有了“新款”誰還買“老款”？住房新規你懂了沒

成都新規已經執行一周年，不少四代住宅和新規項目已經陸續入市。現在很多購房者看房時，除了地段，先問的不是學區也不是價格，而是——得房率多少？

如果說這些新品帶給我們最深刻的印象是什么，就是如今的新戶型得房率，讓人感到可怕！部分戶型擁有了超過100%得房率，個別戶型得房率甚至拉到了近170%。這對買房人來說，同樣的面積段可以獲得更大的實得空間，新房市場的競爭力更強了。

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新政策核心變化

現在我們再來梳理一下新規的內容。

新規修編的主要內容包括：容積率、用地混合、地下空間、建筑密度、豎向、停車配建、底商、底層架空、陽臺板率、第五立面等管理要求。

此外，該征求意見稿還明確了住宅層高不應低于3米；將陽臺等半開敞空間占比15%提升至20%；按“戶”進行配建地下停車位等，為市民提供更多儲物、通風、綠化等空間，也可推動戶型設計迭代升級。

適度提升建筑密度、強化地下空間便民化利用、恢復底商設置

適度提升建筑密度，可用于增設景觀廊道、小區服務用房等小區配套服務設施，為業主提供更多的公共活動空間；鼓勵住宅物業管理用房利用地下空間布局快遞收發等便民配套設施，推動垃圾用房利用地下空間設置，利于打造整潔宜人的小區環境。

同時本次修編恢復設置社區底商，以利于打造多樣化街區形態，形成適應成都地方特色的慢行街區，提高居民出行舒適度和生活便利性。

提高陽臺等半開敞空間比例、規范住宅層高、推動底層架空設置

結合公園城市示范區建設要求以及我市氣候特點，將陽臺等半開敞空間占比由15%提升至20%，既可增加住宅得房率、推動產品創新和戶型設計迭代升級，又可為居民提供儲物、通風、綠化及休閑健身等復合型空間，同時明確住宅層高不應低于3米，提升居住舒適度；

另外規定了住宅首層應局部架空，實現公共活動空間在小區內部的延伸，形成交流互動、開放共享、視線通透的公共開敞空間，滿足居民高品質生活需求。

順應社會發展形勢，推動停車供需平衡，精細化設置地下停車位配建標準

此次修編按“戶”進行配建地下停車位，可更好地適應住宅市場戶型變化，對各類戶型產品車位供給有較明顯調劑作用，既可解決以大戶型為主的改善性住房地下車位配比過高的問題，又能適度提升以中小戶型為主的保障性住房等產品車位配比，做到“車有其位”，進一步提升停車位管理精細化水平。

加大建筑立面支持力度，鼓勵高品質建筑設計，提升城市景觀風貌

鼓勵公共建筑實施立體綠化，明確各類建筑第五立面管理要求，將屋面空間打造成整潔有序、環境舒適的活動場所；

將建筑外墻外飾面層、公共建筑的空中共享平臺納入容積率獎勵政策，以利于打造高品質建筑立面效果；

明確原生地形地貌保護與利用的基本原則，以利于打造良好的城市景觀，塑造公園城市特色風貌。

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新舊對比，利好購房者

從購房者的角度來解讀一下，新規對買房有何影響？

首先是社區底商的要求變化。相較于2017版規范“新建住宅建筑不得設置底商，商業應獨立設置”的規定，新規提出適度提升建筑密度、強化地下空間便民化利用、恢復底商設置。

從官方的口吻中可以看到此舉是為增設景觀廊道、小區服務用房等小區配套服務設施，打造多樣化街區形態，但缺點也顯而易見，犧牲了臨路住戶的品質，底商過多易噪音擾民，并且有一定的安全隱患。

其次，陽臺、飄窗等半開敞空間比例從15%提升至20%，有利于增加住宅得房率，提升市場競爭力。過去套內面積100㎡的戶型，陽臺、飄窗等贈送、半贈送面積最多約為15㎡。而新規，同樣面積的產品，陽臺、飄窗等面積可以達到約20㎡。多出來的空間可打造出一個小茶室，增加居住體驗感，有利于提升產品的市場競爭能力。

