謝逸楓：上半年北上廣深樓市狂熱，購房者笑了！

文/謝逸楓

一線城市北上廣深上半年樓市火爆，堪稱從來不會辜負購房者。按照2025年上半年一二手住宅成交、土地出讓金額、去庫存周期看，一線城市北上廣深房地產市場已經觸低，完成止跌回穩，仍需要鞏固止跌回穩態勢。

盡管2025年上半年一線城市北上廣深樓市火爆，但是6月一線城市北上廣深樓市呈現政策持續力弱、銷售增長乏力、市場回暖放慢、二手房市場以價換量，其中廣州庫存壓力大，北京庫存上升，深圳房價下跌。

未來一線城市北上廣深樓市政策調整方向來看，北京、上海、深圳，首先是集中在住房限購、限價、限貸、限售、限簽、限企、限離婚、限外企購房等限制措施優化、取消，取消二手房指導價、二手房商業和公積金貸款帶押過戶。

其次是北京、上海、深圳、廣州是在購房落戶、購房補貼、以舊換新、取消外資企業購房、商業貸款和公積金貸款的首付、利率及公積金政策方面優化調整。再次是北京、上海、深圳、廣州在購買稅收（取消增值稅）、存量貸款利率優化。

最后是北京、上海、深圳、廣州在收儲存量商品房用作保障性住房、安置房、共有產權住房、經濟適用房和收回閑置土地及城市更新專項借款、城市更加貨幣化、土地出讓、落戶的戶籍放松、項目白名單方面的政策調整。

第一是北京樓市，總體表現為火爆。一二手房地產市場的成交創3年新，房價上漲，地價大漲。但是6月樓市呈現熱度、回暖放緩的趨勢，政策的持續力下降，樓市動能減弱。因此，未來需要新的政策刺激，鞏固樓市火爆的態度。

第三方的機構數據顯示，2025年1月-6月，北京新房成交18563套，二手房成交88573套。二者加在一起，北京樓市2025年總成交總套數已經達到107136套。107136套總成交，已經達到2024年全年212865套總成交的50.33%。

2025年上半年北京新房的各項數據同比去年上半年都是上漲狀態。其中18563套新房成交，同比上漲23.89%；238.31萬平成交面積，同比上漲23.39%；6.12萬/平成交均價，同比上漲5.11%；1459.95億元成交金額，同比上漲29.70%。

新房“量價齊升”，北京新房成交均價攀升至6.12萬元/平方米，同比上漲5.11%。這一增長主要得益于朝陽、海淀等區域高端項目的集中入市，拉升了全市均價水平。最引人注目的是朝陽、海淀區的爆發式增長。

2025年上半年北京二手房成交8.56萬套，相較于去年同期的7.49萬套，多賣了超1萬套，同比增長14.3%。2025年前6個月北京的二手房月成交都在1萬套以上，連春節假期所在的2月份，有1.19萬套的成交，基本上在1.2萬套的榮枯線上。

二手房以價換量，北京市住建委數據，2025年1月-6月北京市二手住宅累計網簽88574套，其中6月單月成交15139套，環比增長6%，同比增長1%。2025年上半年，北京二手房市場呈現“先揚后抑”走勢，呈現回暖放緩。

上半年全市二手住宅網簽總量逼近9萬套，定格于88574套。這一數字不僅同比大幅增長約25%，更創下了自2022年以來的三年同期成交峰值。市場呈現明顯的“金三銀四”特征，成為上半年峰值。

6月北京市二手住宅網簽量為15139套，環比增長6%，同比增長1%。2025年1月-6月，北京二手住宅網簽量達88575套，為近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手住宅網簽量分別為69754、84332、74780套。

主要受學區購房需求集中釋放及前期政策效應疊加推動。北京核心區域二手房源憑借教育資源與地段優勢持續走俏，而石景山、大興等區域則依靠4萬元/平方米左右的均價和便捷的軌道交通，承接了超40%的核心區外溢客群。

市場回暖是買賣雙方深度博弈下的價格現實。隨著成交放量，二手房市場的掛牌房源數量相比春節前有所增加，二手房掛牌再次超16萬套。上半年北京新房套均價格約786萬元，二手房憑借價格優勢吸引剛需群體，形成雙軌并行格局。

