謝逸楓：一字未提房地產，只提城市更新，釋放10萬億存量計劃信號

文/謝逸楓

2025年7月30日，一場年中重量級“會議”，引起市場強烈的討論和關注，焦點集中在如此重要的經濟和政策定調“會議”，為什么“一字未提房地產，只提了城市更新”，讓外界懷疑房地產“失寵了”、“主角變配角了”、“不管了”、“風險出清了”。

真相并非如此，作為每年的兩次重量級經濟和政策定調的“會議”，之前就有“一字未提房地產”的慣例，卻不影響房地產作為支柱產業(yè)、基礎產業(yè)、先鋒產業(yè)、主導產業(yè)的位置和城市主角及扮演穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風險的關鍵行業(yè)。

最明顯的是2018年10月和12月、2022年12月、2023年12月均是“一字未提房地產”，依然一如既往的出政策大力、大規(guī)模扶持房地產，2024年9月迎來一攬子政策救市，2025年上半年政策持續(xù)加強，7月表示將繼續(xù)更大力度推進止跌回穩(wěn)。

房地產依然是主角，國家不會讓房地產倒下。總體上看，房地產市場大幅調整后，房地產業(yè)占GDP 的比重下降，銷售和銷售額部分核心指標同比降幅收窄，看似影響逐步下降，但必須要充分認識到房地產對經濟的深遠影響。

為何房地產對經濟這么重要，房地產對經濟影響越來越深遠？一串數(shù)字告訴你，即“23456”，房地產業(yè)占就業(yè)總人口20%、占GDP30%、占銀行信貸體系40%、占地方財政綜合收入50%、占城鎮(zhèn)居民資產60%，必須讓房地產站起來。

當前房價再度下行、房價超跌的背景下，前期降幅收窄的指標有可能再度下滑，房地產對經濟的角色逐步從正貢獻轉向負向沖擊，需要其他力量對沖。因此，房地產對中國經濟運行有著至關重要的影響，不可低估其影響。

2024年商品房銷售面積、銷售金額、投資額、房企到位資金分別降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年銷售面積、銷售金額、投資、房企到位資金分別為2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地產對經濟增長的貢獻已由曾經的正向拉動轉變?yōu)橐环N需要其他經濟部門努力抵消和對沖的下行壓力。從宏觀數(shù)據(jù)看，房地產業(yè)增加值對GDP增長的拉動由正轉負，2021年-2024 年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，處歷史低位，房地產業(yè)增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3%。但房地產投資下滑是固定資產投資的主要拖累項，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定資產投資增速2.4%。

若考慮房地產上下游產業(yè)鏈，房地產對經濟的拖累將更為明顯。2025年上半年房地產投資中建筑工程投資同比下降13.4%，降幅較2024年10.3%擴大。建筑業(yè)對GDP增長的拉動由2024年的0.26%降至2025年上半年的0.04%。

政策已經前置發(fā)力，強刺激預期減弱，呈現(xiàn)邊際實際效果，但經濟企穩(wěn)基礎不牢固。數(shù)據(jù)顯示，上半年GDP為66.05萬億，同比增長5.3%。其中一季度環(huán)比增長1.2%，同比增長5.4%，二季度環(huán)比增長1.1%，同比增長5.2%。

從GDP季度來看，環(huán)比、同比在二季度都出現(xiàn)增幅回落。三駕馬車中，首先是上半年貨物貿易進出口總值21.79萬億，同比增長2.9%，對GDP增長貢獻率31.8%。其中出口13萬億，同比增長7.2%。進口8.27萬億，下降2.7%。

其次是消費總額24.55萬億，同比增長5.0%，比一季度增長加快0.4%，對GDP增長貢獻率52%。背后的動力是“以舊換新”功不可沒，另外是稅收減免、補貼政策。6月消費總額同比增長4.8%，比5月回落1.6%，環(huán)比下降0.16%，出現(xiàn)下降。

最后是固定資產投資24.86萬億元，同比增長2.8%，比上月回落0.9%，對GDP增長貢獻率16.8%。扣除房地產開發(fā)投資，固定資產投資增長6.6%。其中基礎設施投資同比增長4.6%，制造業(yè)投資增長7.5%，房地產開發(fā)投資下降11.2%。

