中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地突然轉(zhuǎn)跌！前2月TOP10房企釋放微妙信號(hào)

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1956篇原創(chuàng)

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情況變得有點(diǎn)微妙。

2026年2月已過(guò)，又到了一月一度來(lái)看房企銷售成績(jī)表的時(shí)候。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2026年1—2月，TOP100房企銷售總額為3264.8億元，同比下降27.1%，1月時(shí)這一跌幅為18.9%。數(shù)據(jù)一定程度上受春節(jié)假期影響，因?yàn)榻衲甏汗?jié)集中在2月。

2026年1—2月，百億房企為8家，較同期減少4家：五十億房企17家，較同期減少3家。

各陣營(yíng)房企銷售額均有下降。其中TOP10房企銷售額均值159.6億元，較上年下降25.0%；TOP11-30房企銷售額均值43.8億元，較上年下降26.1%；TOP31-50房企銷售額均值17.1億元，較上年下降34.6%；TOP51-100房企銷售額均值為9.0億元，同比下降30.1%。

根據(jù)慣例，蜜妹還是統(tǒng)計(jì)了最具代表性的TOP10房企銷售額變幅情況，也是有點(diǎn)不太好看。

如下圖，2024年銷售額排名前10的房企里，僅中國(guó)金茂今年前2個(gè)月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，同比增幅為16.49%。其余9家房企全部下跌。

其中去年的黑馬越秀地產(chǎn)也是啞火了，不僅跌幅擴(kuò)大，今年截至目前更是跌出前10，目前暫列第11位。

值得注意的還有華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，這兩家穩(wěn)健、老牌房企2月亦出現(xiàn)異動(dòng)：相比1月的銷售額同比上漲，2月份都轉(zhuǎn)跌了。

其中華潤(rùn)置地從1月的漲幅0.43%轉(zhuǎn)為跌幅13.55%；中海地產(chǎn)從1月的漲幅20.58%轉(zhuǎn)為跌幅8.97%。

在蜜妹看來(lái)，中海的轉(zhuǎn)跌一方面與推盤節(jié)奏有關(guān)，戰(zhàn)略層面，中海2026年初也進(jìn)行了史無(wú)前例的組織大調(diào)整：撤銷四大區(qū)域公司，從“總部－區(qū)域－城市”三級(jí)架構(gòu)直接調(diào)整為“總部－城市”兩級(jí)。

雖然長(zhǎng)期看是為了降本增效、縮短決策鏈條，但在短期執(zhí)行層面，必然帶來(lái)人事動(dòng)蕩、權(quán)責(zé)重塑和流程的暫時(shí)性梗阻。

另外中海在北京的高端項(xiàng)目實(shí)際網(wǎng)簽去化率似乎一般。高端產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，且價(jià)格抗性顯現(xiàn)，導(dǎo)致其雖然有流量，但無(wú)法像2024年那樣快速“清盤”轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。

華潤(rùn)置地這邊也差不多，2026年初再度推進(jìn)區(qū)域整合，將華東區(qū)域六個(gè)地區(qū)公司合并為四個(gè)。

另外其戰(zhàn)略重心似乎正微妙轉(zhuǎn)移，華潤(rùn)置地正試圖從一個(gè)傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，蛻變?yōu)椤巴顿Y－開發(fā)－運(yùn)營(yíng)”價(jià)值閉環(huán)的不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)商。今年也明確了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)的“三條增長(zhǎng)曲線”業(yè)務(wù)模式。

剩下的6家房企里，相比1月銷售額跌幅也都擴(kuò)大了。

從2月數(shù)據(jù)可以看出，即便跌幅慘重，但大體量的房企整體抗跌能力還是要強(qiáng)于中小體量。

最近樓市又有諸多政策層面的利好。在蜜妹看來(lái)，上頭的底牌已經(jīng)亮明：只要不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)有強(qiáng)刺激。這決定了2026年的樓市，不存在“V型”反轉(zhuǎn)的政策基礎(chǔ)，只有溫和筑底的政策環(huán)境。

蜜妹傾向于認(rèn)為，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)“低斜率修復(fù)期”。對(duì)于房企而言，只要還在牌桌上，并且手里還有核心城市的“好牌”，就有機(jī)會(huì)在2026年下半年看到累計(jì)跌幅的顯著收窄。

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