有了“新款”誰(shuí)還買(mǎi)“老款”？住房新規(guī)你懂了沒(méi)

成都新規(guī)已經(jīng)執(zhí)行一周年，不少四代住宅和新規(guī)項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)入市。現(xiàn)在很多購(gòu)房者看房時(shí)，除了地段，先問(wèn)的不是學(xué)區(qū)也不是價(jià)格，而是——得房率多少？

如果說(shuō)這些新品帶給我們最深刻的印象是什么，就是如今的新戶型得房率，讓人感到可怕！部分戶型擁有了超過(guò)100%得房率，個(gè)別戶型得房率甚至拉到了近170%。這對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，同樣的面積段可以獲得更大的實(shí)得空間，新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)了。

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新政策核心變化

現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)梳理一下新規(guī)的內(nèi)容。

新規(guī)修編的主要內(nèi)容包括：容積率、用地混合、地下空間、建筑密度、豎向、停車(chē)配建、底商、底層架空、陽(yáng)臺(tái)板率、第五立面等管理要求。

此外，該征求意見(jiàn)稿還明確了住宅層高不應(yīng)低于3米；將陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間占比15%提升至20%；按“戶”進(jìn)行配建地下停車(chē)位等，為市民提供更多儲(chǔ)物、通風(fēng)、綠化等空間，也可推動(dòng)戶型設(shè)計(jì)迭代升級(jí)。

適度提升建筑密度、強(qiáng)化地下空間便民化利用、恢復(fù)底商設(shè)置

適度提升建筑密度，可用于增設(shè)景觀廊道、小區(qū)服務(wù)用房等小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，為業(yè)主提供更多的公共活動(dòng)空間；鼓勵(lì)住宅物業(yè)管理用房利用地下空間布局快遞收發(fā)等便民配套設(shè)施，推動(dòng)垃圾用房利用地下空間設(shè)置，利于打造整潔宜人的小區(qū)環(huán)境。

同時(shí)本次修編恢復(fù)設(shè)置社區(qū)底商，以利于打造多樣化街區(qū)形態(tài)，形成適應(yīng)成都地方特色的慢行街區(qū)，提高居民出行舒適度和生活便利性。

提高陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間比例、規(guī)范住宅層高、推動(dòng)底層架空設(shè)置

結(jié)合公園城市示范區(qū)建設(shè)要求以及我市氣候特點(diǎn)，將陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間占比由15%提升至20%，既可增加住宅得房率、推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新和戶型設(shè)計(jì)迭代升級(jí)，又可為居民提供儲(chǔ)物、通風(fēng)、綠化及休閑健身等復(fù)合型空間，同時(shí)明確住宅層高不應(yīng)低于3米，提升居住舒適度；

另外規(guī)定了住宅首層應(yīng)局部架空，實(shí)現(xiàn)公共活動(dòng)空間在小區(qū)內(nèi)部的延伸，形成交流互動(dòng)、開(kāi)放共享、視線通透的公共開(kāi)敞空間，滿足居民高品質(zhì)生活需求。

順應(yīng)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，推動(dòng)停車(chē)供需平衡，精細(xì)化設(shè)置地下停車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)

此次修編按“戶”進(jìn)行配建地下停車(chē)位，可更好地適應(yīng)住宅市場(chǎng)戶型變化，對(duì)各類(lèi)戶型產(chǎn)品車(chē)位供給有較明顯調(diào)劑作用，既可解決以大戶型為主的改善性住房地下車(chē)位配比過(guò)高的問(wèn)題，又能適度提升以中小戶型為主的保障性住房等產(chǎn)品車(chē)位配比，做到“車(chē)有其位”，進(jìn)一步提升停車(chē)位管理精細(xì)化水平。

加大建筑立面支持力度，鼓勵(lì)高品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)，提升城市景觀風(fēng)貌

鼓勵(lì)公共建筑實(shí)施立體綠化，明確各類(lèi)建筑第五立面管理要求，將屋面空間打造成整潔有序、環(huán)境舒適的活動(dòng)場(chǎng)所；

