如果需求下降75%，房地產(chǎn)的未來在哪里？

前段時(shí)間，高盛發(fā)布了一篇聳人聽聞的中國(guó)房產(chǎn)報(bào)告，言稱

｜“城鎮(zhèn)對(duì)新房產(chǎn)的需求在未來幾年里可能保持在每年略低于500萬(wàn)套的水平，較2017年2000萬(wàn)套的峰值水平低75%”。

報(bào)告很長(zhǎng)，但就這一句流轉(zhuǎn)全網(wǎng)，讓同行聞之色變。

好家伙，需求將萎縮到巔峰時(shí)期一半的一半，房地產(chǎn)還干個(gè)寂寞。

這種“唱空”地產(chǎn)未來，不利于行業(yè)向好的觀點(diǎn)，大家可以搜索出來，批判地鑒賞。

毋庸諱言，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)分化、總量日漸萎縮，這個(gè)大趨勢(shì)確是存在，不為任何人的意志而轉(zhuǎn)移。

只是，萎縮的速度與程度，需更多照顧財(cái)政、統(tǒng)計(jì)等同志們的心理承受度。

其實(shí)，測(cè)算新增房產(chǎn)需求，根本不需高盛那么復(fù)雜的模型和分析。有一些簡(jiǎn)單的顯性指標(biāo)，比如，短期看每年新婚登記數(shù)，基本便是市場(chǎng)增量的上限；長(zhǎng)期看新生人口數(shù)量，那便是房地產(chǎn)25年后的基本盤。

據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)結(jié)婚登記數(shù)為610.6萬(wàn)對(duì)，同比下降超20%；2024年全國(guó)出生人口為954萬(wàn)人，對(duì)比地產(chǎn)峰值的2017年，那年出生人口為1723萬(wàn)人，七年一過，幾近折半。

如此看，行業(yè)前景似乎又沒比高盛樂觀到哪。

無論如何，未來肯定還有房地產(chǎn)，只是當(dāng)下的開發(fā)商未必都能活到未來。

市場(chǎng)久未見底，銷售仍在下行。即便“收斂聚焦”的“優(yōu)等生”萬(wàn)科，如今也只能靠大股東“輸血”殘喘，即使被“并表”也可理解。

7月3日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，深鐵集團(tuán)向公司再提供不超過62.49億元借款。至此，凈資產(chǎn)不過3015億元的深鐵集團(tuán)，今年已是第六次出手，年內(nèi)已向萬(wàn)科提供借款累計(jì)超211億元。

其他沒有國(guó)資加持的規(guī)模房企，大部分狀況更已慘不忍睹。

各機(jī)構(gòu)發(fā)布的半年度房企銷售排行榜可見，百?gòu)?qiáng)的銷量整體仍在下降，且跌幅呈擴(kuò)大之勢(shì)。這種趨勢(shì)里，國(guó)資房企漸已“霸榜”。

目前來看，保利、中海、華潤(rùn)位列前三，招商、綠城、建發(fā)緊隨其后，萬(wàn)科淪落到與越秀、金茂同一梯隊(duì)，而碩果僅存的濱江，如被其后的華發(fā)趕超，TOP10便不再有真正意義上的民營(yíng)房企。

榜單往下，融創(chuàng)、恒大、碧桂園這些昔日“龍頭”，“暴雷”之后漸淡出競(jìng)逐，其半年銷售額甚至不及當(dāng)年半個(gè)月。

那些未上市，也不在榜中的地方中小房企，是否就能好好“活下去”？

以筆者所見，或許狀況更不容樂觀。當(dāng)下大部分同行的核心工作無非是借新還舊，爭(zhēng)取融資展期，或者抵押各類沉淀資產(chǎn)籌資還本付息，一樣是苦苦掙扎。

刺激政策的邊際效應(yīng)逐漸衰減，如房產(chǎn)需求持續(xù)疲弱，開發(fā)商難掩頹勢(shì)，地方土地財(cái)政的運(yùn)營(yíng)模式也將難以為繼。為托底土地市場(chǎng)，或緩釋維穩(wěn)壓力，地方國(guó)資不得不介入或兜底，短期接管或“保交樓”。

此舉亦是遞延風(fēng)險(xiǎn)，以空間換時(shí)間，債臺(tái)高筑的地方國(guó)資后期如有心無力，小型房企難免走向凋零。

在盛景的余暉中眺望，新增需求降去四分之三，看起來雖足夠驚悚，置身事內(nèi)之人卻已無暇顧及，只求能“幸存”到彼時(shí)，并為此做各種努力。

一些老牌房企在嘗試轉(zhuǎn)型，比如“輕資產(chǎn)”模式，輸出品牌或管理，與資源型“地主”合作，小股操盤，與地方城投聯(lián)動(dòng)托市。雖然掙的都是辛苦錢，至少能養(yǎng)著團(tuán)隊(duì)，交上社保。

如扛過這一段，在回歸常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，500萬(wàn)套也是不小的規(guī)模，不乏基利市場(chǎng)，或者地域性的機(jī)會(huì)。如剛需、剛改、TOD、書包房、養(yǎng)老康養(yǎng)，或核心城市的核心區(qū)域，類型城市的優(yōu)質(zhì)地塊，至少能讓一些能做好產(chǎn)品、做好物業(yè)的典型房企活得滋潤(rùn)。

活下去，才有未來。