2025踢館選手出現(xiàn)！800萬+買前海桂灣89㎡絕版3房

當(dāng)樓市大步邁入“全面分化時(shí)代”，一個(gè)殘酷的真相正在上演——

唯有真正具備稀缺價(jià)值的產(chǎn)品，才能在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)中擁有話語權(quán)，成為購房人爭(zhēng)搶的“時(shí)代藏品”。

在這場(chǎng)價(jià)值篩選的浪潮中，豪宅無疑是這類稀缺產(chǎn)品的典型代表。從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的微觀視角洞察，一股“豪宅熱”也正席卷全國：

• 北京，海淀區(qū)越秀兩項(xiàng)目同日開盤，單日狂銷超1000套，總成交金額達(dá)152億，刷新京城成交記錄；

• 上海，套均總價(jià)6000多萬起的上海壹號(hào)院三期，開盤一小時(shí)清盤，成為今年全國首個(gè)銷售額破百億的項(xiàng)目；

• 廣州，琶洲的保利項(xiàng)目，自4月開盤至今，賣了超200套，總金額約30億。

而下一站，我們的目光將聚焦于深圳豪宅市場(chǎng)。

就在昨天，深鐵前海時(shí)代尊府II53棟三單元獲批預(yù)售，此次加推171套建面約89㎡的3房2衛(wèi)及190㎡的4房3衛(wèi)，備案均價(jià)11.5萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約873-2509萬，其中89㎡3房小戶型的最低總價(jià)僅873萬起，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

值得注意的是，目前暫未 尚未釋放折扣信息，但今年4月 58棟推出245-285㎡的折扣約9折，最后均價(jià)大概在10.2萬/㎡左右，感興趣的可以留意一下最新動(dòng)態(tài)。

關(guān)于深鐵前海時(shí)代尊府II，壹地產(chǎn)只有一句話來概括——
它是一個(gè)包攬地段能級(jí)、資源占有、產(chǎn)品革新等多維度優(yōu)勢(shì)于一身的稀缺之作，更是購房者對(duì)城市稀缺資產(chǎn)的一次精準(zhǔn)選擇。

▲深鐵前海時(shí)代尊府II效果圖

01.

絕版89㎡3房戶型
打破豪宅樓市2大“壁壘”

深圳前海，聚集著城市的拔尖選手，永不缺傳奇，而深鐵前海時(shí)代尊府，無疑是其中最為耀眼的存在。

• 2023年底，深鐵前海時(shí)代尊府首次面市便驚艷眾人，270套房源，最低總價(jià)1606萬起，吸引553批客戶認(rèn)籌，開盤6小時(shí)內(nèi)，全部售罄；

• 2024年3月，加推344套房源，開盤去化超8成，強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑當(dāng)年深圳樓市開年去化率榜單；
  

• 2025年4月，加推總價(jià)2000萬+的大平層，首日去化率超90%，進(jìn)一步鞏固了其在深圳豪宅市場(chǎng)的領(lǐng)軍地位。

這一系列輝煌的熱銷數(shù)據(jù)，不僅是購房者對(duì)項(xiàng)目的高度認(rèn)可，更是深鐵前海時(shí)代尊府品質(zhì)與價(jià)值的有力見證。

▲深鐵前海時(shí)代尊府部分成績(jī)海報(bào)

可以說，前海時(shí)代已然成為深圳豪宅市場(chǎng)的招牌之作。

此次，深鐵前海時(shí)代尊府II憑什么能再一次撩撥起塔尖人士的購買欲，爽快的一擲千金？

壹地產(chǎn)深度剖析后發(fā)現(xiàn)，有3大秘訣。

“ 第1秘訣：此次深鐵前海時(shí)代尊府II推出的是5-2地塊最后一棟小戶型住宅，它成功擊破了豪宅樓市的2大“壁壘”。

打破戶型壁壘：89㎡稀缺小戶型在前海屬實(shí)罕見。

從過往的市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)，前海房地產(chǎn)市場(chǎng)向來以“大戶型 + 高單價(jià)”著稱，一套房動(dòng)輒上千萬。

