港資加速“抄底”：1.1萬億消費(fèi)只是表象，千年商都更有性價(jià)比

　　廣州作為千年商都，一直不缺消費(fèi)力，而商業(yè)體的發(fā)展，卻一直青黃不接。

　　然而廣州的高檔商業(yè)體，幾乎都是港資企業(yè)在運(yùn)營。像是太古匯、天環(huán)、K11、IGC，廣州這些超級(jí)商業(yè)IP，都是港資打造和運(yùn)營的。他們無論是設(shè)計(jì)包裝、品牌意識(shí)還是招商運(yùn)營，放眼全國，都是相當(dāng)領(lǐng)先的存在。

　　近年來，不少知名港企頻頻在廣州商業(yè)市場“加碼”落子。在消費(fèi)市場稍顯冷清的大環(huán)境下，千年商都卻越來越受到港資的青睞。從“商業(yè)洼地”到港資爭搶的“流量碼頭”，廣式消費(fèi)與港資商業(yè)結(jié)合，正以驚人的潛力，一起聯(lián)手顛覆過往，再造新消費(fèi)潮流。

　　“新天地”入駐廣州？

　　港資商業(yè)矩陣重塑廣州商圈

　　今年6月，廣州智都投資控股集團(tuán)有限公司與瑞安新天地（上海）商業(yè)管理有限公司、讓·努維爾建筑事務(wù)所、廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院集團(tuán)股份有限公司四方正式簽約，啟動(dòng)占地5萬平方米的新青水泥廠工業(yè)遺存活化工程。

　　新青水泥廠舊址（往期資料圖）

　　新青水泥廠工業(yè)項(xiàng)目不僅是法國著名建設(shè)大師讓·努維爾與廣州的又一次攜手合作，更是瑞安新天地首度落子廣州。

　　廣州再一次迎來資深港商的入駐。

　　作為瑞安集團(tuán)旗下瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)品牌，瑞安新天地成功打造出上海新天地、佛山嶺南天地等著名商業(yè)體，獨(dú)有的城市中心整體規(guī)劃舊改項(xiàng)目的“天地模式”是瑞安新天地一張顯眼的“名片”。

　　上海瑞安新天地廣場 攝影：Terrence Zhang

　　據(jù)報(bào)道，瑞安新天地選址廣州花都區(qū)的新青水泥廠舊址，設(shè)計(jì)理念將延續(xù)“整舊如舊”風(fēng)格，以“保留歷史符號(hào)+融合現(xiàn)代功能”為核心理念，重點(diǎn)保護(hù)紅磚墻體、筒倉等工業(yè)元素，打造為一個(gè)新舊融合、特色鮮明的“廣州版新天地”。

　　項(xiàng)目目標(biāo)建成大灣區(qū)文旅消費(fèi)新極核，化身“灣區(qū)文旅消費(fèi)新目的地”，與花都湖濕地公園等特色景點(diǎn)形成文旅矩陣，每年預(yù)計(jì)將吸引超百萬游客。

　　瑞安新天地行政總裁張斌透露，團(tuán)隊(duì)已完成項(xiàng)目所在區(qū)域的深度調(diào)研，圍繞區(qū)域和工業(yè)遺產(chǎn)稟賦，通過新質(zhì)人群的導(dǎo)入，發(fā)展新質(zhì)場景，推動(dòng)新質(zhì)消費(fèi)，打造全新的城市名片。

　　項(xiàng)目計(jì)劃2025年完成概念方案設(shè)計(jì)，力爭2026年開工建設(shè)。

　　在此之前，今年的廣州還將迎來一系列含金量極高的港資商業(yè)的落地。

　　目前國內(nèi)僅有四座太古里，分別是北京三里屯太古里，成都太古里、上海前灘太古里和西安太古里。而廣州聚龍灣太古里，則是全國第五座、粵港澳地區(qū)第一座，更是“首個(gè)濱水太古里”，并且，廣州由此將成為繼上海之后，第二個(gè)兼具“太古里”和“太古匯”雙品牌項(xiàng)目的城市。

