上海“地王”，跟普通人其實沒有一點關系

01

上?！暗赝酢?，跟普通人其實沒有一點關系

富人在通脹，普通人在通縮。

上周，上海8宗土地拍出3塊地王，讓全國房地產都跟著沸騰了一把。徐匯風貌地塊，更以超20萬元/平方米的成交樓板價，刷新全國土地單價地王的同時刷新了大家對地價的認知，上一個全國單價地王還是13.1萬元/㎡（綠城去年8月拿的徐匯濱江地塊）。

先來回顧下土拍的具體情況：7月24-25日上海六批次土拍共成交了8宗地塊，攬金290億元，平均溢價率達22.33%。

圖片轉自：丁祖昱評樓市

此次土拍，一共誕生了3個“地王”：1宗全國單價地王和2宗區域地王。

• 徐匯衡復地塊由上海祺祥旺宇置業有限公司以成交樓面價20.03萬元/平方米競得，成為全國單價地王。

• 虹口北外灘地塊被綠城以64.719億元競得，成交樓面價12.66萬元/平方米，刷新了虹口區宅地單價紀錄，成為虹口新地王。

• 浦東新區地塊由招商蛇口與中旅投資聯合體競得，樓面價5.236萬元/平方米，成為唐鎮 “板塊地王”。

“上海、地王、20萬/㎡”，當前市場態勢下這三個詞隨便怎么組合，都能讓“不明覺厲”的吃瓜群眾嘮一包瓜子的嗑了。所以，對于市場上周的熱鬧氛圍，作為專業人士我們表示非常理解。

但也要提醒大家，千萬別被所謂的“地王”沖熱頭腦，市場還是那個市場。

站在我們專業的角度來看，徐匯地塊出圈一來源于單價確實高，二來是地塊“好到冒泡”的地理位置以及特殊的規劃條件（出讓面積 4705.49平方米，建筑限高15米），按照網友的說法就是——這是為以后祖傳準備的房子。更深度來看，該地塊是衡復風貌區近十年首宗新增住宅用地，正對上海交通大學大門口，緊鄰One ITC、美羅城、港匯恒隆廣場等消費地標，板塊本身還是上海規模最大、保存最完整的風貌區，梧桐林蔭道、花園洋房與歷史名人故居所構成的文化屬性和城市肌理，這些都是有錢也難買到的。業內預測，這個地塊的房子，未來極有可能都不會公開上市。

虹口和浦東的區域單價地王，則均源于地塊在板塊內更靠近區域核心的地理位置；而閔行莘莊宅地競爭激烈達到地塊中止價，背后是板塊的長期斷供，以及房企補倉上海的迫切心理；而原本市場預期的高靜安和普陀市中心的兩宗地，溢價率卻均在20%以內，熱度低于預期；郊區新城地塊也出現分化，青浦地塊底價成交，而奉賢宅地雖有熱度但熱度平平。

實際上，市場基本面并未發生根本性改變，個別地塊的火熱更多反映的是房地產領域供需關系長期存在的客觀現實，并不意味著市場整體預期已出現實質性好轉。其實，在上海上一輪土拍6宗土地5宗溢價時（6月下旬的第5輪土拍），我們也曾提醒，真實市場并沒有普遍好轉。

實際上，我們應當以更理性的視角看待 “地王” 這一說法。這個被賦予 “王” 字的表述，本身帶有較強的情緒色彩，容易引發片面解讀，但從實際意義而言，其定義并不嚴謹。

我們認為，所有“地王”的對比需要放在同一個維度上來考慮，要考慮對比對象的統一性，例如地塊的地理位置、規劃條件、配套建設等。如果一塊地或者類似的地，以前成交價9萬/㎡，現在到了10萬/㎡，那確實是上漲了。但如果是不同位置、不同規劃條件地，出現了價格的差異，那么對比是沒有太大參考意義的。

而當前市場的實際情況就是，單個區域即便有些微漲幅，大概率也是由于地理位置的比較優勢，例如綠地此次在虹口所拿地塊，相較2月份金茂&慶隆聯合體地價略高，但最新出讓的地塊明顯位置更靠近核心，是北外灘核心區內近年來首幅供應的商品住宅用地。

整體而言，當下的地王是特殊地塊與市場供需交織的結果，對當前市場參考意義有限，當下房地產市場分化明顯，對于富人而言趁此機會占據稀缺資源是不錯的選擇，但對于更多普通人而言，整體復蘇仍需觀察。

02

北上禪的城市更新“水脈”經驗，3類城市能照抄

問題越古老，解決方案存在的時間越長。

昨天的文章里，我們介紹了上海、北京、佛山3個城市在城市更新中以“水脈”提綱挈領的規劃手法。

當下，城市更新已經成為城市發展的重點，而上海世博水環、佛山東平河、北京亮馬河的實踐，并非個例——對于擁有自然水系的城市而言，水系既是生態基底，更是串聯城市功能、激活存量空間的“低成本更新杠桿”。

