慈溪律師慈溪刑事律師陳亮：以案釋法517期，借名買房的法律風險

借名買房看似解決了一時之需，實則埋下了很大的法律風險隱患，對借名人和出名人都可能造成難以挽回的損失。無論是為了享受內部優惠、規避暫時性的政策限制，還是其他原因，務必慎之又慎！

以案釋法517期，借名買房的法律風險

借名買房看似解決了一時之需，實則埋下了很大的法律風險隱患，對借名人和出名人都可能造成難以挽回的損失。無論是為了享受內部優惠、規避暫時性的政策限制，還是其他原因，務必慎之又慎！

一．案子簡介：

劉某和瞿某是朋友。劉某看中一個店面想買下來，瞿某告訴他，這個店面如果本地人買能有不小優惠。瞿某是本地人，兩人一合計，劉某就決定借瞿某的名字買下這個店面。劉某付了全款，雖然辦下來的土地證、房產證以及所有購房票上寫的都是瞿某的名字，但這些證件的原件，一直由劉某自己保管著。

過了幾年，劉某想把店面的名字正式過戶到自己名下，結果瞿某不合作。多次協商不成，劉某只好把瞿某告上法庭，要求瞿某配合把房產證的名字改成自己。

法庭經過審理，查明了事實，最終認定：劉某借名買房的事實成立，同時查明，劉某當時借名買房的目的，是為了得到優惠價，并非為了逃避法律禁令或者違背公德良俗，行為本身是有效的。判決支持劉某的訴訟請求。

二．案子的警示作用：

現實生活中，隱名登記、委托登記、代持房產登記等現象屢有發生，在不動產登記權利人與真實權利人不一致的情況下，所有權的歸屬問題是有很大隱患的。結合本案陳亮律師團隊給大家劃出以下幾個重點：

1.本案劉某借名買房行為所幸是合法有效的，如果借名是為了逃避限購、騙取貸款優惠、轉移財產逃避債務，或者購買法律禁止交易的房產（如小產權房）等目的，那這個“借名協議”很可能被認定為無效，房子歸誰就復雜了，實際出資人可能錢房兩空；

2.借名買房其中的翻臉不認賬風險很大，你看本案瞿某，當初也算是好朋友相幫借名買房，但當人家要過戶時，也許店面增值了自己沒撈到好處，也許想不認賬，就不予配合。這種情況下，當時人如果沒有過硬的證據鏈，證明“借名”關系和你是實際出資人，官司打起來會非常被動，敗訴風險極高。

3.沒過戶前，房產證上是人家的名字，法律上人家就是“房主”。如果對方起了貪念，或者欠了外債，完全有可能在你不知情的情況下，把“你的”房子賣掉或抵押出去，一旦遇到不知情的善意買家或抵押權人辦了登記，你想把房子追回來，難如登天！

4.另外，沒過戶前如果遇到“房主”房子被查封、抵債、執行，或者“房主”出現繼承糾紛問題等等，那麻煩事就來了。

借名買房看似解決了一時之需，實則埋下了巨大的法律風險隱患，對借名人和出名人都可能造成難以挽回的損失。無論是為了享受內部優惠、規避暫時性的政策限制，還是其他原因，務必慎之又慎！

三．相關法律：

1.《民法典》第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉/讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外；

2.高法相關司法解釋規定，當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。