　　廣州聚龍灣太古里項(xiàng)目效果圖

　　據(jù)此前消息，廣州聚龍灣太古里計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成。從2025年年底開始，將陸續(xù)舉辦展覽、大型活動(dòng)、快閃店及其他精彩體驗(yàn)，提前激活片區(qū)商業(yè)氛圍。

　　值得一提的是，廣州原有的太古匯于去年拿下了其北面的廣州文化中心地塊，對(duì)自身進(jìn)行改造，商場將由13.8萬平擴(kuò)容到約20萬平，為太古匯的“首店戰(zhàn)略”提供更充沛更優(yōu)質(zhì)的商鋪資源，補(bǔ)足商業(yè)綜合體功能的欠缺。

　　而K11 Select項(xiàng)目同樣有望于今年開業(yè)。

　　廣州K11 Select購物藝術(shù)中心項(xiàng)目為大灣區(qū)首個(gè)K11 Select，該項(xiàng)目涵蓋了住宅、商業(yè)、高端辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)，將作為長隆萬博商圈首個(gè)全業(yè)態(tài)SMART TOD綜合體，以“未來生活+”為定位，為年輕家庭打造融合在地文化與現(xiàn)代商業(yè)的生活體驗(yàn)場。

　　K11 Select效果圖

　　除此之外，新鴻基同樣布局于長隆萬博商圈的廣州南站ICC項(xiàng)目也預(yù)計(jì)從2025年起分階段落成。

　　廣州南站ICC效果圖

　　該項(xiàng)目是南站核心商務(wù)區(qū)內(nèi)86萬㎡的世界級(jí)TOD項(xiàng)目，集商住行等多元業(yè)態(tài)于一體。

　　另外，新鴻基還在南沙區(qū)慶盛樞紐站建設(shè)了總建面約30.7萬㎡的綜合體INC，同樣也是高端商業(yè)。

　　INC建設(shè)也基本完成，目前正在內(nèi)部裝修和招商，開業(yè)時(shí)間有待官宣。

　　可以預(yù)見的是，“亞洲第一人流量高鐵樞紐”將作為引流渦輪，為整個(gè)長隆萬博商圈帶來巨額的流量，能否以此激活整個(gè)板塊，將是對(duì)布局于此的企業(yè)的一大運(yùn)營考驗(yàn)。

　　“廣”受歡迎！

　　廣州與港資的“雙向奔赴”

　　熟悉廣州商業(yè)生態(tài)的人都知道，港資在其中的分量有多重。

　　自2001年太古首度進(jìn)軍內(nèi)地，首站選在廣州，花費(fèi)10年打造出高端商場廣州太古匯起，港資企業(yè)在廣州打造了一個(gè)又一個(gè)商業(yè)標(biāo)桿作品，成為“金字招牌”。

　　圖源：廣州太古匯

　　而廣州的高端商業(yè)更是長期由港資商業(yè)占據(jù)。

　　港資商業(yè)在很長一段時(shí)間，在廣州消費(fèi)市場是無往而不利的。

　　近期，港資代表領(lǐng)展披露的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，以人民幣計(jì)算，領(lǐng)展房托的中國內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額同比分別增長29.7%及28.9%，增長背后主要受惠于廣州天河領(lǐng)展廣場等零售資產(chǎn)在資產(chǎn)提升后的穩(wěn)健表現(xiàn)。

　　太古匯的業(yè)績報(bào)告則顯示，廣州太古匯商場的租用率為100%。

　　港資商業(yè)在廣州大行其道的背后，是港資出色的長期運(yùn)營能力。在快節(jié)奏的時(shí)代里，港資商場將生命周期無限延長，擔(dān)當(dāng)起行業(yè)內(nèi)“領(lǐng)航者”的角色。

　　區(qū)別于傳統(tǒng)商場“封閉盒子”的形式，港資商業(yè)構(gòu)建起了沉浸式的消費(fèi)場景。

　　天環(huán)廣場便是其中的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　自2016年誕生時(shí)便以“城市中央公園”的建筑形態(tài)，成為天河路商圈乃至整個(gè)廣州商圈中的獨(dú)特存在。

