租期 7 年的公寓，中途包租公司要求降租，怎么辦？

“幾十萬買套商業公寓，從收房那天就出租給包租公司，每年11個月租金，三年之后租金每年還能遞增，穩定年回報也能維持在4%-5%。”不久前，成都市民李女士遇到了“新問題”，三年前她將在南二環投資的一套小公寓長租給了一家包租公司，雙方簽訂了7月8個月的合同，前幾年該公司都是如期打租金，現在剛好等來了租金遞增，但卻收到包租公司要求降租的消息——協商每月從3100元降到2500元。

李女士遇到的問題并非個案，在同樓盤的業主群里，其他業主也收到該包租公司要求降租的協商電話。不僅在這一個項目，陳女士在金融城購入出租十多年的公寓近期也收到了包租公司的降租要求，業主若不同意降租，則將面臨合約提前終止。

曾經租金收益穩定的核心板塊商業項目，省事省心的長租模式，為何會在此時提出降租要求？到底是經營遇到困境，還是長租公寓的慣用套路？若業主不同意降低租金，合同后續該如何解除？

長租公寓不省心

包租公司要求降租金，該答應嗎？

李女士3年前將南二環的一套40多平米小公寓長租給了一家包租公司，雙方簽訂了 7 年8個月的合約，根據合同約定，兩個月的裝修免租期，前三年每月租金為 3000元，從合同簽訂第四年起，每年每月租金遞增100元，每年按 11 個月計算租金。

李女士當時核算過，雖然自己在一定程度上做出了讓利，但比起自己找租客還要費心日常管理，交給包租公司要省心得多。而且，投資回報率在4%-5%左右，從長線來看，這算是個不錯的穩定收益來源。

“前三年租金都很準時，這次突然收到降租要求很突然。” 李女士說到，她上個月收到了包租公司的降租電話，對方希望協商將每月租金從3100元調整到2500元，不過她當時拒絕了這一要求，而包租公司這個月的租金依然按照原來的約定按時進行了支付。

李女士也憂心忡忡，她認為包租公司要求降租，可能意味著其運營出現了問題，未來降租或斷租或許難以避免。雖然她的公寓位置并不愁租，且如果自行租賃還不用被“中間商賺差價”，但她看來，自行出租，將處理許多租客問題，且租期也無法保障，“并不如交給包租公司省心。”

某公寓式酒店室內實拍圖

其實，李女士的遭遇并非個例。陳先生十多年前在金融城購置了一套30多平米公寓，一直出租給一家酒店做經營，近期他也收到了承租方要求降租的消息，并且降租幅度達到了25%。“因為同樓層都是這一家酒店，如果不同意降租，就終止合同。單獨的一間被酒店包圍，也很難出租給個人用戶。”

最終，陳先生的公寓以2500元/月的租金與承租方重新簽約，而此前其租金價格為3000元/月，且取消了原合同中關于租金遞增的條約。

投資回報率不再確定

競爭加劇后的“價格戰”

約定好的長租，卻在合同期內開始面臨降租。最重要的原因在于，承租方的經營受阻。

以李女士持有的南二環項目為例，同小區同戶型的的房源，該家包租公司在兩年多前給出的收房價格就已經降至2700元/月，其后，該家公司也降慢了收房速度。一家全國頭部的長租公寓公司告訴記者：“公司現在已經不要求房源數量擴張，而是‘保住利潤’。”

陳先生被收用做酒店經營的公寓同樣如此。一位從事酒店經營的業內認識表示：“區域的熱度、周邊的酒店數量、房源的新舊程度都是決定租金的重要因素。”

曾經看得見的投資回報率開始變得不再確定，主要是由于供應端口的競爭加劇。

首先，機構保租房低租金，正在分流長租客。

現在，城投、軌道城市集團、交投集團等平臺公司都推出了保租房，這些機構房源都在分流普通租房客群。而保租房的租金需要根據季度更新的《成都市租賃住房平均租金水平信息》進行定價，要求不高于周邊租金水平9折，且年租金漲幅不高于5%，這對市場化長租公寓的租金定價形成了壓力。

二是，新交付商業公寓增加、商圈變化等，都會引發租金的變化。

以跳蹬河街道為例，隨著東郊記憶的崛起，區域內的公寓租金從2023年一季度的65.23元/月/㎡，到2024年四季度已經升為68.94元/月/㎡，幾乎在每個季度的統計數據中，都呈上升態勢。

東郊記憶 萬科天薈部分租金情況

圖源：貝殼租房APP

三是，酒店、民宿承租的房源，更多比拼的是價格。當利潤無法保障時，往往采取的都是先要求房東降低租金。

一位做民宿經營的人士表示，此前許多經營者一次收20、30套房源來統一經營，現在空置率上升，但運營成本卻并未降低，在租金收入增長受限的情況下，經營者利潤空間被壓縮，只有通過降低付給業主的租金或者干脆退出來緩解經營壓力。

投資長租公寓，

需要注意這些問題

關于公寓投資的話題，這些年已經成為了老生常談的問題——每年，市場上總會涌現出一些打著高投資回報率的公寓產品，小額投資+高投資回報率催化著這類產品的關注度。

但隨著長租公寓的系列波折，在此，發哥需要提醒大家幾個問題：

首先，購買投資類產品，理論的投資回報率并不代表現實情況。李女士和陳先生的案例都足以看出，即便是承諾回報的包租公司，都正在面臨陣痛期。并且，當一套房子出租過幾年之后，家具、裝修、電器的損耗，都將影響租金，要真正實現穩定的收益并不容易。

某在售公寓實拍圖

其次，買投資類產品，除了總價和理論回報率外，更應該關注的是這類產品的資源、周邊輻射的人流。業內人士指出，“市中心、金融城、南二環這些區域的產品，即便過了黃金期，依舊不愁租。”

最后，我們注意到，即使出現退租或降租現象，不少個人公寓投資者仍然愿意將公寓租給包租公司經營。而此時，就需要甄別合作時的風險。

有業內人士提醒，目前有包租公司采取新的方式與個人業主合作，“包租公司會要求客戶按照他們的標準重新裝修，裝修費用可以雙方共擔，然后在經營過程中收益以一定比例雙方共享。”該人士指出，有些不正規的包租公司在收完裝修費后會以經營困難為由退出，讓業主白白承擔不必要的前期裝修。

與此同時，在簽訂租約后，如果包租公司以經營困難為由提出降租，業主可以從法律角度進行“維權”。四川一上律師事務所合伙人林小明律師表示，要根據包租公司與長租公寓業主所簽合同的性質、約定內容以及違約條款等進行分析，無論是包租公司還是長租公寓業主都應該根據雙方簽訂的合同約定全面履行自身的義務。

倘若雙方就長租公寓減租未達成一致意見，則業主具有兩種選擇：一是繼續與包租公司進行協商，就減租金額及期限重新達成一致；二是雙方終止協議，根據雙方簽訂的協議要求包租公司賠付相應違約損失，從而收回自己的房屋。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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