將建筑外墻外飾面層、公共建筑的空中共享平臺(tái)納入容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，以利于打造高品質(zhì)建筑立面效果；

明確原生地形地貌保護(hù)與利用的基本原則，以利于打造良好的城市景觀，塑造公園城市特色風(fēng)貌。

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新舊對(duì)比，利好購(gòu)房者

從購(gòu)房者的角度來(lái)解讀一下，新規(guī)對(duì)買(mǎi)房有何影響？

首先是社區(qū)底商的要求變化。相較于2017版規(guī)范“新建住宅建筑不得設(shè)置底商，商業(yè)應(yīng)獨(dú)立設(shè)置”的規(guī)定，新規(guī)提出適度提升建筑密度、強(qiáng)化地下空間便民化利用、恢復(fù)底商設(shè)置。

從官方的口吻中可以看到此舉是為增設(shè)景觀廊道、小區(qū)服務(wù)用房等小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，打造多樣化街區(qū)形態(tài)，但缺點(diǎn)也顯而易見(jiàn)，犧牲了臨路住戶的品質(zhì)，底商過(guò)多易噪音擾民，并且有一定的安全隱患。

其次，陽(yáng)臺(tái)、飄窗等半開(kāi)敞空間比例從15%提升至20%，有利于增加住宅得房率，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。過(guò)去套內(nèi)面積100㎡的戶型，陽(yáng)臺(tái)、飄窗等贈(zèng)送、半贈(zèng)送面積最多約為15㎡。而新規(guī)，同樣面積的產(chǎn)品，陽(yáng)臺(tái)、飄窗等面積可以達(dá)到約20㎡。多出來(lái)的空間可打造出一個(gè)小茶室，增加居住體驗(yàn)感，有利于提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

最后，新規(guī)按“戶”進(jìn)行配建地下停車(chē)位，并且以戶型建面＜90㎡，90㎡≤戶型建面＜144㎡，144㎡≤戶型建面＜200㎡和≥200㎡來(lái)劃分了4個(gè)檔位區(qū)間。這更好地適應(yīng)住宅市場(chǎng)戶型變化，相較于前2017版的按總建面的計(jì)算方法，對(duì)各類(lèi)戶型產(chǎn)品車(chē)位供給有較明顯調(diào)劑作用，更精準(zhǔn)的解決“停車(chē)位緊張”的問(wèn)題。

總的來(lái)說(shuō)，新版2024成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，可以說(shuō)從某種程度上放寬了規(guī)劃限制，尤其是對(duì)住宅陽(yáng)臺(tái)比例、車(chē)位配置等要求，這一方面是對(duì)居住品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的提升，另一方面也是在滿足需求情況減少車(chē)位配套降低建設(shè)成本。可以說(shuō)新規(guī)是在房地產(chǎn)低迷的市場(chǎng)情況下，除了從取消限購(gòu)、放松限貸、放寬準(zhǔn)入條件之外，從規(guī)劃政策層面對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以具體實(shí)惠的又一個(gè)受到大家關(guān)注政策。

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新規(guī)產(chǎn)品受市場(chǎng)青睞

拉通新規(guī)產(chǎn)品入市的整個(gè)周期，從去年的越秀·天悅云萃二期開(kāi)始，新規(guī)產(chǎn)品就在市場(chǎng)形成了斷層領(lǐng)先。

2024年，在《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》落地僅兩個(gè)多月后，越秀·天悅云萃Ⅱ期入市，成為成都首個(gè)采用新規(guī)建設(shè)的項(xiàng)目。成都越秀還開(kāi)創(chuàng)市場(chǎng)先河，設(shè)計(jì)出“戀人主臥”、“戶外花園餐廳”等場(chǎng)景。

華潤(rùn)置地中環(huán)天宸也快速響應(yīng)成都住宅建設(shè)新規(guī)：接近110%的高得房率、270°視野面寬、最小面積110㎡都做到了獨(dú)梯入戶、“浮空花園”不再是千萬(wàn)級(jí)豪宅高配而成為項(xiàng)目標(biāo)配……