上半年拉動GDP的引擎器、火車頭中，房地產熄火。其中基建投資增速4.6%，低于1月-5月。制造業(yè)投資增速高位放緩，較1月-5月回落1%。房地產繼續(xù)降溫，房地產開發(fā)投資下降11.2%，降幅較1月-5月擴大，創(chuàng)歷史最低水平。

6月固定資產投資（不含農戶）環(huán)比下降0.12%，表明消費和投資的企穩(wěn)基礎不牢固。上半年經濟增長5.3%，主要是財政政策和搶出口支撐。其中財政政策發(fā)力，不僅直接推升了基建投資，帶動了部分制造業(yè)投資和耐用品消費。

中美關稅協(xié)議的談判過程，國內出現(xiàn)“搶出口”現(xiàn)象，二季度美國加征關稅對外貿形成擾動，中美達成階段性協(xié)議之后，短期“搶出口”現(xiàn)象較為明顯，這使得短期工業(yè)生產受到支撐，讓出口短期內，保持大幅增長。

上半年“三駕馬車”的貢獻率看，最終消費支出、資本形成總額、貨物和服務凈出口）的貢獻率，分別是最終消費支出對經濟增長貢獻率52%，資本形成總額貢獻率16.8%，貨物和服務凈出口貢獻率31.2%。

“會議”提出要持續(xù)防范化解重點領域風險，其中地方債務風險繼中小銀行風險、房地產風險未提后，成為重點提到的領域風險，主要是地方債務有增高的風險，化解地方債務過程中呈現(xiàn)新增隱性債務的信號。

目前房地產風險得到防范控制，盡管沒有直接提房地產風險，不意味著風險完全出清化解。過去“房地產、中小銀行和地方債務風險”并列，現(xiàn)在中小銀行風險得到化解，房地產和地方債務風險得到防范控制，卻沒有完全出清化解。

房地產風險來看，包括逾期交樓風險、閑置土地風險、爛尾樓風險、房企債務風險和利潤虧損風險及流動性風險、存量房貸風險、房價下跌風險、供應過剩風險和高庫存風險，過去兩年得到了有效防范控制，但沒有真正全面化解。

因為房企連續(xù)多年虧損沒有逆轉、銷售面積和銷售回款沒有逆轉、債務重組困難重重、房地產項目白名單覆蓋有限、融資難、房價繼續(xù)下探、供大于求，現(xiàn)有房地產政策的力度和規(guī)模有限及持續(xù)力有限，存在堵點和地方執(zhí)行困難。

上半年房地產開發(fā)投資4.67萬億，同比下降11.2%，降幅在擴大，新開工、土地成交的萎縮注定了開發(fā)投資還得繼續(xù)往下探，只是未來在降幅層面會收窄。新建商品房銷售面積、新建商品房銷售額、房企到位資金降幅擴大。

當務之急是房地產救市不能半途而廢、斷斷續(xù)續(xù)、劑牙膏式的出臺政策、落地政策，要一鼓作氣，一步到位以更大力度更大規(guī)模政策刺激，否則無法讓促進、鞏固、推進房地產市場止跌回穩(wěn)，完成筑底到反彈的V型周期。

昨天“會議”與2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同點在于“一字未提房地產”、“首次未提房地產風險”、“未提棚改2.0”、“未提現(xiàn)房銷售”，表明房地產風險得到防范控制，正在化解，市場正在筑底。

盡管昨天“會議”內容來看，沒有直接提房地產、房地產風險、棚改2.0、現(xiàn)房銷售、更大力度推進房地產市場止跌回穩(wěn)，與房地產相關的內容，只表述為“落實好城市工作會議精神，高質量開展城市更新”，但不影響止跌回穩(wěn)的目標推進。

一是房地產底線是“穩(wěn)”，即前期提出的“止跌回穩(wěn) ”目標要繼續(xù)。“穩(wěn)住樓市”是政策總目標，止跌回穩(wěn)是目的。從經濟、邊緣、貿易的外部形勢，還是內部的經濟、市場、政策環(huán)境來，房地產穩(wěn)住了，實體經濟才會穩(wěn)。