盡管上半年二手住宅總量處于近三年高位，隨著二手房掛牌房源（超過16萬套）持續增加，供需關系趨緊，疊加暑期傳統淡季影響，買賣雙方博弈將延續。若無新政策刺激，7月市場大概維持買方市場特征。

2025年上半年北京土拍成交總額突破千億，2025年上半年北京市土拍市場共供應16幅涉宅用地，成交22幅。供應總建面160.67萬m2，同比下跌32.04%；成交總建面234.42萬m2，同比下跌1.21%；成交總價1005.556億元，同比上漲37.3%。

2025年上半年北京累計成交22宗涉宅地塊，規劃建筑面積234.42萬平方米，土地出讓金高達1005.56億元，同比增加37.3%。6月單月迎來土拍小高潮，成交6宗地塊，規劃建面66.87萬平方米，土地出讓金226.31億元。

其中海淀寶山2宗地塊分別由中建壹品和金隅競得，通州副中心“巨無霸”地塊由中建玖合以74.91億元摘得。土地市場分化特征同樣明顯，上半年成交的22宗地塊中，僅9宗溢價成交，其余13宗均底價成交。

從近五年上半年的土地市場數據來看，2021年上半年無疑是市場高點，供應總建面達344.93萬㎡、成交總建面達429.16萬㎡、成交總金額達1321.341億元。此后市場進入調整期，直到2025年上半年成交總價才重新站上千億關口。

2024年上半年與2025年上半年北京土拍市場成交總建筑面積基本持平，但成交總價卻實現37.3%的同比顯著增長。這主要得益于核心城區優質稀缺地塊的支撐，特別是海淀區和朝陽區土拍市場的突出貢獻。

其中海淀區2025年上半年土地成交總金額363.8億元，占比36.2%。朝陽區誕生百億級大體量地塊，成交總金額213.3億元，占比21.2%。2024年9月北京土地供應政策調整，每月公布一次擬供地清單，增加了核心城區稀缺臨鐵宅地的供應。

此后，北京主城區優質地塊占比增加，海淀、朝陽頻頻出現“王炸“地塊，高地價的成交頻繁出現。CRIC數據顯示，2025年上半年北京成交的22幅宅地中，有12幅位于主城區，占比54.5%，有9幅位于近郊區，占比為40.9%。

這是近5年來主城區成交占比首次超過近郊區。鄰近地鐵、規劃配套完善，貼合北京“職住平衡”的發展方向的優質地塊供應增加，帶動土拍市場熱度攀升，市場信心得到增強，進而反哺新房市場，推動樓市整體升溫回暖。

高溢價率另一面，上半年成交的22幅涉宅用地中，有13幅是以底價成交，占比高達59.1%，創下近5年來的新高。這一數據體現了北京土地市場冷熱分化的格局，雖然高溢價率地塊頻現，但這種熱度是“點狀”高熱，而非市場整體升溫。

核心區域優質地塊受追捧，地塊則面臨流拍、延期出讓的困境，為未來供應埋下伏筆。2025年6月24日，北京上半年掛牌的最后一宗宅地完成交易。建發+金茂聯合體20.8億元底價拿下豐臺槐新NY-030（南區）-02地塊，樓面價40159元/㎡。

隨著北京取消住宅用地限價政策，上半年土地市場迎來顯著變化，高溢價地塊頻頻涌現。其中海淀區表現亮眼，樹村地塊以27.93%的溢價率創下新高，樓面價突破10萬元/平方米大關，刷新北京土拍紀錄，朱房村2個地塊溢價率均超過15%。

隨著槐新地塊的成交，北京2025內上半年土拍收官，累計成交22宗涉宅地塊，金額總計1005.56億元，同比增長37.3%，其中住宅建面合計約217萬㎡，與上年同期基本持平。2024上半年19宗涉宅地塊成交總金額約732.36億元。

平均樓面價來看，2025年北京上半年成交的22幅涉宅用地，平均樓面價突破了4萬，達到了42895元/㎡，同比2024年上半年上漲39%，這是近5年以來的最大增幅。這主要是得益于核心城區優質地塊對整體價格水平的拉升作用。

其中中海樹村地塊以10.23萬/㎡的樓面價一舉刷新北京土拍單價紀錄。2021年上半年-2025年上半年北京土地成交樓面價分別為30789元/㎡、32067元/㎡、3458元/㎡、30863元/㎡、42895元/㎡，地價瘋狂上漲，面粉貴過面包。

