尋找中國資產軸：（二）房地產的三個軸

（接上期《尋找中國資產軸：（一）“十”字資產帶》）

沿著“十”字資產帶觀察，可以看到，在這條資產帶上分布著若干具有經濟核心意義的城市群。

“十”字資產帶城市群

“十”字資產帶上的主要城市群，可根據歷史及實際經濟水平，大致分為三個梯隊。

第一梯隊

長三角城市群

上海+江蘇、浙江、安徽三省（共41市）。

核心城市：上海、南京、杭州、合肥。

粵港澳大灣區城市群

廣州、深圳、珠海等廣東9市+香港、澳門。

核心城市：香港、澳門、廣州、深圳。

京津冀城市群

北京、天津+河北13市。

核心城市：北京、天津、雄安新區（未來規劃）。

“十”字資產帶上的主要城市群示意圖

第二梯隊

成渝城市群

重慶27區+四川15市。

核心城市：成都、重慶。

長江中游城市群

湖北武漢都市圈、湖南長株潭、江西昌九等。

核心城市：武漢、長沙、南昌。

中原城市群

河南+山西、河北、山東部分城市。

核心城市：鄭州。

第三梯隊

山東半島城市群

青島、濟南雙核。

北部灣城市群

廣西南寧、北海+ 廣東湛江+海南海口。

城市群的發展思路，體現著集中人口資源、增強區域協同、提升經濟效率、推動基礎設施改善等諸多考慮。

但是，城市群并非統一模式。城市群與城市群的組成是不同的，所產生的結果具有差異性。

如，長三角城市群屬于“強強組合”，無錫、上海、蘇州、常州、南京等均為經濟強市，芯片、軟件、動力電池、高端裝備、整車制造等所形成的產業鏈，持續吸引人口流入，包括高技能人才流入。產業協同也帶給房地產市場以較強的韌性。

成渝城市群是新興城市群，正處于發展的紅利期，如成都以“西部經濟中心+科技創新中心+對外交往中心”定位，承接產業與資金，對人口的吸引力很強，由此構成對房地產市場的支撐。

而京津冀城市群，則是典型的“強弱組合”。北京集合主要經濟資源，且傳統優勢以服務業為主，對周邊經濟的拉動弱、虹吸強。北京周邊的河北城市以低端制造為主，缺乏高薪崗位，GDP較低，公共服務不足。表現在房地產上，北京樓市撐拄明顯，近在咫尺的環京卻無韌性支撐，房價暴跌，庫存去化形勢嚴峻。

房地產的三個軸

問題在于，無論是“強強組合”、新興城市群，還是“強弱組合”，資源向核心城市傾斜集中的趨勢是共同的。

城市群的出現，并不會抹殺核心區與周邊外圍區的差別，反而會出現分化加劇的情形。

除了京津冀城市群中北京與環京分化的例子，廣東的情況也與之類似。臨近廣州、深圳的惠州和中山，樓市同樣支撐不足。深中通道的通車，曾讓很多人對于中山的樓市寄予厚望，但實際帶動作用并不明顯。

有觀點指出，作為房地產投資，一定要聚焦核心城市，慎選周邊。

此種觀點并非標準答案，只是對既有市場現象的一種總結。那么，為什么會出現如此現象呢？

概括起來，大致有以下幾個原因。

第一，核心城市是產業集中地，這種集中使得周邊區域缺少高薪職位，由此缺乏對房價的基礎支撐。

第二，盡管城市群似乎是一個統一概念，但相關協調機制并未突破行政及資源壁壘，核心城市與周邊僅存在交通的互聯，而在教育、醫療等公共核心服務上存在質的差距。在產業分工上，周邊對核心城市只是配套服務的概念，在經濟實質上存在明顯落差。

第三，各種政策資源向核心城市傾斜，比如金融、財政的支持，保障房的配套，城市更新的投資等，周邊的資源能力與核心城市完全不可同日而語。

由于以上原因，一旦經濟增速放緩或者一些產業收縮、重塑，資源就會進一步向核心城市匯集，即核心與周邊的實際差距拉大。

這里我們引入房地產賴以支撐的三個軸：

1.產業軸：高能級產業等；

2.人口軸：人口基數等；

3.政策軸：政策紅利等。

核心城市如何推動這三個軸呢？

用政策去持續優化人口福利待遇，降低居住成本，發展高能級產業，提供高薪就業機會，之后形成“人口流入→需求穩固→土地溢價→品質供給→房價支撐”的閉環。

三個軸，正是核心城市的優勢所在。

周邊地區，要想實現房地產的逆襲，或者說經濟發展的逆襲，其路徑，一是從產業進行突圍，即堅決引進高能級產業，對核心城市去依賴，難度指數五顆星；二是研究城市群協同特點，嘗試政策創新，實現局部領先和局部特色，難度指數四顆星；三是依靠功能互補，實現與核心城市的差異化發展，難度指數三顆星。

上述三條路徑，知易行難，實操的難度都很高。

（待續）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