此次會議明確，努力完成全年經濟社會發(fā)展目標任務，實現(xiàn)“十四五”圓滿收官。其中提及了“四穩(wěn)”目標，即穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場和穩(wěn)預期。下半年房地產要發(fā)揮出更大的產業(yè)作用，才能夠實現(xiàn)四穩(wěn)目標。

首先是圍繞“四穩(wěn)”目標促進購房市場、開發(fā)投資、城市更新、風險防范化解等領域做好系列工作。其次是在市場更穩(wěn)的基礎上，積極促進新模式等各項工作開展。最后是要把握城市更新的重要抓手，促進住房消費和投資的更好發(fā)展。

2024年9月26日的中政局會議，首次提出要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，2024年12月“會議”和2025年3月5日的兩會報告，提出要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，4月月18日國常會提出穩(wěn)住樓市。

2025年4月25日，中政局的會議強調，要加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。加快地方政府專項債券、超長期特別國債等發(fā)行使用。兜牢基層“三保”底線。

適時降準降息，保持流動性充裕，加力支持實體經濟。創(chuàng)設新的結構性貨幣政策工具，設立新型政策性金融工具，支持科技創(chuàng)新、擴大消費、穩(wěn)定外貿等。強化政策取向一致性。要持續(xù)用力防范化解重點領域風險。

繼續(xù)實施地方一攬子化債政策，加快解決地方拖欠企業(yè)賬款問題。加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發(fā)展新模式，加大高品質住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢。

2024年9月26日的中政局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大房地產“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策。

降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。這是2024年9月以來，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地產政策概括為四個取消、四個降低、兩個增加的來源根據(jù)。

這是落實9.26會議的內容，重點是抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。四個取消是取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低賣舊買新?lián)Q購住房稅費負擔。兩個增加是通過貨幣化安置方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；白名單項目信貸規(guī)模增加到4萬億。

作為專項債券收儲存量商品房用作保障性住房、收購存量土地的補充，2024年10月17日，自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局均表示，正在抓緊研究設立收購存量土地專項貸款，央行提供專項再貸款支持。

2024年10月12日，財政部表示，專項債用于土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業(yè)主合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系，合理確定專項債券項目內容和地塊范圍，及時安排債券發(fā)行和支出。

支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

推動房地產健康發(fā)展的舉措，要打好房地產各項融資工具的“組合拳”（三支利箭），形成集成規(guī)模效應，增強精準適配性。與有關部門一起積極研究政策性銀行、商業(yè)銀行支持盤活閑置存量土地的具體舉措。

“金融16條”（三支利箭，信貸、股權、債市）和經營性物業(yè)貸款這些政策延期到2026年底，以及調整存量房貸利率和個人住房貸款首套、二套的首付比例。充分發(fā)揮金融機構在信息和財務管理方面的專業(yè)優(yōu)勢。

“稅費調整”是繼一線城市限購松綁后另一重磅政策。2024年11月13日，財政部、稅務總局、住建部聯(lián)合發(fā)布有關稅收政策的公告，涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策方面的調整。

契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。

2025年6月13日，國常會對房地產行業(yè)作出重磅部署，首次提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，并圍繞構建新發(fā)展模式、推進“好房子”建設、摸底存量資源等三方面推出系統(tǒng)性舉措，這應該是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召開的城市工作會議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產市場止跌回穩(wěn)的重要抓手。

二是如何穩(wěn)住樓市，防止大起大落，推進房地產市場止跌回穩(wěn)，實現(xiàn)筑底到反彈。底線是穩(wěn)，一旦無法止跌了，穩(wěn)不住了，政策會適時加力，強刺激依然會出現(xiàn)。毫無疑問，城市更新和舊區(qū)改造是重點，強刺激出臺時機暫時不具備條件。

強烈呼吁并建議探索成立“國家房地產穩(wěn)定基金”，規(guī)模為在10萬億元-20萬億元（先期規(guī)模為4萬億元-10萬億元），專項用于保交房、收儲存量房用作保障性住房和安置房及共有產權住房、收購房企閑置存量土地。