追溯前海拿證項(xiàng)目，最早是2014年的前海時(shí)代一期，接著為2015年的前海時(shí)代CEO公館項(xiàng)目，停滯3年后，2019年便有了媽灣一帶的項(xiàng)目入市。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，目前前海商品房拿證20余次。在面積段分布上，小面積段的房源可謂鳳毛麟角，除了深鐵前海時(shí)代尊府II去年推出的唯一小部分89㎡戶型外，其余項(xiàng)目最小面積段也要94㎡起步。

此外，從地塊規(guī)劃角度審視，桂灣的住宅用地資源也愈發(fā)稀缺，前些天前海“壓箱底”地塊拍出，12家房企經(jīng)過158輪鏖戰(zhàn)，最終以21.55億成交，折合樓面價(jià)84179元/m2，成為限價(jià)取消之后的地王。

這一信號(hào)不僅表明桂灣土地稀缺的價(jià)值，同時(shí)也說明，區(qū)域內(nèi)小戶型房源的供應(yīng)量或?qū)⒊掷m(xù)承壓，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化放量。

在此背景下，此次深鐵前海時(shí)代尊府II推出的89㎡小戶型，也是前海十年來第二次推售，堪稱前海少有的“限量版”存在。

對(duì)于那些渴望入駐前海、卻受限于大戶型高總價(jià)的城峯精英而言，這無疑是一次千載難逢的絕佳機(jī)會(huì)。

打破“價(jià)值上升”壁壘：低總價(jià)撬動(dòng)高潛力。

89㎡的小戶型設(shè)計(jì)，意味著總價(jià)可控、購房成本大幅降低。備案總價(jià)約800w+起，買到的不僅是一個(gè)超大型TOD綜合體，同時(shí)還蘊(yùn)含著巨大的價(jià)值上升潛力。

當(dāng)下，深圳總價(jià)處于800 - 900萬區(qū)間的新房，大多集中在赤灣、龍華、南頭等地。若以相同價(jià)格橫向?qū)Ρ龋昂o疑是購房者的上佳之選，尤其是桂灣板塊。

從二手房市場(chǎng)來看，深圳已成熟的豪宅區(qū)房?jī)r(jià)居高不下。位于桂灣的前海時(shí)代二期CEO公館二手房掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到11-16萬/㎡，香蜜湖片區(qū)7月掛牌均價(jià)14萬/㎡，深圳灣更是高達(dá)19.5萬/㎡。

相較之下，89㎡戶型，備案單價(jià)約9.8萬/㎡起，未來還有巨大的想象空間。

從租金回報(bào)角度考量，桂灣多個(gè)高端項(xiàng)目的租金水平較為可觀。

目前前海時(shí)代CEO公館3房（165-182㎡）月租金為1.8-2萬/套；卓越前海1號(hào)的3房（144-286㎡）租金在1.5-4.8萬/套；鴻榮源前海金融中心一期3房（166㎡）租金為4萬/套。

參考周邊同類項(xiàng)目的月租金水平，以3房預(yù)測(cè)月租金1.6-2W/套來算：

回報(bào)率大概=（月租金*12）/購房總價(jià)=2.1%-2.7%（總價(jià)按873w計(jì)算），這個(gè)租金回報(bào)率無疑跑贏了市場(chǎng)大多數(shù)投資產(chǎn)品等。

且當(dāng)整個(gè)片區(qū)都在聚焦大面積段產(chǎn)品時(shí)，小面積段的產(chǎn)品在未來市場(chǎng)流通中更具優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升了該戶型的價(jià)值。

從居住的角度來看，89㎡3房2衛(wèi)戶型也是驚艷卓絕。

該戶型采用客餐廚一體化設(shè)計(jì)，打破傳統(tǒng)界限，將功能區(qū)自然融合，搭配進(jìn)深約1.4米的陽臺(tái)，為居者呈現(xiàn)最大化的觀景面，空間感、采光度、美觀度三者兼具。

