

這種情況下，這些老牌社區的優勢其實是在被稀釋的，競爭者越來越多。

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關于房齡老化的問題，我其實之前就寫過一篇文章聊過上海市區的老商品房，未來會被市場拋棄嗎？

老社區在任何國家都存在，只是我國目前還是增量開發時代，建筑更新還沒有全部展開。

但是未來這么多高層社區全部拆除顯然是不現實的，上海樓市的二手房肯定也會走向翻新之路。

如果進入翻新時代，這批市區絕版地段的好房子優勢就明顯了：

1、地段足夠好，且小區業主足夠有錢，具備搞翻新的一梯隊條件。

2、這些產品定位當年就很高，有好的園林，好的大堂，好的戶型結構，一翻新依然很牛。

舉個例子，像隔壁的杭州，外立面翻新已經有了成熟體系，交付15年的小區也從涂料變鋁板。

大堂翻新，上海其實也已經發生過了，聯洋就有，感興趣的朋友可以去了解了解。

真正比較麻煩的其實反而是車位問題，地庫不能重新挖，人車不分流就是不分流，這個對于老牌社區來說是硬傷。

綜合考慮未來翻新的可能、未來幾年樓市的供應結構、長期的價值走勢，對于這類房子如何選，我大概說一下思路：

第一是買小不買大。

在上海的“門檻型豪宅”們，突然賣瘋了我提到了市區還會供應一批非頂豪地塊，總價預計也就是2000多萬到三千萬的檔次，直接補齊中產到豪宅區之間那一檔需求。

以前，高級中產沒得選，只能買入這種絕版地段的大戶型。

未來這種選擇變多了，再往上加些預算都夠得到豪宅社區了，這種情況下盡量就別再碰這些老牌中產社區的大戶型了，風險很大。

實際看成交數據，即便在今天這波改善浪潮下，這些絕版社區的超大戶型價格也已經更便宜了；

反而是2000萬以內、160平以內的大三房、大兩房，價格表現更堅挺。

第二是產品買高端不買低端。

當年定位高的社區，當下和新房的差距才更小，未來翻新之后翻身的概率才更大。

買好地段的垃圾，翻新了也不會好到哪里去，這是骨架和結構決定的。

第三是戶型一定要買最方正的。

現在新房戶型大多都是飛機戶型南北通透，但是這些老社區里面有很多奇怪的戶型，都不建議碰，完全跟不上今天這個時代了。

比如下面這套之前說了很多次的案例，奇怪的大兩房本質就是錯配產品，長期不保值。

篇幅有限，關于上海樓市后市的走向變化，歡迎聯系我們聊聊，也可線下沙龍一起交流討論未來幾年行情的變化。