新房庫存上升，截至2025年7月5日，北京新房住宅庫存76647套（按照100平/套計算，總面積為766.47萬平方米），比2025年7月4日上升804套。二手房掛牌量比2025年7月4日下降約500套，比高點下降約11900套。

7月4日新房住宅網簽94套，5日共453套，環比6月同期上上升79%。二手住宅網簽387套，5日共1466套，環比6月同期上升49.43%。新房住宅庫存76647套，比4日上升804套。二手房掛牌量比4日下降約500套，比高點下降約11900套。

二手房掛牌量沒有官方數字，只能通過各種渠道收集，隨時都會發生動態變化，因此不是很精確，可以側面反映出業主的售房意愿強弱.其他的數據都是來自建委官網，因此，與市場實際成交存在滯后性。

北京新房和二手房的網簽時間比實際成交時間會滯后，通常來說大部分的成交都會在2個月之內網簽。按照2024年的平均網簽量計算，新房住宅的去化周期為18.1個月，二手房住宅的去化周期應該不低于11個月。

第二是上海樓市。上海一二手交易市場創2022年以來的最高成交，呈現火爆的趨勢。總體來看，在一線城市北京、上海、廣州、深圳當中，上海房地產市場熱度居前，其次是北京，深圳、廣州。

今年以來，上海持續落實好“滬九條”“滬七條”等各項政策措施，房地產市場總體延續去年四季度以來的回穩態勢。2025年1月至6月，一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比上漲17%。

其中2025年1月至6月，一手住房累計成交326萬平方米，同比基本持平。上海上半年外環內76個項目中，有50個認購比超過1，占比超過65%。從價格指數看，今年以來一手住房價格指數環比保持上漲態勢，1至5月環比累計上漲2.7%。

上海市規劃資源局數據顯示，2025年上半年，上海公開出讓的19幅商品住宅地塊中，有15幅溢價成交，其中7幅溢價率超過30%，最高突破40%。樓面地價屢創新高，區域地王頻出，溢價圈直接拓展到遠郊。

例如金山和奉賢、松江、青浦、嘉定等新城，上海土地市場熱度持續長達一年半，在全國走出獨立行情。2025年是上海的“地王年”，市場高熱靠的是核心區稀缺資源的持續釋出和人口增長、居民收入增長及經濟一枝獨秀的增長。

上海土地公開拍賣市場上半年共進行5次集中拍賣，共成交19幅地塊，攬金609.90億元。其中僅3幅地塊底價成交，其余均溢價成交，并且有1幅地塊溢價率達到41.68%，創近兩年土地溢價率新高。

協議出讓市場看點頗多，靜安寺商圈地塊樓板價突破16萬元/平方米，暫時成為樓板價地王。徐匯東安新村三幅地塊協議出讓，總價523億，成為總價地王，被上海地產集團和徐匯城投聯手拿下，創下中國拆遷史四大紀錄。

位于上海徐匯區核心地段的東安新村始建于二十世紀五六十年代，2024年初，東安片區舊城區改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，總出讓面積為15.93萬平，總建筑面積達60.04萬平，其中住宅建筑面積為41.83萬平。

上海地產為何能夠通過協議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊，這得從上海地產的誕生說起。上海地產成立于2002年，是經上海市人民政府批準成立的國有獨資企業集團公司，注冊資本300億元。

截至2023年底，資產總額超4200億元，共有各級次控股企業近300家、參股企業100余家。作為國有功能性企業集團，致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺，業務有區域更新、“兩舊一村”改造。

包括生態環境建設、保障房及租賃住房建設運營管理、美麗鄉村建設、黃浦江碼頭岸線投資建設運營管理等。公開資料顯示，上海地產參與近3年上海全市六成以上舊改，包括浦東三林楔形綠地項目、顧村項目等等，稱為上海存量“地主”。

2025年以來，上海地產已斥資804.8億元（全口徑），通過協議出讓方式拿下13宗地塊，主要位于徐匯區、黃浦區、楊浦區等核心區位。上海地產集團的業務模式可以發現，在舊城改造業務方面。

上海地產集團主要和區政府攜手，深度參與一級土地儲備，包括前期的拆遷安置工作，當地塊變為凈地后，上海地產集團再通過合作拿地以協議出讓的方式獲得該地塊。以東安新村為例，上海地產集團深度參與其舊改前期工作。