我們通過對3城實操經驗的解析，提煉出城市更新可復制的“查脈-串脈-活脈”三步法，為其他同類城市提供參考。

• 上海世博水環：超大城市的 “跨區聯動公式”

• 核心問題：世博板塊內部節點分散、與陸家嘴等核心區聯動弱；
  

• 關鍵解法：以22.3公里水環形成 “O型閉環”，通過“一環四心四帶八景”結構串聯7個街鎮，綁定黃浦江濱江資源形成“濱水+濱江”協同；

• 可復制點：水系閉環設計如何打破行政邊界（如通過 “濱水步道貫通” 強制串聯分散地塊）、與城市現有主軸的銜接技巧（如金色中環帶）。

• 佛山東平河：中等城市的 “雙軸互補策略”

• 核心問題：城市中軸單一（依賴燈湖中軸），跨區資源聯動不足；

• 關鍵解法：將東平河定位 “第二中軸線”，串聯三龍灣創新區、佛山新城等功能區，與 “廣佛同城” 戰略結合；

• 可復制點：水系作為 “補充中軸線” 的適用場景（當城市單軸負荷過重時）、如何通過水系規劃對接區域協同戰略（如廣佛同城、長三角一體化）。

• 北京亮馬河： 所有城市都能學的 “低成本激活術”

• 核心問題：河道功能單一（防洪為主），缺乏市民互動場景；

• 關鍵解法：植入運動、休閑功能（如濱水跑道、露天劇場），打造 “活力地標”；

• 可復制點：低成本激活普通河道的技巧（優先增加 “點狀休閑空間” 而非大規模改造）、民生場景與商業價值的平衡邏輯（如沿岸商鋪與公共空間的動線設計）。

那么，城市可以如何借鑒？

我們通過以下表格，提煉出了一些共性規律與差異化適配條件。

值得注意的是，城市發展具有獨特的地域性，各地需要根據自身實際條件進行操作，避免直接復制。具體實施前需要對自身水系價值評估，包括水質基礎、周邊地塊現狀（閑置率/功能類型）、與城市核心區距離等指標。
對城市而言，實施步驟可先通過“城市體檢”（參考我們此前文章提到過的住建部導則）排查水系周邊的“低效空間”（如閑置廠房、斷頭路），將其作為水脈驅動的優先改造點。
而且，考慮到投入成本，也可以通過“先貫通步道、再分步植入功能” 的漸進式更新降低初期投入。
補充建議，若申請中央城市更新補助資金（參考2024年績效評價標準），可突出‘水系生態修復+民生設施完善’的雙重價值。

此外，一些常見誤區也需要注意避免，比如只重景觀改造，忽視功能聯動，新時代的城市更新，不能只注重單純綠化河道，而無商業、文化場景融合；比如盲目復制 “閉環設計”，實際上中小城市水系短、流量小，更適合 “線性串聯” 而非 “O型閉環”。

本質上，上海、佛山、北京的 “水脈驅動” 實踐，是將傳統 “依水建城” 的空間哲學，轉化為更符合當代城市更新邏輯的 “水文-空間-功能”耦合模型。而城市“查脈- 串脈- 活脈” 的核心，在于建立符合自身城市發展的水系生態基底與城市空間結構，精準定位，才能讓水脈真正助力城市更新。

03

上海、佛山、北京，城市更新的“水脈驅動”邏輯

大江大河。

在5月期的《晨光地產行研》“”篇中，我們曾提到：上海正通過“一江一河”（黃浦江、蘇州河）塑造整個城市的價格體系與城市發展導向，而這種綱舉目張、提綱挈領的發展模式，既能夠實現城市的資源調配，又有助于穩定城市資產的價格體系。

進入城市更新時代，水體價值愈發凸顯，將會成為撬動城市進一步發展的關鍵“綱”。

以上海為典型樣本，繼陸家嘴水環之后，近期浦東世博水環一期工程正式拉開序幕。

世博水環，由白蓮涇、大寨河等6條河道交織而成，全長約22.3公里，串聯周家渡、三林等七個街鎮，輻射超160萬人口，與黃浦江圍合出“O”型閉環。整條水環將與黃浦江濱江步道形成“濱水+濱江”的空間閉環，構建“一環四心四帶八景”的景觀結構，以水為脈串起生態、文化、民生等城市濱水生活圈。

世博水環規劃圖

對內，世博水環就像一條全新的流動紐帶，首次將世博板塊縱深原本相對獨立的地區節點，串成一個真正的整體，這個整體以中央活動區世博-前灘板塊作為發力引擎，帶動水環沿岸各城市功能聯動升級。對外，更通過與黃浦江和金色中環帶的融合，讓世博板塊與上海包括陸家嘴在內的全市重要中心節點實現互動，提升版塊價值。

上海之外，佛山市近期發布的《佛山市國土空間總體規劃(2021-2035年)》亦循 “以水為綱” 邏輯。在佛山最新規劃中，將以東平河為第二中軸線，串聯城市功能，重塑發展主軸。