包括用來防范房企流動性風險（國內外債券違約風險）、城市更新貨幣化安置和舊區(qū)改造及棚改貨幣化，保障民生、緩解房企流動性壓力，引導鼓勵高品質住宅產品開發(fā)，以優(yōu)質供給滿足居民合理需求。

當前促進、鞏固、推進房地產市場止跌回穩(wěn)主要是國家支持，地方發(fā)力，實施主體在地方，但是當前地方政府促進、鞏固、推進房地產市場“止跌回穩(wěn)”存在政策堵點、資金來源、政策實施規(guī)模和力度受限能力和積極性不足的問題。

以更大力度、更大規(guī)模促進、鞏固、推進房地產市場止跌回穩(wěn)，就必須國家發(fā)力、地方發(fā)力，形成政策自上而下的模式，方能解決收儲存量房用作保障性住房、收購房企閑置存量土地、城市更新貨幣化的政策堵點、資金來源。

第一是城市更新和危舊房、老舊小區(qū)改造的落實，優(yōu)化存量推進。按照城市更新的資金來源來看，包括專項借款、專項債、銀行商業(yè)貸款、超長期特別國債、不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券。

2024年7月31日，國院印發(fā)深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃，對未來五年推進新型城鎮(zhèn)化建設的總體要求、重點任務、政策措施和組織實施等作出部署，《行動計劃》正式出臺。

體現(xiàn)國家對于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的高度重視和深入布局。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城市更新市場空間巨大且規(guī)模日益擴大，目前存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計算，城市更新項目每年將釋放出10萬億元的價值。

上海、天津、西安、廣州、無錫等地更是先后成立超百億元規(guī)模的城市更新基金，中國現(xiàn)有669個城市，將撐起一個數(shù)萬億級的城市更新大市場。因此，城市更新將成為房地產市場止跌回穩(wěn)的重要支撐點。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度。一是重點支持地級以上城市。僅35個大城市就有170萬套改造需求，全國地級城市有297個，改造需求更大。

二是開發(fā)性、政策性金融機構可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。毫無疑問，城市更新最大問題就資金來源，市場下降，拆遷安置和投資開發(fā)周期長。

作為去庫存、止跌回穩(wěn)的一大積極變量，城中村改造于2024年全面重啟。2024年10月17日，住建部稱，將通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。此后，城中村改造擴圍。

2024年11月15日，住建部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。

將通過貨幣化安置等方式,資金來源為專項借款、專項債、商業(yè)貸款。新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，其中35個重點城市有170萬套城中村改造需求，全國297個地級城市有改造需求。另外全國城市有50萬套危舊房需要改造。

2024年12月，經濟會議指出，加力實施城中村和危舊房改造。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確，推動貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造的規(guī)模。如今，城中村改造大規(guī)模重啟，將有助于推動庫存去化。

2024年城中村改造擴圍至333個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。

2025年3月9日，住建部表示，2025年持續(xù)推進城市更新，重點有三類項目。其中和房地產行業(yè)直接相關的是第一類即民生類的項目。主要抓好三件事，一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。

二是城中村改造項目，現(xiàn)在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在新增100萬套的基礎上，繼續(xù)擴大改造規(guī)模。三是大力推進完整社區(qū)建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。

從2019年部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。從過去城市更新規(guī)模來看，其中2022年以來連續(xù)三年城市更新項目數(shù)量維持在6萬個以上，總投規(guī)模已是萬億級別。

2025年5月15日，中辦、國辦印發(fā)關于持續(xù)推進城市更新行動的意見，隨后多部委召開新聞發(fā)布會，詳細介紹了支持城市更新的多項政策措施，包括積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定做的金融產品和金融服務。

研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大國家投資支持力度等內容。健全多元化投融資方式，加大國家預算內投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。中央財政要支持實施城市更新行動。

地方政府要加大財政投入，推進相關資金整合和統(tǒng)籌使用，在債務風險可控前提下，通過發(fā)行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，嚴禁違法違規(guī)舉債融資。落實城市更新相關稅費減免政策。

鼓勵各類金融機構在依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下積極參與城市更新，強化信貸支持。完善市場化投融資模式，推動符合條件的項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化產品、公司信用類債券等。