最終，這3宗地塊全部由上海地產集團和徐匯國資委合資公司競得。參與一級土地儲備后，通過協議拿下這些黃金地塊后，上海地產集團可選擇“獨吞”，可以引入開發商進行合作開發。地方出于地塊太大需要有實力的國企參加土地儲備。

房企拿地之后，回籠資金的需求，上海地產集團拿地后通常會有選擇性地通過上海聯合產權交易所公開掛牌出售部分地塊，而這些地塊足以讓開發商“兩眼放光”。這種打法稱之為“一級土地儲備+協議出讓+產權轉讓+聯合開發”模式。

先參加區政府一級土地儲備，后以協議出讓拿下地塊，再通過上海聯交所引入央企、國企、頭部房企共同開發。盡管上海地產集團背靠上海市國資委，身負“存量地主”的名號，但其同樣面臨營收下滑及負債高企的壓力。

2024年度上海地產營業收入317.55億元，同比下滑15%。歸屬母公司凈利潤10億元，同比下滑44%。總負債2741億元，同比微增。同時上海地產旗下的上市房企中華企業股份有限公司在去年還錄得了虧損。

年報顯示，2024年，上市房企中華企業股份有限公司實現營業收入69.59億元，同比減少47.23%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為負3.17億元，同比減少157.06%。毫無疑問，上海地產的負債規模不可小看。

6月2日，徐匯區東安片區舊改項目三宗涉住宅地塊陸續以協議方式出讓，總額523.03億元，面積15.93萬平，地上計容面積60.05萬平。徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24，意向者為上海徐匯城市建設投資集團和上海地產集團。

東安新村始建于二十世紀五六十年代，2024年初，東安片區舊城區改建項目啟動，這是上海史上最大單地塊一次性征收項目，涉及5個居委會、117幢居民樓、6057證住戶。5月31日，上海徐匯區東安新村第三幅地塊公示協議出讓。

125-31地塊出讓價格為341.35億元，用地者為上海新東安公司，平均樓板價為7.5萬元/平。上海徐匯城市建設投資集團持有新東安公司50%的股權，上海地產集團通過上海城市更新建設發展有限公司持有新東安公司另外50%的股權。

該地塊位置優越，位于上海市內環線內，東至楓林路、南至中山南二路、西至東安路、北至零陵路，地塊內含地鐵出入口。公示文件顯示，該地塊建設用地面積10.39萬平方米，土地用途為三類組團住宅、商業、辦公、科研設計用地。

容積率4.38，地上計容建筑面積45.51萬平方米，標志性建筑高度不超過195米，地塊基準高度100米。該地塊新建商品住宅全裝修比例為100%，地塊內中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%，計3.9萬平方米。

中小套型住宅設計建設標準為多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。文件要求，在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區空間節點。

宜加強空間設計和建筑設計，體現空間節點門戶性和標志性。標志性建筑為非住宅功能。關于自持，出讓文件要求，受讓人應當按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業物業、菜場物業、科研設計物業。

受讓人應當按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業。另外宗地塊均為住宅用地，已于3月26日及5月17日分別完成出讓。其中127b-24地塊的出讓價格為98.18億元，樓板價為12.41萬元/平方米。

意向使用者為上海新百安經濟發展有限公司，上海徐匯城市建設投資集團司和上海地產集團分別持股50%。今年截至目前，上海地產已斥資804.8億元（全口徑）以協議出讓方式拿下13宗地塊，是上海真正的“最大地主”。

127b-24地塊東至東安路、南至中山南二路、西至127b-22地塊、北至127b-23地塊，建設用地面積3.02萬平方米，容積率2.62，地上計容建筑面積7.91萬平方米，建筑高度不超過100米。

127b-23地塊的出讓價格為83.5億元，樓板價為12.6萬元/平方米，意向使用者為上海新楓安企業發展有限公司，該公司由上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司分別持股40%和60%。

127b-23地塊東至東安路、南至127b-24地塊、西至上海音樂學院、北至零陵路，建設用地面積2.52萬平方米，容積率2.63，地上計容建筑面積6.62萬平方米，建筑高度不超過100米。

文件要求，兩宗住宅用地新建商品住宅全裝修比例為100%，兩地塊均不對中小套型住宅占比做要求。最近2年周邊豪宅項目開盤即清盤，市場熱度較高。與127b-24地塊僅一條內環高架相隔的能建西岸譽府于今年3月28日開盤。

