昆明高奢商場爭霸戰，恒隆贏了？

商業觀察

觀察項目 | 昆明高奢市場

作者 | 福貴

“金格百貨時光店MaxMara和zegna撤店，將轉場至昆明恒隆廣場。”

金格百貨，昆明本土地頭蛇，也是昆明曾經的奢侈品代言者；恒隆地產，港資巨頭，昆明恒隆廣場也在近些年壓下金格百貨，成為昆明新的奢侈品代言者。

梳理昆明高端市場，除了本土運營商金格百貨外，還有恒隆地產、SKP、華潤、金鷹商貿等外來巨頭爭相布局昆明市場。

但是，金格百貨逐漸沒落，奢侈品牌接連撤出；金鷹商貿掙扎過，但沒有沖出來；昆明SKP拿地多年，短期內不會有新的動作；昆明萬象城成為大眾消費場。

在這場多巨頭競爭中， 恒隆成為最大贏家？

01

LV、Hermes紛紛進駐

昆明曾排在全國高奢消費第12位

最早引領昆明奢侈品市場的是金格百貨。

1997年3月，出身金龍飯店的趙建中在白塔路云南省中醫學院的一棟側樓開了一家金龍百貨（后來的金格百貨白塔店），它是昆明首個引進國際品牌的百貨商場，填補了當時昆明高端零售空白。（金龍飯店：云南省首家合資飯店，也是第一家四星級飯店。）

經過一段時間經營，2004年11月1日，金龍百貨在東風東路9號開出第一家分店——金格百貨中心店。

圖源：網絡公開信息

這家店以國際頂級品牌為主，與金龍百貨錯位互補，引入了Burberry、zegna、江詩丹頓、PIAGET等品牌，正式確立了金格百貨在昆明奢侈品商場的地位。

特別是2007年，LV在金格百貨中心店開設了它在中國內地的第15家專賣店，開業當日，演員李冰冰、黃曉明親臨捧場。金格百貨中心店為迎接LV的到來，還對項目外立面進行改造，拓寬一樓經營面積。

也是這一年，金格百貨匯都店試營業，金格百貨在昆明的商業版圖進一步擴大。

2009年，金格百貨與俊發合作，在北市區開出金格百貨時光店，開業時一樓幾乎全是opening soon。但是兩年后，LV在這里開出西南地區最大的旗艦店，演藝生涯如日中天的范冰冰親臨現場。

圖源：網絡公開信息

相較2007年開出的專賣店，LV金格百貨時光店門店規格更高，店內售賣的商品更豐富。據聯商網2008年的一篇報道顯示，單LV品牌在金格的一年銷售額就能突破8000萬元。正是這樣的成績，眾多國際品牌紛紛主動上門，要求進駐金格。

除了LV外，后來金格百貨時光店還開出了GUCCI和Hermes等品牌，奢華氛圍進一步提升。

眾多奢侈品牌進駐昆明，也讓昆明在國內奢侈品市場地位水漲船高。據世界奢侈品協會《2010~2011年中國奢侈品消費城市調查報告》，在全國奢侈品數量20強城市排名中，昆明位列第12位。

在金格百貨攻城略地時，還有一個小插曲，那就是外來強龍金鷹商貿入局昆明。

金鷹商貿是國內最具實力的高檔百貨連鎖企業之一，在2001年就成立了云南金鷹實業有限公司，負責拓展昆明市場。

與幾乎同期進駐昆明的百盛不同，金鷹商貿意圖在昆明自建物業，進行商業經營。百盛則是直接租賃物業，在昆明開出國內第21家連鎖門店。

一直在找地的金鷹商貿，到2005年，才開工興建位處護國路和威遠街交匯處的金鷹國際購物中心A座，并于2007年開業。

一家是外來強龍，一家是本土地頭蛇，且都有做高端商業的野心，在品牌招商上自然會手段盡出。

據云南房網早年的報道顯示，當時金格百貨強勢要求部分品牌不得在金鷹的場內開設專柜，盡管金鷹國際購物中心A座引進了與金格百貨關系不睦的Ferragamo，后又引進了Hermes、GUCCI，但在與金格百貨的競爭中，金鷹廣場A座仍處于弱勢。