最后，新規按“戶”進行配建地下停車位，并且以戶型建面＜90㎡，90㎡≤戶型建面＜144㎡，144㎡≤戶型建面＜200㎡和≥200㎡來劃分了4個檔位區間。這更好地適應住宅市場戶型變化，相較于前2017版的按總建面的計算方法，對各類戶型產品車位供給有較明顯調劑作用，更精準的解決“停車位緊張”的問題。

總的來說，新版2024成都市城市規劃管理技術規定，可以說從某種程度上放寬了規劃限制，尤其是對住宅陽臺比例、車位配置等要求，這一方面是對居住品質和產品競爭力的提升，另一方面也是在滿足需求情況減少車位配套降低建設成本。可以說新規是在房地產低迷的市場情況下，除了從取消限購、放松限貸、放寬準入條件之外，從規劃政策層面對開發商、購房者以具體實惠的又一個受到大家關注政策。

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新規產品受市場青睞

拉通新規產品入市的整個周期，從去年的越秀·天悅云萃二期開始，新規產品就在市場形成了斷層領先。

2024年，在《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》落地僅兩個多月后，越秀·天悅云萃Ⅱ期入市，成為成都首個采用新規建設的項目。成都越秀還開創市場先河，設計出“戀人主臥”、“戶外花園餐廳”等場景。

華潤置地中環天宸也快速響應成都住宅建設新規：接近110%的高得房率、270°視野面寬、最小面積110㎡都做到了獨梯入戶、“浮空花園”不再是千萬級豪宅高配而成為項目標配……

花照天珺是茶花板塊新規下的第一個產品，超100%的得房率。143㎡及以上面積段，保利均設置了一個大進深陽臺，將其命名為「島院大平層」。其143㎡戶型還利用「新規」多出的面積在客廳側面與書房相連處，設置了一個3米寬，2.4米進深的陽臺。面積約7.2㎡，剛好是143㎡的5%。同時還優化了面積分配，保留并加強了北側后勤陽臺。

同時，保利還為這款143㎡戶型設置了雙套房，并且還保留了一個轉角采光+獨立衣帽間的主臥區。空中島院+完整后勤區，讓143㎡真正實現了高維改善。

克而瑞四川發布的數據可以佐證，成都新規產品的火爆。目前成都入市新規項目超13個，約7成項目推售1月內網簽率超80%。購房者對“新規”的接受度和喜愛程度可見一斑。

在許多購房者看來，大得房率的新規產品，雖然單價比同區域的其他項目更高，但如果以實得面積來看，更能算得過賬：上述項目的得房率幾乎都超過了100%。而且，入戶光廳、一層架空等設計，對購房者而言，都是加分項。

新規產品對于市場更明顯的影響體現在二圈層。

在4月成交面積的統計中，TOP10榜單上僅有兩個二圈層項目上榜，全是新規產品——一個是位于郫都區的鷺島臻宸壹品，一個是位于新都區的嘉禾桂府。

其中，鷺島臻宸壹品位于郫都區科創城板塊，打造了2T2戶的14-17F小高層和4F疊拼，其中小高層的建面約109-175㎡。據了解，項目自今年入市以來，已經賣了超400套。

而位于新都區的嘉禾桂府，去年底入市，現在僅剩最后一棟樓待售。

區別于主城項目以地段作為第一考量，二圈層往往一個板塊內有多個項目同時在售，新規產品則形成“降維打擊”，從激烈的競爭中脫穎而出。

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好房子時代已來臨

四代宅時代，市場或許還將進一步分化。

2025年“好房子”概念首次寫入政府工作報告，今年，也被稱之為“好房子”建設元年。無論是政策落地，還是房企產品升級，都在全面提速。

全國性新規方面，《住宅項目規范》已于5月1日起正式實施，作為一個強制性文件，《住宅項目規范》的出臺將從整體層面提升住宅標準。

新規包含多項重要變化，例如：新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門、衛生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿高度；要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內；要求空調室外機安裝在專用平臺；規定了不同氣候區供暖、空調設施設置要求等。

如果你有購房需求且錢包充足，不一定要買，但最好去各個新盤看看的原因。

只有看過“最新款”，你才知道為何不選“老款”。