該項目推出的312套房源吸引849組購房者認籌，最終開盤當日即實現清盤，實現銷售額47.68億元，均價為14.3萬元/平方米。距離該地塊不足千米的綠城潮鳴東方項目于5月11日開盤，均價約19.5萬元/平方米。

復式最高單價達26萬元/平方米，總價段介于4123萬元—1.54億元，120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元。城潮鳴東方項目所在的徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，是上海徐匯濱江的“單價地王”。

2024年8月綠城中國以48.05億元的總價搖中該地塊，成交樓板價為13.1萬元/平方米，刷新融信中國2016年創下的上海單價地王紀錄。招商匯元璽于2023年11月首次開盤，銷售均價13.1萬元/平。

項目xh128D-06地塊于2022年6月1日成交，成交總價47.33億元，成交樓板價為8.63萬元/平。2024年4月29日香港置地啟元首次開盤，80套房源吸引188組購房者認購，開盤即清盤，銷售均價17.8萬元/平，銷售額達44.55億元。

2020年2月20日香港置地聯合體以310.5億元的總價競得徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C等28個地塊，土地用途為辦公用地、餐飲旅館業用地、文體用地、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。

7月2日，上海聯合產權交易所發布4則地塊股權轉讓信息，涉及浦東新區耀華后灘九宮格2幅涉宅地塊和黃浦區余慶里組合地塊。4個項目標的捆綁轉讓共計244.7億元。

其中浦東新區耀華組合地塊包括浦東新區上鋼社區Z000101單元07-1地塊、04-1地塊，已由上海地產旗下上海城市更新建設發展有限公司通過協議出讓方式摘得。

半年公開出讓成交數百億元、單幅土地百輪競價頻現帶來的感官刺激背后，上海正在探索踐行超大城市推進人民城市建設的新路。堅持一張藍圖干到底，聚焦美好生活和高質量發展，實現資源配置效率最優化和效益最大化。

樓面地價看，區域地王頻出，覆蓋中心到郊區。虹口瑞虹新城周邊地塊樓面地價11.75萬元/平方米，成為有記錄以來全國成交樓面地價第三高。楊浦濱江地塊樓面地價9.55萬元/平方米，刷新區域紀錄。

金山新城匯龍湖地塊，以9.78%的溢價率創下金山近年來土拍新高。競價情況看，浦東曹路、浦東北蔡和嘉定新城等3幅非傳統市中心地塊，競爭激烈程度位居19幅地塊的前3名，表明市中心傳至郊區的火爆狀態。

自2024年年中，上海宅地出讓開始執行“雙高雙競”規則，即兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。換句話說，競拍越激烈，觸發第二輪競高品質環節的可能性就越大，代表房企為了拿地，愿意投入更多成本去提高產品的建設品質。

規劃賦能發揮了關鍵作用，土拍表現反映的是市場未來預期和企業投資策略。2025年的供地邏輯繼續緊扣城市發展戰略，強調城市總規統領，讓新的發展極，例如一江一河沿岸、中城地區、五個新城，和傳統的內環內優質區位共同發力。

上海土拍市場需求活躍，拿地主體呈現多元化特征。除了大型央企以外，外地國企逐漸增多，大華等民企、新加坡星獅等外企正加速回歸上海土地市場。企業愿意真金白銀地投入巨資購買土地，對未來投下的一張強有力的“信心票”。

上海持續創造獨一無二的吸引力，和營商環境優化密切相關。2025年供應的19幅宅地，已有6幅全面啟動建設。外界感嘆開發商的超強執行力，其實背后也有政府審批流程的迭代升級提速。2025年3月底出讓的大寧“地王”早已開工。

大寧地塊是靜安區首個“五證齊發”案例，在企業中標之后，相關部門帶著政策上門輔導企業辦理審批，提前介入指導設計方案確保高品質住宅標準。在項目交地一月內，企業同時拿到了《建設工程設計方案批復》《建設用地規劃許可證》.