　　天環(huán)廣場 圖源：新鴻基地產(chǎn)官網(wǎng)

　　這座開了9年的“公園”，依舊是能持續(xù)“引爆”市場、引發(fā)關(guān)注的現(xiàn)象級(jí)“流量密碼”。

　　在2024年廣州引進(jìn)的404家品牌首店中，天環(huán)廣場以25家首店的成績位列TOP1，成為廣州名副其實(shí)的“首店收割機(jī)”；與此同時(shí)，同為港資商業(yè)的廣州太古匯與天河領(lǐng)展廣場并列第三（數(shù)據(jù)來源：贏商云智庫）。

　　毫無疑問的是，這些港資企業(yè)為廣州商業(yè)帶來了高質(zhì)量發(fā)展與創(chuàng)新活力。

　　這些商業(yè)運(yùn)營的“尖子生”們近年來頻頻在廣州拿地，不僅僅是出于廣州的地緣優(yōu)勢。

　　廣場的消費(fèi)市場充滿了潛力與活力。2024年廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1.1萬億元，近四年平均增速為4.5%。

　　除此之外，同為一線城市，廣州的拿地成本比上海更具有性價(jià)比。并且，廣州還予以了不少政策上的支持，更有利于長期運(yùn)營的港資“慢工出細(xì)活”，緩解前期投入大、建設(shè)周期長的壓力。

　　另一方面，港資企業(yè)格外青睞舊改項(xiàng)目。以瑞安新天地為例，其通常會(huì)拍下城市中心的老舊街區(qū)地塊，再改造成為人氣商業(yè)項(xiàng)目。而廣州的舊改資源便相當(dāng)豐富。

　　根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局給出的數(shù)據(jù)，廣州共有272個(gè)城中村，而今年的廣州市政府工作報(bào)告上，提到2025年廣州將搶抓新一輪城中村改造歷史機(jī)遇，加力提速推進(jìn)城市更新，計(jì)劃完成城中村改造投資1000億元以上，這意味著將有許多城中村進(jìn)入舊改的行列。

　　荔灣、越秀、海珠等老城區(qū)擁有著大量基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、建于上世紀(jì)80-90年代甚至更早時(shí)期建筑，同樣將釋放出大量的待改造項(xiàng)目。

　　這些舊改資源將為港商進(jìn)入廣州提供了基礎(chǔ)條件。瑞安新天地進(jìn)駐廣州的首個(gè)動(dòng)作便是拿下花都新青水泥廠舊改項(xiàng)目。

　　因此，廣州格外青睞港資商業(yè)，與此同時(shí)，港資商業(yè)也在近年來將目光頻頻投向了廣州這片“沃土”。

　　擅長精細(xì)化運(yùn)營的港資商業(yè)在相當(dāng)長的時(shí)間里，都作為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，引領(lǐng)著內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的潮流與標(biāo)準(zhǔn)，影響著內(nèi)地的消費(fèi)市場與商業(yè)格局。

　　然而，如今，受到宏觀大環(huán)境的影響，不管是市場還是企業(yè)都需要面對(duì)與以往相比更加復(fù)雜的形勢，港資旗下的商業(yè)也面臨著競爭激烈、需求不足的困境，商業(yè)市場挑戰(zhàn)加劇。

　　港資及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。部分港資企業(yè)選擇積極推進(jìn)在內(nèi)地的布局，充滿活力以及潛力的廣州成為了多家港資企業(yè)的“著陸點(diǎn)”。

　　港資企業(yè)加速布局廣州，為廣州帶來深刻變化的同時(shí)，其自身同樣面臨著變化。

　　港資能否抓住更大規(guī)模、更高規(guī)格的促消費(fèi)機(jī)遇，穿越周期呢？你覺得這些即將落地的港資商業(yè)們還能延續(xù)天環(huán)、太古匯等商場的“傳奇”嗎？

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