2025年7月14日-15日，城市工作會議再次提出城市更新的重要性。與房地產直接相關的，會議重申要加快構建新發(fā)展模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，這些措施將對穩(wěn)定樓市需求、推進止跌回穩(wěn)產生積極作用。

本次會議強調的城市更新既不鼓勵大拆大建，也并非類似2014年-2018年大規(guī)模推動的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標準、公用設施建設、綠化水平等方面的提升，這個應該是危舊房改造，城市更新也包括在內。

2025年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進，房票安置政策或將繼續(xù)完善，相關舉措在促進房地產市場止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

自1962年至今，城市工作會議共舉行了五次（1962年9月、1963年10月、1978年、2015年12月、2025年7月），從明確對城市的基本認知到經歷世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程之后，再一次為新時代城市發(fā)展建設定向領航。

此次城市工作會議提到了兩個變化，城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。這一判斷跟10年前不同。2009-2013年中國經濟增長的主要動力是基建和房地產。

2014-2015年以人為本的新型城鎮(zhèn)化不再以GDP為綱，但是對于內需，尤其是依靠房地產拉動經濟增長的需求仍然是客觀存在的。目前強調了“推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮這一擴大內需的最大潛力”。

會議明確七個重點任務，與房地產有關的內容有以下幾個方面。一是發(fā)展組團式、網絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。二是分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，繼續(xù)推進農業(yè)轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。

三是高質量開展城市更新，構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。四是嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風貌管理制度。

這是2025年7月30日的會議，為什么一字未提房地產，是因為7月14日-15日的城市工作會議已經講的清清楚楚、明明白白。因此，下半年圍繞7月14日-15日的城市工作會議提到的房地產政策進行落實，推進房地產市場止跌回穩(wěn)。

2025年7月21日，國資委要求央企業(yè)要主動參與城中村和危舊房改造，改善人居環(huán)境，共同營造高品質城市生活空間。央企是城市發(fā)展的重要參與者，是城市基礎設施建設的主力軍，與城市發(fā)展休戚相關。

第二是收儲商品房、收購存量閑置土地。收購存量商品房資金來源，包括住房租賃團體購房貸款、保障性住房再貸款、專項債、專項借款。收購存量閑置土地資金來源，包括專項債、專項借款、銀行商業(yè)貸款。

2023年2月央行設立租賃住房貸款支持計劃，額度1000億元，支持金融機構在8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。8個試點城市分別是天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南。

這筆千億級住房租賃團體購房貸款，年化利率約為3%，期限最長不超過30年。貸款渠道主要為國開行、中國銀行等7個國有銀行。央行為這筆住房租賃團體購房貸款設定了“紅線”只能購買住宅類商品房（含產權型人才房/公寓）。

不允許收購商辦公寓。同時，須對標的項目進行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源。商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團體購房貸款的前提是，風險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務。

此外，要求利用貸款購買的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關系清晰、已竣工驗收的房屋。在貸款存續(xù)期內，不能改變房屋租賃用途。這筆借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本。

既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當?shù)氐纳唐贩繋齑妗８匾氖牵唐趦龋胤秸芡ㄟ^城投平臺融到一筆錢，緩解現(xiàn)金流。目前，濟南、福州、天津、青島等市已經落地首批租賃住房貸款支持計劃貸款。

貸款金額總計40.86億元，用作購置存量住房用作保障性租賃住房。從已收項目來看，國家隊主要解決新城及近郊區(qū)域存量高、去化難片區(qū)項目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風險的市場認知。

2024年5月17日，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款（可以釋放出5000億元）用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，這拉開了“收儲”存量商品房用作保障性住房、安置房的大幕。

2024年6月20日，住建部召開全國視頻會議，明確要求推動縣級以上城市有力開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。各地存量房收儲推進工作明顯加快。2024年70城、區(qū)發(fā)布收儲存量商品房公告，但各地收儲工作推進節(jié)奏較慢。

2024年9月24日，央行表示，3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。截至9月末3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，收儲面臨諸多亟待解決的問題，價格撮合難度大、資金成本較高、供需錯配等。

2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購存量商品房與城中村改造相結合，廣州、佛山部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房。

