北京豪華公寓“量增價(jià)跌”、二季度成交2100套,達(dá)到過(guò)去兩年單季最高銷量

7月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。報(bào)告顯示，2025年第二季度，北京辦公樓市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，整體帶看量有所回落，租金降幅有所收窄。

2025年二季度，科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對(duì)突出，主要體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)大廠在中關(guān)村區(qū)域的整合與擴(kuò)張行為。此外，中小型內(nèi)資律所持續(xù)作為城市東部泛CBD區(qū)域穩(wěn)定的租賃需求來(lái)源，但租賃勢(shì)頭較先前有所放緩。

全市空置率基本維穩(wěn)，來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張需求貢獻(xiàn)了二季度凈吸納量的70%，除此之外的市場(chǎng)增量需求較為有限。2025年二季度，整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至12.0%，主要得益于中關(guān)村及麗澤的大面積租賃成交。

全市租金延續(xù)了前幾個(gè)季度的下行趨勢(shì)，環(huán)比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分區(qū)域租金持續(xù)大幅下行的環(huán)境中，中關(guān)村租賃市場(chǎng)受科技行業(yè)租戶支撐，部分高入駐率項(xiàng)目租金已基本止跌。“對(duì)于2025年的租金走勢(shì)，我們維持年度降幅14.8%的預(yù)測(cè)。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示。

在投資市場(chǎng)，內(nèi)資買(mǎi)家對(duì)北京市場(chǎng)上零售、辦公類資產(chǎn)熱度不減。值得關(guān)注的是，由太盟投資聯(lián)合騰訊、京東等企業(yè)組建了500億元人民幣的基金用于收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出售的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)包，萬(wàn)達(dá)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，其中涉及的北京項(xiàng)目包含北京通州、石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

零售地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)季度供應(yīng)高峰，第二季度全市共有約36萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)于市區(qū)市場(chǎng)入市，約占全年新增供應(yīng)量的60%。中海大吉巷以接近滿租的開(kāi)業(yè)率為二環(huán)內(nèi)帶來(lái)全新的合院式街區(qū)商業(yè)，中關(guān)村大融城西區(qū)以餐飲為主要特色并實(shí)現(xiàn)100%開(kāi)業(yè)率，而主營(yíng)生活家居及消費(fèi)電子的兩個(gè)京東Mall項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率均達(dá)到90%。

受到集中放量的影響，市區(qū)市場(chǎng)空置率環(huán)比上升至6.5%。而且，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇，全市租金維持下降趨勢(shì)，二季度市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降1.9%，同比降幅擴(kuò)大至4.4%。

物流地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著平谷子市場(chǎng)大量高性價(jià)比項(xiàng)目投入市場(chǎng)，市場(chǎng)進(jìn)入換租活躍期，上半年累計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目均位于平谷子市場(chǎng)，新增倉(cāng)儲(chǔ)面積累計(jì)達(dá)到53.1萬(wàn)平方米，2025年持續(xù)大體量項(xiàng)目入市開(kāi)啟北京物流地產(chǎn)集中供應(yīng)序幕。

高供應(yīng)疊加低去化量，使得全市整體空置率環(huán)比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至29.6%。但未來(lái)兩年全市倉(cāng)儲(chǔ)需求預(yù)計(jì)將溫和回升。預(yù)計(jì)2025年下半年，隨著租金走低，北京物流地產(chǎn)項(xiàng)目性價(jià)比持續(xù)提升，有望刺激一批倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)需求釋放。

高端酒店市場(chǎng)在2025年上半年表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。受多重宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)因素疊加影響，客房收入、平均房?jī)r(jià)（ADR）等核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均面臨壓力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房?jī)r(jià)同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過(guò)4%。

2025年上半年北京高端及以上酒店市場(chǎng)無(wú)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，新增供給進(jìn)入短暫的空白期。預(yù)計(jì)下半年將有3家新開(kāi)業(yè)酒店陸續(xù)入市，新增客房總數(shù)達(dá)到667間，供應(yīng)量較2024年有所增長(zhǎng)。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店預(yù)計(jì)于八月底開(kāi)業(yè)，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)500間新增客房，進(jìn)一步豐富高端酒店市場(chǎng)格局。

高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量均有顯著增長(zhǎng)，二季度豪華公寓市場(chǎng)新房供應(yīng)量達(dá)到約3300套，上半年整體供應(yīng)量已超過(guò)2024年全年水平，較多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市也帶動(dòng)成交量大幅攀升，豪華公寓市場(chǎng)共成交約2100套，達(dá)到過(guò)去兩年的單季最高銷量，其中上半年新盤(pán)帶來(lái)的成交量約占四分之三。

豪華公寓市場(chǎng)“量增價(jià)跌”，為購(gòu)房者帶來(lái)更多選擇空間。二季度，排除新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的影響，豪華公寓可比項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降2.3%。二手市場(chǎng)受到新房供應(yīng)的沖擊，整體呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)。