重磅！最多280方！廣州已確權(quán)宅基地可置換安置房

近日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。

《實施意見》有效期3年，共二十八項，明確了“一戶一宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和負(fù)面清單，明晰了農(nóng)村宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)。

明確“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)

• “一戶”的認(rèn)定。符合以下4種情形之一的可認(rèn)定為“一戶”：

1、 夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶。

2、有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請分戶。

3、是獨生子女的，結(jié)婚后可以繼續(xù)與父母為一戶，也可單獨立戶。

4、離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。

• “一宅”的認(rèn)定。由村（居）民自行向村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）申報，經(jīng)村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）組織公示后無異議的，由村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具意見，并報鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處（以下簡稱鎮(zhèn)街）審核確認(rèn)。各區(qū)人民政府要按照“以成員認(rèn)定、以戶取得”的原則，進(jìn)一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認(rèn)定規(guī)則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

• 其他情形。符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)，且實際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的住宅，在符合村莊整體風(fēng)貌或整治后與周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)的情況下，視為多戶合并建房，每戶可認(rèn)定為“一戶一宅”。

明確存量宅基地房屋確權(quán)登記原則

1、1986年12月31日前已建成的農(nóng)村住宅，至今未擴(kuò)建或翻建，經(jīng)村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無異議的，由村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）報鎮(zhèn)街審核同意后，予以確權(quán)登記。

2、有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實測房屋面積予以確權(quán)登記；

有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，1999年1月1日至2015年7月14日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實測房屋面積予以確權(quán)登記。

3、無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，2015年7月15日前已建成的，未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)的農(nóng)村住宅，區(qū)規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)核查土地和規(guī)劃情況，根據(jù)不同時期管理政策確定房屋是否符合確權(quán)登記條件。對于符合分配宅基地建房資格的農(nóng)戶，經(jīng)村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無異議，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，可申請辦理確權(quán)登記。涉及新增建設(shè)用地的，需補(bǔ)辦用地手續(xù)后申請辦理確權(quán)登記。

4、符合確權(quán)登記的農(nóng)村住宅，建房面積超過“一戶一宅”建房標(biāo)準(zhǔn)的，按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的面積予以確權(quán)登記，超過部分在登記簿和《不動產(chǎn)權(quán)證》附記欄中注明不作為權(quán)屬面積登記。

5、存量宅基地房屋的建房面積標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)村住宅，按現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)處理。

6、非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員存量宅基地房屋按以下原則確權(quán)登記：

（1）非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法對新建房屋及占用的宅基地予以確權(quán)登記。

（2）非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《不動產(chǎn)權(quán)證》附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住宅的合法繼承人”。

（3）居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具證明并公示無異議的，可依法辦理確權(quán)登記，在《不動產(chǎn)權(quán)證》附記欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。

（4）農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

農(nóng)村宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)

新批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi)，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)，建筑層數(shù)不超過3層，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必須按照已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙建設(shè)，不得擅自改變規(guī)劃。

對于村（居）民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進(jìn)行建設(shè)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，各區(qū)可根據(jù)轄區(qū)實際制定建筑層數(shù)、建筑高度控制標(biāo)準(zhǔn)。

已確權(quán)發(fā)證的宅基地可置換成拆遷安置房

為鼓勵村（居）民集中“上樓”居住，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，經(jīng)區(qū)人民政府審核批準(zhǔn)，可以按照其宅基地上已經(jīng)確權(quán)發(fā)證的符合規(guī)定的住房面積1∶1的比例，在相鄰區(qū)域置換成拆遷安置房；

宅基地住房確權(quán)面積小于280平方米的，超出確權(quán)面積部分按安置房建設(shè)成本價交納費用后進(jìn)行置換，置換總面積最多不超過280平方米，各區(qū)人民政府可以在省、市規(guī)定的宅基地建房面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)確定置換標(biāo)準(zhǔn)；

宅基地住房確權(quán)面積超出280平方米的部分，可予以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)制定。

此外，《實施意見》按照分類施策原則，對于已納入城市更新三年行動計劃，暫未納入城市更新三年行動計劃且位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，暫未納入城市更新三年行動計劃且位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的村莊或村改居區(qū)域，分成3類分別明確建設(shè)管理要求及程序，并對盤活存量土地提出明確要求。

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來源：廣州市人民政府辦公廳、羊城縱覽

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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