臥室均帶飄窗設(shè)計(jì)，有效增加了居住的舒適性和實(shí)用性。且 戶型布局極具靈活性，后期完全可以根據(jù)居住者的實(shí)際需求，輕松改造為兩個(gè)套房，讓每一位家庭成員有專屬的私密尊享空間，真正實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的躍升。

▲建面約89㎡戶型

總的來說，深鐵前海時(shí)代尊府II絕版89平3房戶型，不僅滿足了他們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，更以相對(duì)較低的門檻，為他們打開了前海豪宅市場(chǎng)的大門，無論是自住還是投資，都是值得塔尖人士重點(diǎn)關(guān)注。

02.

2重維度

解碼深鐵前海時(shí)代尊府II的稀缺基因

稀缺一直是塔尖豪宅的底色，其稀缺度與價(jià)值呈正相關(guān)，稀缺指標(biāo)越多，其價(jià)值便愈發(fā)凸顯。

“ 第2秘訣：除了戶型稀缺之外，還在于以低總價(jià)門檻對(duì)資源的極致占有與稀缺性塑造。

其稀缺價(jià)值正透過二重維度，構(gòu)建城市頂豪生活的天花板——

第一重：不可復(fù)制的生態(tài)資源。

53棟三單元無疑是5-2地塊三個(gè)單元中景觀視野最為出眾的存在。

項(xiàng)目西南側(cè)是公園和水廊道，東南側(cè)是城市景觀和大南山，遠(yuǎn)處還有海景。站在窗前，視野由近至遠(yuǎn)，可享公園、城市、海景、山景四重景觀資源。

具體到各個(gè)戶型，更是各有千秋。

01、04、05為西南向戶型，主看桂灣公園景觀+城市景觀+遠(yuǎn)眺海景，對(duì)景觀面和視野有更高要求的，建議看04戶型。

低區(qū)的住戶能盡情領(lǐng)略城市景觀與一線桂灣公園相互映襯的獨(dú)特景致。白天，城市繁華與公園靜謐相互交融，形成一種獨(dú)特的生活節(jié)奏；夜晚，城市燈火與公園寧靜相得益彰，讓人倍感愜意。

而高區(qū)的視野則擁有更為開闊的視野，能部分海景盡收眼底。

▲實(shí)景圖

02和03戶型為東南向朝向，低區(qū)主要景觀為園林+學(xué)校體育場(chǎng)，高區(qū)可以看后海CBD+大南山景觀。

從家里能看見學(xué)校體育場(chǎng)其實(shí)是件很有意思的事情，升旗儀式、體育課、課間操...看著孩子的青春活力，不免心情都愉悅了幾分。高層住戶還能俯瞰 后海城市CBD的繁華盛景與大南山的壯麗景觀，城市繁華和 自然 雄渾在這里完美融合，為住戶提供獨(dú)特的視覺體驗(yàn)。