一方面加速了城中村改造項目的推進，另一方面助力庫存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計完成認購商品房1100余套，去化面積近10余萬平方米，拉動資金流轉超20億元。

2025年5月浙江、四川用于收購存量商品房的專項債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當期發(fā)行新增專項債券的3.2%、0.6%（浙江、四川當期分別發(fā)行新增專項債券552.7億元、284.3億元），合計發(fā)行金額19.2億元，規(guī)模不高。

收購項目的企業(yè)性質來看，兩地合計11個收購項目，其中7個項目為地方國企所有，2個為混合所有制企業(yè)項目，2個為民企項目，地方國企的項目是收購主力，其收購金額達16.5億元，占比超85%，收購定價多通過備案價9折的方式。

5月浙江直接發(fā)行16.5億專項債，收儲溫州、湖洲等項目為租賃住房。其首創(chuàng)專項債收購爛尾樓新模式，10多億元撬動1268套庫存變保障房，用高鐵收益補租金缺口，顯示出地方政府主導的"戰(zhàn)略接盤"正掀起樓市去庫存熱潮。

地方第一次直接用專項債買房，用于租賃住房。此浙江的做法選擇三、四線城市作為收購重點區(qū)域，展現(xiàn)出不同策略做法。5月，四川首發(fā)收購存量商品房用作保障性住房專項債券項目，涉及1.3億“南充”和1.7億“儀隴縣”兩大收儲房.

合計動用資金超過3個億。其中“南充”收儲包括九熙府、棲山府等商品房，達到277套，2.4萬平方建面。儀隴縣項目400套，單套面積90平方下。毫無疑問，地方收儲正在緩慢的推進，最關鍵是收儲的規(guī)模和資金及去庫存的作用有限。

廣東的廣州和佛山，2024年11月就開始動用“專項借款”收儲房，其中佛山達到11.9億元，廣州為2.5億元。上海閔房集團2025年次啟動了“收存轉保”。深圳、廣州自2024年國企下發(fā)“收儲房”文件后，此收儲房行動也正在推進中。

2024年6月，自然資源部會同國家發(fā)展改革委出臺了妥善處置閑置存量土地若干政策措施。9月26日中政局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，支持盤活存量閑置土地。

2024年11月7日，自然資源部印發(fā)了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。2025年3月，自然資源部和財政部再次聯(lián)合發(fā)布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》。

進一步細化了資金使用主體、專項債審核流程、資金和收益平衡機制等具體安排。目前全國已有26個省市公示專項債收購計劃，擬投入資金總額突破5000億元大關。截至2025年7月27日，實際落地發(fā)行已達1386億元。

2025年2月，北京與廣東率先嘗試發(fā)行土儲專項債，但此后發(fā)行較慢，1月-4月累計只發(fā)行了500多億元，使得土儲專項債發(fā)行規(guī)模與各地收儲項目公示規(guī)模存在較大差距。5月以來，土儲專項債發(fā)行加速。

目前已有上海、浙江、廣東、湖南、福建、安徽、山東、北京和四川九省市發(fā)行了用于收購閑置土地的專項債，發(fā)行金額合計2638.96億元。其中，上海以462.48億元位居第一，浙江（含寧波）445.13億元次之，廣東431.35億元。

企業(yè)預警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至最新，有27個省市公示了收購存量閑置土地項目的具體信息。項目累計覆蓋4658塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達5180.70億元。在廣州市今年初首次公布收儲項目后，各地積極響應。

目前，廣東、重慶、江西、河南和安徽五地已公布的收儲項目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以571.36億元緊隨其后，涉及地塊404宗。

披露的收儲對象顯示，城投與地方國企占比在60%以上，而民企占比較少，基本不涉及發(fā)債民營地產企業(yè)。即專項債資源或向地方城投平臺和國企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務壓力，民企受限于收儲價格等因素，可能獲益相對有限。

2025年上半年各地擬使用專項債券收購存量閑置土地近3000宗，覆蓋約171個城市，總金額超3500億元，規(guī)模龐大。這種“土地+住房”雙輪驅動，在房地產領域產生協(xié)同效應，興起了新一輪房地產存量激活的熱潮。