《建筑工程施工許可證（樁基）》《不動產權證》和抵押證五張證書。從競得地塊到正式開工，全程不足3個月，連講求效率的開發商都感到意外，這比原計劃的開發周期節約了3個月時間，遠超行業平均水平。

一房一萬數據統計顯示，截止至2025年4月底，上海全市新房庫存61916套。不過這是網簽口徑，已經下定、全款但仍未網簽的，依然算進網簽庫存中。按照2024年5月至2025年4月新房去化59178套的速度計算。

上海現有庫存賣完還需要12.6個月，這個速度在全國已經算是非常快了。從環線來看，新房存量以外環以外為主，庫存壓力較大，個別遠郊樓盤甚至釋放出95折的優惠，想要撿漏的購房者可以重點關注。

從區域分布來看，浦東外環外、金山、嘉定、奉賢等區域庫存壓力較大，浦東由于地域遼闊，網簽庫存達到15000多套。細化到具體板塊，庫存排名TOP5的是臨港、嘉定新城、安亭汽車城、奉賢新城、朱涇等板塊。

從面積段來看，90-110㎡庫存將近2.6萬套，占比41.9%，以三居室為主。此類產品購房者其實選擇空間依然較大。70㎡以下供應量本身就很小，不是開發商青睞開發的產品。200㎡以上豪宅產品，庫存4337套，占比7.0%，一直賣一直熱銷。

第三是廣州樓市。廣州樓市上半年成績單出爐，量價上漲。數據顯示，2025年上半年，廣州新房網簽30871套，平均每天成交約170套，超越去年同期的28618套。上半年全市新房成交均價為3.52萬/平方米，環比上漲2.8%。

廣州市房地產中介協會統計，今年1-6月（統計周期：2024年12月26日至2025年6月25日），廣州市二手住宅共網簽56613套，網簽面積為569.08萬平方米，同比分別大幅增長12.98%、13.31%。相當于每天成交約314套。

廣州住建局數據顯示，6月廣州成交6796套新房，創下年內新高。至此，上半年賣出了32861套新房，同比上漲近17%。當中有一部分成交來自于政府收購安置房，例如天河區6月最后一周網簽的915套房源中有一部分為安置房集中簽約。

合富研究院統計數據顯示，2025年上半年，廣州全市一手住宅網簽367萬㎡，同比升17%。廣州中原研究發展部數據（以下簡稱中原研發部）顯示，2025年1月-6月，廣州賣出了32861套新房，同比上漲17%。

網簽量同比增長，主要得益于三個因素。一是“高使用率” 項目大量集中入市，有效滿足需求，帶動市場成交。二是房企積極促銷應對市場，大部分項目采用 “升傭+加碼成交贈送+升級銷售獎勵+來訪/復訪有禮”等組合拳引流吸客，成效良好。

第三個因素相對特別，2025年上半年的網簽量中，有一部分來自于政府收購安置房。中原研發部的統計中，2025年上半年廣州一手住宅網簽均價為34442元/㎡，而去年同期均價為37655元/㎡，2023年同期均價則為36864元/㎡。

房價（均價）下降，和供應量增加有關。上半年廣州一手住宅供應套數超過2.5萬套，同比微增1%，同時成交量同比增長超10%，這是房企以價換量的結果。新增供應量大的外圍區域，以價換量情況尤為明顯，例如增城。

廣州市房地產中介協會監測顯示，2025年上半年，廣州二手住宅共成交56613套，同比上漲約13%，為2022-2025年上半年成交量的高位，按區域來看，黃埔、海珠、番禺、增城和南沙均保持穩中有升。

上半年二手住宅共網簽56613套和569.08萬平方米，同比分別增長12.98%和13.31%，為2022-2025年上半年二手住宅成交量的高位。2025年上半年廣州二手住宅網簽均價27390/㎡，同比下跌4%。這只能說明，二手房市場仍未走出以價換量。

克而瑞數據監測顯示，2025年上半年廣州經營性用地供應37宗，供應總建面189.97萬㎡，較去年同時期增長19%。成交33宗，成交總建面153.5萬㎡，較去年同時期翻倍增長，成交金額227.35億元。

其中涉宅用地供應23宗，供應總建面142.22萬㎡，較同比增長42%。成交19宗，成交面積105.75萬㎡，同比增長超2倍，成交金額195.38億元，是同比增長3倍以上。番禺排名第一，上半年成交6宗地塊，成為上半年廣州涉宅用地供求主力。

合富研究院數據顯示，截至2025年6月，廣州全市一手住宅庫存1036萬㎡，同比降12%，但去化周期仍維持20個月左右。當中天河、海珠、荔灣、越秀去化周期回落至15個月以內，白云19個月。