這兩個(gè)戶型中，對(duì)于采光度與私密性有更高要求的，03戶型值得考慮。

▲實(shí)景圖

這種將城市繁華與自然美景完美融合的獨(dú)特景觀，無疑為此次推出的新品增添了無與倫比的稀缺價(jià)值。

第二重：不可復(fù)制的圈層資源。

在豪宅的價(jià)值體系中，圈層資源同樣占據(jù)著舉足輕重的地位，它是豪宅價(jià)值的重要延伸與升華。

深鐵前海時(shí)代尊府II以其卓越的品質(zhì)與獨(dú)特的魅力，吸引著來自各行各業(yè)的塔尖人士匯聚于此，形成了一個(gè)不可代替的高端圈層。

住在這里的是城市精英、行業(yè)領(lǐng)袖、學(xué)術(shù)權(quán)威，這種圈層所帶來的價(jià)值，是無法用金錢衡量的。

對(duì)于成年人而言，談笑間生意與友誼水到渠成，既是鄰居更是事業(yè)伙伴；

孩子成長于此，則會(huì)潛移默化影響著她們的格局、視野、價(jià)值觀，這些都是未來競(jìng)爭(zhēng)中寶貴的資源。

除去人為資源底色，深鐵前海時(shí)代尊府II還有著對(duì)城市頂層資源的絕對(duì)占有。

圍繞著項(xiàng)目來看，交通、商圈、學(xué)校都是TOP級(jí)別，這些資源的匯聚進(jìn)一步提升了其稀缺價(jià)值與吸引力。

▲ 深鐵前海時(shí)代尊府II 配套分布 圖

可以想想住在這里的一天，早上送孩子上學(xué)后，無需為出行交通與行程規(guī)劃煩憂，家附近約28萬㎡的商業(yè)圈已然靜候（萬象前海、前海卓悅INTOWN、山姆旗艦店、前海壹方匯）；下午，移步南山圖書館、南山博物館感受藝術(shù)的熏陶；暮色四合，前海石公園、前海演藝公園則是邂逅夕陽的絕佳去處。

這些別人需要規(guī)劃出行的地方，對(duì)于前海時(shí)代的業(yè)主而言不過是日常生活的一部分。

▲前海石公園景觀；壹地產(chǎn)實(shí)拍

總的來說，無論是不可復(fù)制的生態(tài)資源，還是不可代替的圈層資源，深鐵前海時(shí)代尊府II都構(gòu)建起了城市頂豪生活的全新標(biāo)桿。

居住于此，是一種身份的象征，更是美好生活方式的體現(xiàn)。

03.

四個(gè)圈+兩大交通要道賦能
“前海桂灣”邁向“灣區(qū)桂灣”

“ 第3秘訣：則源于項(xiàng)目所處的地段。

從宏觀的維度來看，項(xiàng)目所處地段——前海，堪稱特區(qū)中的特區(qū)。

眾所周知，中國發(fā)展看深圳，深圳發(fā)展看前海。

——在這里，無論是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)還是人口，仿佛都有無限的潛力可挖掘，充滿著無限動(dòng)能，是一個(gè)沒有天花板的地方。

近期，前海再度迎來重大發(fā)展契機(jī)——深圳綜改試點(diǎn) 2.0開啟，通過“四個(gè)圈”勾勒出清晰的未來發(fā)展藍(lán)圖，旨在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)、人才、配套、國際影響力等多個(gè)維度實(shí)現(xiàn)全方位、深層次的跨越式發(fā)展。

以產(chǎn)業(yè)維度為例，盡管前海目前已吸引 1.1 萬家外資企業(yè)入駐，但未來還將進(jìn)一步優(yōu)化外商投資服務(wù)，持續(xù)吸引更多優(yōu)質(zhì)世界 500 強(qiáng)企業(yè)落地，提高前海在全球產(chǎn)業(yè)格局中的地位；

在配套建設(shè)方面，也更加明確了學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療等全面國際化的升級(jí)目標(biāo)。未來，前海不僅是人才的工作地，也是與世界接軌的國際化生活典范。

未來，隨著前海國際化程度的不斷提高，產(chǎn)業(yè)、人才、配套、國際影響力等多個(gè)維度的協(xié)同發(fā)力、相互促進(jìn)，必將為區(qū)域價(jià)值的提升注入強(qiáng)大動(dòng)力。

項(xiàng)目在此，也將搭乘這趟高速發(fā)展的列車，充分享受區(qū)域發(fā)展帶來的豐厚紅利。

▲圖源深圳前海

從小維度來講，前海核心區(qū)劃分為桂灣、前灣和媽灣三大片區(qū)，各具特色、定位清晰。

桂灣聚焦國際金融城建設(shè)，前灣致力于打造科創(chuàng)和綜合服務(wù)中心，媽灣則定位為國際商貿(mào)中心。

從頂層的戰(zhàn)略高度來看，前海三灣猶如三駕并駕齊驅(qū)的馬車，功能互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展。

但毫無疑問，項(xiàng)目所處的桂灣位于前海自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的制高點(diǎn)，也是兌現(xiàn)速度最快的片區(qū)。