專項債已成為土地收儲的關鍵資金來源。2025年7月30日，華發(fā)股份發(fā)布公告，其子公司融華置地將以44.05億元的價格，將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地轉讓給深圳土儲中心，標志著盤活存量土地、穩(wěn)定市場方面邁出了實質性步伐。

此次收回的7塊地塊總面積約7.0468萬平方米，計容建筑面積約46萬平方米，目前均處于未建狀態(tài)。華發(fā)股份公告顯示，地塊賬面成本約58.41億元，此次交易預計產生的虧損將超過公司2024年經審計凈利潤的一半。

政府收回價格與評估值基本持平，若繼續(xù)持有地塊將面臨長期資產沉淀和持有成本增加的風險，此次交易有助于實現(xiàn)風險對沖。收儲交易中，通常會參照當前市場價格回購，導致地塊價格相較于房企在市場高峰期的拿地成本出現(xiàn)“折價”。

目前深圳計劃以68億元的總價收儲世茂集團旗下“深港綜合體項目”12宗地塊，相較于世茂集團176.25億元的競買價格，折價幅度近六成。深圳通過專項債等市場化工具大規(guī)模收儲閑置土地，有效化解房企的存量風險，優(yōu)化土地供應結構。

第三是好房子，通過好房子為市場筑底。2024年11月，就給出了四個標準，分別為安全、舒適、綠色、智慧，其后各項標準和要求接連出臺，層高不低于3米，四層以上的住宅必須裝電梯、實用率的提高等。

推進“好房子”建設成為房地產業(yè)的重要發(fā)展方向。2025年3月，好房子還首次寫入《政府工作報告》。“安全、舒適、綠色、智慧”，成為好房子的標準。各地在優(yōu)化“好房子”標準、規(guī)范計容規(guī)則、鼓勵“好房子”建設。

探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預計未來在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面將有更多支持性政策落地。這種表述更加強調市民在城市治理中的主體性，意味著在城市治理模式上，未來可能有新的制度突破。

頂層設計中對好房子的要求是“安全、舒適、綠色、智慧”，這意味著房企需要將建筑標準與城市韌性要求深度綁定，通過引入綠色建筑技術、智慧安防系統(tǒng)、應急保障設施等，將城市安全功能轉化為房屋產品的核心競爭力。

這種以韌性為基底的價值重構，正在替代過去單純依賴地段的定價邏輯。7月14日-15日城市工作會議勾勒的城市發(fā)展藍圖，本質上是為房地產行業(yè)提供了"城市功能服務商"的轉型坐標系，有利指導房企轉型。

房地產價值不再局限于物理空間的建設，在于能否通過產品與服務創(chuàng)新，持續(xù)為城市功能升級注入動能。這種以城市功能為核心的發(fā)展模式，推動房地產行業(yè)從資本驅動轉向價值創(chuàng)造，從規(guī)模擴張轉向質量提升，與城市發(fā)展的共生共榮。

2025年7月21日，上海發(fā)布了上海市工程建設規(guī)范《住宅設計標準》（征求意見稿），要求“好房子”建設的規(guī)范標準“架空層層高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一個陽臺的凈深不應小于1.30米；住宅層高不應低于3米，且不應大于3.6米等。

第四是房地產發(fā)展新模式的推進。2021年以來提出構建房地產行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”問題，改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險基礎制度，建立房屋全生命周期管理機制。

房地產發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機制、高品質住房建設、建立房地產協(xié)同監(jiān)管機制等內容，加快構建房地產發(fā)展新模式。

房地產發(fā)展新模式還在推進日程上，（保障房與商品房）雙軌+租購并舉的住房供應模式和住房制度，房地產發(fā)展邏輯已經改變，2023年14號文，國院發(fā)布關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見，已經明確保障房地位。

被稱作“新房改”，政策一直在提的新模式，商品房與保障房“雙軌”、租與購“并舉”的住房制度，說明商品房增量有限，城市更新和危舊房、小區(qū)的存量改造迎來大爆發(fā)。預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質性落地。

2025年7月21日，公布住房租賃條例，自2025年9月15日起施行。 這個《條例》有一個重要的目標是推動加快建立租購并舉的住房制度。還強調“堅持市場主導與政府引導相結合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給。