畢竟在現在來看，昆明第一家真正意義上的購物中心是2005年開業的百大·新西南廣場，2007年開設百貨店，已經落后于市場局勢了。

2011年，金鷹商貿又在金鷹國際購物中心A座斜對角開出金鷹國際購物中心B座，并引進H&M、無印良品、星巴克和蘋果專賣店等，在當時，這些品牌很強勢。

只是最后金鷹商貿沒能打破本土狙擊，曾經引進的HERMES、GUCCI等國際頂級奢侈品牌，最后也去了金格百貨旗下商場。

可以說，2011年是金格百貨的高光時刻，也是昆明的高光時刻。

但是，也是昆明高端市場出現變局的時刻。

02

恒隆入局

與金格百貨正面剛

2011年9月，經過83輪激烈拼搶后，恒隆地產以34.968億元成功摘得位于盤龍區東風廣場的KC2008—32—A1、A2號地塊。

這塊地折合樓面地價8712元/平米，4163萬元/畝，遠超2010年年底如安街地塊的2800萬/畝，是昆明的新地王。

隨后的10月，恒隆地產與昆明市盤龍區政府共同簽署了“恒隆廣場·昆明”項目的建設合作協議，擬投資金額高達120億元。

以位置來看，這塊地與金格百貨中心店相連。而這次，地頭蛇沒有壓過強龍。

資料顯示，在恒隆地產拿下這塊地之前，該地塊就經過兩次拍賣，一次因規劃調整，地塊交易中止，一次是“競買人不足7家”而流拍。

恒隆地產拿地后，項目建設也是一波三折。2012年11月28日，昆明恒隆廣場正式動工，但隔年就因為明通河的改道，部分項目要求配合改道，因而項目施工停止了。

2014年5月，項目恢復施工。但2015年9月12日，昆明市規劃局公告的一則公告稱昆明恒隆廣場地下工程部分的建設工程規劃許可證被注銷，又將昆明恒隆廣場拉回風波中。

2016年，又出現恒隆地產“退出”傳言。

及至2018年9月12日，昆明恒隆廣場商場暨辦公樓封頂，2019年8月23日，昆明恒隆廣場正式開門迎客。

圖源：項目官方

開業之初，項目引入300多家品牌，包括GUCCI、積家、IWC、Sandro等品牌入駐。2020年上半年，又有LV、DIOR、CELINE、BALENCIAG、BVLGARI、勞力士、歐米茄等進駐，品牌陣容進一步提升。

開業至今，昆明恒隆廣場商場租金收入一直處于上升態勢，2020年至2023年租金收入分別為1.83億元、2.69億元、2.85億元、3.06億元，2024年略有下滑，租金收入也有3億元。

出租率則從2020年的91%，上升到去年底的98%，出租率在恒隆各大項目中，僅次于上海、無錫項目。

圖源：項目官方

不像金鷹商貿，恒隆地產在昆明逐步站穩腳跟，成為昆明高奢市場新的代言。

而金格百貨，早在多年前就開始調整業態，轉移了一些品牌資源，以應對昆明恒隆廣場的壓力。

只是，現在來看，金格百貨仍然不是恒隆廣場的對手。據小紅書網友近日發布的消息，金格百貨時光店內的MaxMara和zegna撤店，將轉場至昆明恒隆廣場。

還有金格百貨此前打造的金駿廣場（與昆明恒隆廣場在同一個地鐵站），曾引進HR、DIOR、YSL等數十家高化，以及OTB集團旗下Marni、Diesel、MaisonMargiela，這樣的品牌陣容，已經很厲害了。

但去年贏商網云南站發布的消息顯示，金駿廣場內的大部分品牌都已關閉。

搜索美團信息發現，金駿廣場目前只有36家品牌在營。

圖源：美團APP

這就像是一個輪回，在昆明百貨業稱雄的時代，金格百貨一家獨大，壓得金鷹商貿難以出頭，而恒隆地產沖進昆明市場，昆明恒隆廣場又壓制了金格百貨，成為昆明高端商業的代表。

03

SKP沒動靜

金格走下坡路

恒隆一家獨大？

細數來看，昆明商業核心區主要在東風路一帶，東風路沿線，聚集了昆明恒隆廣場、金駿廣場、金格中心、金鷹國際購物中心、百盛購物中心、順城購物中心、昆明百貨大樓、南屏步行街等商業載體。

不管是本土運營商，還是外來者，都在東風路一帶布局。昆明的高端商業競爭，從早期的金格百貨，到如今的昆明恒隆廣場，以及拿地六年還沒動靜的昆明SKP，基本集中在這里。

百度地圖

2020年，SKP花費1.28億元拿下東風廣場，該地塊與昆明恒隆廣場一街之隔，內地巨頭與港資巨頭將在昆明正面對戰，廣受市場關注。

但是后來昆明SKP拿地時，正好趕上3年大衛生事件，之后市場環境又變了，加之目前SKP的主要精力在杭州SKP，今年盤龍區啟動東風廣場復原工程，昆明SKP開工建設周期又會延后。

就算SKP對頂級品牌的號召力強大，但錯過最佳窗口期，也很難再搶占市場。

百度全景圖，東風廣場一角目測為停車場

關鍵在于昆明的消費市場，很難支撐多家重奢場。

一方面，早些年昆明是西南重要經濟中心，高端消費會比較集中，但是昆明在2019年首入新一線城市后，又掉出新一線行列，2023年重回后又掉出，從側面可以看出昆明經濟發展有些乏力。

另一方面，近10余年，成都對西南的虹吸能力實在太強，奢侈品牌的目光都聚焦在成都，不少頂級品牌在成都開出二店、三店。昆明去年的社零總額也只有成都的三分之一。

最明顯的是品牌的動作，金格百貨沒落后，大多品牌只在昆明恒隆廣場開設一家門店，Tiffany&Co.和LOEWE去年還從昆明撤出。

在這樣的形勢下，昆明SKP短時間內應該不會有動作。而未來，昆明高奢商場會不會就剩下昆明恒隆廣場一家？

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