簡(jiǎn)單來講，前海的高位產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、超級(jí)商圈、稀缺生態(tài)、全維交通等核心資源，全都匯聚于此。

▲實(shí)景圖

桂灣的卓越地位已無需過多贅述，而當(dāng)我們沿著規(guī)劃細(xì)細(xì)探尋，便能發(fā)現(xiàn)兩大交通要道正推動(dòng)“前海桂灣”向“灣區(qū)桂灣”華麗蛻變。

第一要道：深中通道

2024年6月30日，深中通道海底隧道正式通車，深圳到中山通行時(shí)間從2小時(shí)縮短到半小時(shí)左右。

在許多人眼中，深中通道的開通似乎對(duì)中山的利好更為顯著。然而，去年8月，前海官方公眾號(hào)發(fā)布的一篇名為“深圳為什么需要深中通道?”的B站爆款視頻，為我們提供了全新的視角。

▲圖源深圳前海

從這個(gè)角度出發(fā)，深中通道的開通，讓前海不僅與中山翠亨緊密相連，更與廣州南沙、東莞濱海實(shí)現(xiàn)了物理上的接壤。它如同一條紐帶，將前海與廣州南沙、珠海橫琴等重大國家發(fā)展戰(zhàn)略平臺(tái)，以及港澳乃至世界更好地銜接在一起，推動(dòng)前海從“單向輻射”向“多向輻射”轉(zhuǎn)變。

這實(shí)際上標(biāo)志著整個(gè)大灣區(qū)的重心正逐漸向前海轉(zhuǎn)移，在“黃金內(nèi)灣”的C位區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為明顯。而前海桂灣作為前海核心區(qū)域，其輻射帶動(dòng)作用愈發(fā)凸顯，成為吸引各類資源匯聚的強(qiáng)大磁場(chǎng)。

第二要道：世界級(jí)交通樞紐——前海國際樞紐中心（在建）

該項(xiàng)目位于前海桂灣，是深圳在建規(guī)模較大的樞紐TOD工程之一。

▲區(qū)位示意圖

這座樞紐就像一個(gè)交通大拼圖，將地鐵1、5、11號(hào)線，穗莞深城際-機(jī)前段（建設(shè)中），港深西部鐵路（規(guī)劃中），還預(yù)留了深港過境口岸以及公交、出租等各類交通接駁場(chǎng)站完美整合在一起。

簡(jiǎn)單來講就是以桂灣為中心，將南側(cè)的國際金融、航運(yùn)和貿(mào)易中心——香港，以及北側(cè)、西側(cè)的東莞、中山、佛山、珠海等城市緊密縫合在一起。

▲圖源深鐵置業(yè)

這種緊密的連接，不僅打破了城市之間的地理界限，更促進(jìn)了資源、人才、技術(shù)的相互促進(jìn)與共享。

地鐵1、5、11號(hào)線如同城市交通的動(dòng)脈，貫穿深圳的各個(gè)角落；

穗莞深城際線則像一條紐帶，將廣州、東莞、深圳緊密相連，加強(qiáng)了城市之間的經(jīng)濟(jì)交流與合作，目前穗莞深城際線機(jī)前段預(yù)計(jì)2026年建成開通；

港深西部鐵路和深港過境口岸更是搭建起了前海與香港之間的橋梁，讓兩地的人員往來和物資流通更加順暢。

按照規(guī)劃，建成后該樞紐日客流量預(yù)計(jì)將達(dá)到75萬人次，有望成為亞洲第一、世界第四大地下交通樞紐換乘站。

綜上所述，在深中通道和前海國際樞紐中心這兩大交通要道的推動(dòng)下，“前海桂灣”正逐步蛻變?yōu)椤盀硡^(qū)桂灣”，成為灣區(qū)發(fā)展的核心引擎。

如今，能以可控總價(jià)搶占桂灣的機(jī)會(huì)實(shí)屬難得。壹地產(chǎn)也在此提醒，項(xiàng)目開盤在即，誠意登記時(shí)間為7月25號(hào)-7月31號(hào)，感興趣的朋友可以親身前往體驗(yàn)。

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