重慶
01
從去年的930新政到現(xiàn)在，9個月了。
等了9個月，新一輪的樓市政策大潮終于來了！
上周，作為一線城市的廣州終于官宣全面取消限購、限售、限價等政策，正式開啟了樓市“LUO奔”模式。
圖源網(wǎng)絡(luò)
廣州樓市LUO奔，重慶會怎樣？
今天我就來給你們分析一下，樓市新一輪的政策大潮究竟會給重慶的房價帶來怎樣的影響。
對于廣州樓市的徹底松綁，很多人并不看好，因為廣州之前本來就差不多已經(jīng)“脫光”了，是四個一線城市里面“脫”得最多的一個。
但這件事更深層次的意義在于，廣州的政策不是出給廣州的，而是出給深圳的。
北上廣深四個一線城市，廣州的房價是相對溫和的，因此也永遠(yuǎn)是第一個松綁的。
接著就是深圳、上海、北京。
一個多月前，廣東省政府發(fā)了一個通知，要求廣東全省取消房地產(chǎn)限制性政策?，F(xiàn)在廣州已經(jīng)跟進(jìn)，下一個必然就是深圳。
雖然今天國家統(tǒng)計局出來表示，房地產(chǎn)市場繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。但從具體數(shù)據(jù)上看，1-5月份新建商品房銷售面積和銷售額同比仍然分別下降了2.9%和3.8%。
圖源國家統(tǒng)計局
仍然是在下滑，只是下滑的速度變慢了。
官方也承認(rèn)，“房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程當(dāng)中，市場信心還待持續(xù)修復(fù)，市場供求關(guān)系仍待改善，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力。”
圖源網(wǎng)絡(luò)
在這樣的背景下，廣州之后必須是深圳；深圳之后一定就是上海和北京。
四大一線城市一旦“脫光”，中國樓市將全面進(jìn)入“LUO奔”時代。
02
相比起這一次廣州全面解除限購，我覺得更值得大家關(guān)注的是全面取消限價。
全面取消限價，就意味著對存量商品房的限價也一并取消了。
從此以后，廣州就是一個完全市場化的市場了。不管是開發(fā)商還是二手房東，全都自主定價，想漲就漲，想跌就跌，政府不再控制價格。
如果北京、上海、深圳也全面取消限購和限價會怎么樣？
答案是：新房價格會立即飆升！
你們還記不記得上海的潮鳴東方？
13.1萬拿的地，本來該賣26萬，但由于限價只賣到19萬。結(jié)果就是，120套房子開盤秒光。
同樣的，在北京海淀一個樓盤，今年年初9萬拿的地。本來該賣18萬，結(jié)果只賣14萬。結(jié)果也是一樣，開盤賣了180套，進(jìn)賬62個億。
要知道，就這種“賣便宜了”的價格，仍然是比周邊的房子貴了25%-30%。
如果沒有限價，會賣到多少？
這樣的邏輯同樣適用于去年和今年地王頻出的杭州和成都。
到今年下半年和明年上半年，這兩個城市的地王項目集中上市的時候，限價必須打開。
否則你讓這些地王怎么玩？
要讓這個游戲可以持續(xù)玩下去，限價政策就是必須取消的。限價取消，新房價格會立即跳漲一個臺階。
北上廣深如此，杭州成都如此，其它城市也是如此。
03
重慶雖然早已沒有限價政策，但這樣的邏輯同樣存在。
政府要賣地，還要高價賣地，如果新房價格不漲，那這個游戲同樣玩不下去。
事實上，從數(shù)據(jù)上看，重慶新房的價格本來也是一直在漲的。
圖源克而瑞重慶
但光是新房漲是不行的，必須是一二手房都漲。
你說地段再核心，房子修得再好，觀音橋的新房賣四五萬，中央公園的二手房就只賣八千，有錢人看了心里也會打鼓。
不是說不買，但至少會觀望，決策周期會變長。
決策周期一長，新房銷量就撐不住了。一旦新房市場撐不住，土地市場就更沒戲。
所以要這個游戲能夠玩下去，房價要漲，而且需要普漲。至少新房與二手的差距不能拉得太大。
另一個影響是房價的外溢效應(yīng)。
我們都不去說北上廣深，單說隔壁成都的地價都已經(jīng)上了4萬了。
4萬的地價修出來的房子該賣多少錢？七八萬跑不掉吧？
要知道，成都不是北上廣深，不是一線城市，不是東部沿海城市，而是跟重慶一樣是西部城市，并且基本面和重慶并沒有太大差別，甚至重慶在GDP總量、工業(yè)增加值、中心城區(qū)人均可支配收入等方面還略勝一籌。
雖然支撐成都樓市的因素很多，并且很多人看好成都，但同樣檔次的房子，一邊賣8萬，一邊只賣2萬，單從投資的角度來講，該買哪個應(yīng)該不難選吧。
這樣的房價外溢不但來自成都，也來自政策“脫光”之后的北上廣深和大量的東部強(qiáng)二線城市。
重慶是中國經(jīng)濟(jì)最后的底牌，同樣也一直都是中國房價最后的洼地。
一旦一線城市政策全線放開，地王項目扎堆入市，十倍以上的房價外溢效應(yīng)會把重慶淹沒。
再疊加這幾年重慶自身供應(yīng)量急劇縮減、新房升級迭代、城市更新加速等影響，重慶房價的走勢不難想象。
而這一切，不會讓我們等太久。
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