花照天珺是茶花板塊新規(guī)下的第一個(gè)產(chǎn)品，超100%的得房率。143㎡及以上面積段，保利均設(shè)置了一個(gè)大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，將其命名為「島院大平層」。其143㎡戶型還利用「新規(guī)」多出的面積在客廳側(cè)面與書(shū)房相連處，設(shè)置了一個(gè)3米寬，2.4米進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)。面積約7.2㎡，剛好是143㎡的5%。同時(shí)還優(yōu)化了面積分配，保留并加強(qiáng)了北側(cè)后勤陽(yáng)臺(tái)。

同時(shí)，保利還為這款143㎡戶型設(shè)置了雙套房，并且還保留了一個(gè)轉(zhuǎn)角采光+獨(dú)立衣帽間的主臥區(qū)。空中島院+完整后勤區(qū)，讓143㎡真正實(shí)現(xiàn)了高維改善。

克而瑞四川發(fā)布的數(shù)據(jù)可以佐證，成都新規(guī)產(chǎn)品的火爆。目前成都入市新規(guī)項(xiàng)目超13個(gè)，約7成項(xiàng)目推售1月內(nèi)網(wǎng)簽率超80%。購(gòu)房者對(duì)“新規(guī)”的接受度和喜愛(ài)程度可見(jiàn)一斑。

在許多購(gòu)房者看來(lái)，大得房率的新規(guī)產(chǎn)品，雖然單價(jià)比同區(qū)域的其他項(xiàng)目更高，但如果以實(shí)得面積來(lái)看，更能算得過(guò)賬：上述項(xiàng)目的得房率幾乎都超過(guò)了100%。而且，入戶光廳、一層架空等設(shè)計(jì)，對(duì)購(gòu)房者而言，都是加分項(xiàng)。

新規(guī)產(chǎn)品對(duì)于市場(chǎng)更明顯的影響體現(xiàn)在二圈層。

在4月成交面積的統(tǒng)計(jì)中，TOP10榜單上僅有兩個(gè)二圈層項(xiàng)目上榜，全是新規(guī)產(chǎn)品——一個(gè)是位于郫都區(qū)的鷺島臻宸壹品，一個(gè)是位于新都區(qū)的嘉禾桂府。

其中，鷺島臻宸壹品位于郫都區(qū)科創(chuàng)城板塊，打造了2T2戶的14-17F小高層和4F疊拼，其中小高層的建面約109-175㎡。據(jù)了解，項(xiàng)目自今年入市以來(lái)，已經(jīng)賣(mài)了超400套。

而位于新都區(qū)的嘉禾桂府，去年底入市，現(xiàn)在僅剩最后一棟樓待售。

區(qū)別于主城項(xiàng)目以地段作為第一考量，二圈層往往一個(gè)板塊內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，新規(guī)產(chǎn)品則形成“降維打擊”，從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

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好房子時(shí)代已來(lái)臨

四代宅時(shí)代，市場(chǎng)或許還將進(jìn)一步分化。

2025年“好房子”概念首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，今年，也被稱之為“好房子”建設(shè)元年。無(wú)論是政策落地，還是房企產(chǎn)品升級(jí)，都在全面提速。

全國(guó)性新規(guī)方面，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已于5月1日起正式實(shí)施，作為一個(gè)強(qiáng)制性文件，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的出臺(tái)將從整體層面提升住宅標(biāo)準(zhǔn)。

新規(guī)包含多項(xiàng)重要變化，例如：新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯；提高了墻體和樓板隔聲性能；提高了戶門(mén)、衛(wèi)生間門(mén)的通行凈寬；提高了陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度；要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)；要求空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)；規(guī)定了不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)施設(shè)置要求等。

如果你有購(gòu)房需求且錢(qián)包充足，不一定要買(mǎi)，但最好去各個(gè)新盤(pán)看看的原因。

只有看過(guò)“最新款”，你才知道為何不選“老款”。