佛山雙中軸規劃圖

這與上海世博水環以水系為“綱”推動版塊功能與景觀提升的思路如出一轍，即借水系激活城市更新、塑造濱水名片。

更早之前，北京也通過對亮馬河的綜合改造，融入運動、休閑功能，讓一條普通的河道成為北京活力地標，帶動了周邊區域的發展。

綜合來看，這種以水為脈的城市更新路徑，正成為城市高質量發展的主要抓手。即圍繞城市的“母親河”等重要水體進行優化改造，通過增加點狀公園、文化休閑場景、優化城市功能等，重塑人與城市、自然的關系。

04

城市更新的地位越來越重要了

從頂層設計到落地實操，城市更新開啟未來十年城市發展新篇章。

最近，關于城市建設的重要會議一個接一個的開。

最令人矚目的是月中（14-15日）的中央城市工作會議。會議的重磅性質既來自于時間，也來自于會議對城市發展的定調。

時間上，不僅是時隔10年再次召開的最高級別城市工作會議（上一次是2015年），也是新中國成立以來召開的第五次中央城市工作會議。

內容上，會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

通過對會議精神的領悟，我們明顯能感受到，對城市“存量提質增效”的更新，至少是未來10年中，城市發展最重要的議題。

那么，城市更新要做什么？

就在上述會議召開前一周，黨媒《求是網》發布了一文，現在我們可以理解為這是為城市更新工作的方向定下了基調，核心詞即“城市肌理、文化傳承與民生福祉”。

那么，該從哪些方面著手？

住建部7月17日的會議回應了這個問題。住建部首先強調，要把城市更新擺在更加突出位置，統籌實施好一系列民生工程、安全工程、發展工程。

具體來看，從好房子到好小區、好社區、好城區，住建部都定下了建設標準。

• 好房子：安全、舒適、綠色、智慧，包括在標準、設計、材料、建造、維護等方面系統發力，而且既包括把新房子建設成為好房子，也包括把老房子改造成為好房子。
  

• 好小區：主要是老舊小區改造，例如解決加裝電梯、停車、充電等難題。
  

• 好社區：安全健康、設施完善、管理有序，主要落地在呵護“一老一小”、公園綠地、體育健身、休閑游憩等方面。
  

• 好城區：包括基礎設施建設、文化保護、城市風貌完善等方面。

我們看到，在這里，住建部把“城市更新”與“好房子”這兩個新一輪城市發展的重要抓手深度融合了起來，未來必然會同步推進。

那么，具體該怎么做？

7月21日，住建部發布了《城市更新規劃編制導則》，將城市更新從政策文件落地到執行層面。

根據導則內容，自今日起，地方城市更新項目正式進入常態化開展歷史階段，主要包括下列內容：

①城市體檢。提出問題清單和整治建議清單，明確城市更新重點和更新對象。

②明確任務。確定既有建筑改造利用、城鎮老舊小區整治改造、完整社區建設、老舊街區老舊廠區城中村等更新改造、城市功能完善、城市基礎設施建設改造、城市生態系統修復、城市歷史文化保護傳承等任務和要求。

③整體設計。提出城市功能結構和空間形態優化要求， 確定房屋、小區、社區、城區、城市的更新設計原則和視線通廊、特色風貌等城市設計引導要求，明確文化遺產保護、 安全韌性等底線管控措施。

④重點排序。統籌劃定若干個城市更新片區，提出指引要求，根據輕重緩急確定更新時序安排。

⑤建立項目庫。建立城市更新項目庫，明確項目入庫、 出庫的管理規則，確定項目名稱、類型、規模和實施時序等（所有地方將建立城市更新庫，不入庫不算城市更新項目）。

值得注意的是，近期，住建部、財政部組織專家對2024年支持城市更新行動補助資金開展了績效評價。首批15個試點城市中，A級城市4個、B級10個、C級1個。

在城市更新行動績效評價實行的A、B、C、D四級等級劃分中，?A級?即優先支持，加快資金撥付；?B級需整改問題后推進工作；?C級和D級?則緩撥、扣撥資金，并作為下一年度評審參考。另外，2024年是首次開展績效評價，重點支持地下管網更新、污水廠網一體、市政補短板等硬件設施升級，2025年調整為“硬件+機制建設”雙輪驅動模式。

結合起來可以看到，今后各地所編制的《城市更新規劃》將會是項目申請中央資金、專項債及城市更新項目貸款的重要依據。具體操作上，各地需要體檢先行，結合城市體檢評估情況，完成各自的城市更新項目庫，再根據入庫項目完成融資開發等具體流程。

聚焦到對房地產行業的影響，我們認為近期關于城市的諸多會議與動作，無疑釋放了下階段城市發展的新信號，即國家有意引導房地產行業進入存量提質、雙軌供給、文化保護的新階段，以此驅動供給側升級。這自然也意味著房企的發展將更加注重運營能力、場景營造、多元共建、以及產品創新精神。

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