番禺、黃埔、南沙、從化的去化周期維持高位，舊規產品去貨緩慢的問題長期困擾市場。增城、花都去化周期均為17個月，較去年同期（30個月）明顯回落。增城多年調整后，價格處于低位，去貨速度加快。花都以高性價比大盤支撐成交。

第四是深圳樓市。深圳樓市一二手房成交上漲，但呈降溫行情。深圳市房地產中介協會數據顯示，2025年6月深圳市預售新房共成交2054套，環比下降7.0%，同比下降35.7%，其中住宅成交1898套，環比下降7.6%，同比下降35.2%。

2025年上半年預售新房成交16522套，較2024年上半年同期增長11.9%，其中住宅成交15101套，較去年同期增長24.4%。6月，龍華、寶安、龍崗、光明等是深圳新房成交主力區域，一手住宅網簽量合計占比79%。

深圳中原統計數據顯示，上半年深圳一手住宅共網簽21868套，其中預售成交15101套，同比增長24.4%。6月深圳一手住宅網簽3275套，環比上升3.6%。其中預售成交1898套，環比下滑7.6%。現售成交1377套，環比上升24.3%。

貝殼數據顯示，深圳上半年新房二手房成交超6.5萬套，同比增長53.2%，其中住宅成交超5.1萬套，同比增長41.8%。其中新房住宅21867套，同比增長49.3%，環比下降36.2%。二手住宅29231套，同比增長36.6%，環比下降11.7%。

憑借政策利好與市場需求的雙重驅動，市場成交表現亮眼，同比實現顯著增長。貝殼數據顯示，2025年上半年，深圳新房共成交31074套，同比增長79.9%，環比下降17%。其中住宅成交21867套，同比增長49.3%，環比下降36.2%。

成交量穩定增長的同時，上半年深圳新房市場供應端卻呈現顯著收縮態勢。2025年上半年，深圳全市新房供應總量17232套，同比降幅達44.5%，環比降幅更達47.7%。其中新房住宅供應14983套，同比下降45.6%，環比下降47.3%。

貝殼數據顯示，2025上半年深圳全市二手房共成交34548套，同比增長35.1%，環比下降11.3%，其中二手住宅29231套，同比增長36.6%，環比下降11.7%。盡管價格呈現下行趨勢，但2025年上半年深圳二手房成交量卻逆勢上漲。

上半年二手成交量保持活躍態勢，尤其春節假期結束后，積壓的各類購房需求加快釋放，整體市場表現超過去年同期。二手房供應端壓力在持續顯現。截至2025年6月30日，全市有效二手房源量已達73858套，較前期呈現顯著增長態勢。

樂有家研究中心數據顯示，6月深圳一二手住宅網簽總量7777套，環比下降0.9%，同比下降0.1%，同環比均持平。其中一手住宅網簽3275套，環比增長3.6%，同比下降9.3%；二手住宅網簽4502套，環比下降3.9%，同比增長7.9%。

深圳上半年二手住宅成交量同比增幅居四大城市之首。深圳中原研究中心統計，上半年深圳二手錄得35106套，同比增長30.7%。今年上半年，深圳市二手房市場快速回溫，“金三銀四”成色足。

深圳市房地產中介協會統計，2025年6月，深圳市二手房錄得（錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數）5546套，環比下降3.2%，同比增長4.5%，仍超5000套榮枯線。

2025年上半年的情況來看，深圳二手房買賣合同共計錄得35106套，較2024年同期增長30.7%。5月以后受季節性影響波動回落，6月單月錄得5546套，環比下降3.2%，同比增長4.5%，超過5000套榮枯線。

成交客群來看，2025年上半年成交小于90平的房源占總量55.9%，小面積房源是市場成交主力（2024年上半年61.4%），有明顯下滑，反映出改善型需求在逐步釋放。6月1000萬以上改善房源成交占比上漲，環比提升3.8%，同比提升5.1%。

成交保持平穩的同時，傳統淡季使得業主議價空間有所提升，促使掛牌價、成交均價均有小幅下跌。根據樂有家門店掛牌數據計算，6月深圳二手住宅掛牌均價為6.42萬元/平方米，環比小幅下滑1.2%；二手住宅成交均價為6.03萬元/平方米，環比小幅下降1.5%。

截至2025年6月30日，據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，深圳市有效在售二手房源73858套，環比增長2.9%。從月度走勢看，在春節假期復工后，市場二手房在售量呈現持續增長態勢，業主出售意愿在增強。

2025年6月3日，經深圳市政府同意，深圳市規劃和自然資源局印發實施《深圳市2025年度建設用地供應計劃》，全市（含前海、深汕）2025年度計劃供應建設用地1060公頃。本年度將大幅增加產業用地供應，為深圳經濟高質量發展筑基。

足量供應居住和公配等民生用地，靈活安排供應時序，實現各類用地精準供應。產業用地方面，2025年度計劃供應514公頃（含深汕404公頃），較2024年度313公頃大幅增加。深圳堅持工業立市，保障優質產業空間供給。

充分滿足“20+8”戰略性新興產業和未來產業的用地需求，助力實現基本建成辨識度高、集群集聚、承載力強的先進制造業園區體系和創新濃度高、經濟密度高、服務水平高、人文活力高的科技創新集聚區體系的規劃目標。

居住用地方面，2025年度計劃供應100公頃，其中商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃（含深汕3公頃），租賃住房用地供應規模占居住用地的比例不低于10%。深圳推動“人、房、地、錢”要素聯動，合理平衡商品住房市場需求和保障性住房建設需求的關系，統籌“市場+保障”的居住用地供應安排。

公共服務和城市基礎設施用地方面，2025年度計劃供應435公頃（含深汕65公頃）。深圳加快打造“民生幸福標桿”，全面推進“十五分鐘社區生活圈”建設，優先補齊教育、醫療、文化、體育、養老等公共服務設施短板。

深圳2024年的宅地供應略顯冷清，2024年出讓了5宗宅地（2023年13宗、2022年34宗、2021年39宗、2020年34宗），環比去年減少60%。宅地供應驟減原因在于，前期深圳樓市的新房高壓庫存。

深圳新房2024年1月-8月庫存去化周期均在20個月+，其中5月末更是高達26.4個月，直到9月才開始回落至20個月以內。截至2024年11月末，深圳新房庫存消化周期為11.2個月，已經進入了6-12個月的周期范圍。

另外是國家對用地供應的控制。2024年4月，住建部通知要求各地宅地出讓執行“以需定供”。其中，商品房消化周期超過36個月的，要停止供地。18-36個月的，要減少供地。在6-12月的,要增加供地。在6個月以下的,要加大、加快供地節奏。

2025年6月30日，深圳公共資源交易中心再掛牌兩宗宅地，分別位于龍華上塘與寶安沙井兩大潛力板塊。深圳2025年上半年土地市場僅有3宗宅地成功交易。而隨著新掛牌宅地的加入，下半年已公布的可出讓宅地數量攀升至4宗。

深圳2025年上半年住宅用地市場呈現“精準放量、核心聚焦”特征，共計3宗宅地成功出讓，合計成交金額為62.71億元，較2024年同期的1宗實現翻倍增長，釋放出土地市場逐步回暖的積極信號。

同2024年上半年深圳僅成功出讓1宗住宅用地（龍華梅林關地塊，成交金額51.79億元）相比，2025年上半年宅地供應增至3宗，同比增幅200%。2024年土地市場受房企資金鏈緊張、市場預期低迷等因素影響，呈現“冰封”狀態。

2025年則通過優化出讓條件（如取消限價、配建要求）和釋放核心地塊，逐步激活市場活力。土拍結果看，央企國企是拿地主力，民企參與度有限的現狀尚未根本改變，核心地塊的高溢價表現，已釋放出行業對深圳中長期發展的堅定預期。

數據顯示，2025年6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5個月，達到近四年同期新低，主要是新房供應明顯減少，房企集中精力去化在售項目，因此，深圳新房庫存呈現同步下降趨勢。

同時，在多項利好樓市的政策推動下，置業者入市意愿上升，令部分熱度較高的項目去化加快。非住宅可售套數為19416套，去化周期雖然回落至50.7個月，但整體去化壓力依然巨大。

美聯物業全國研究中心數據顯示，2025年上半年，深圳新房預售量處于近年的低位水平，拖累新房備案水平上升。6月底，深圳一手預售住宅庫存量較低，僅有25661套，去化周期為7.5個月。