慈溪律師慈溪刑事律師陳亮：以案釋法517期，借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

借名買房看似解決了一時(shí)之需，實(shí)則埋下了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)借名人和出名人都可能造成難以挽回的損失。無論是為了享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠、規(guī)避暫時(shí)性的政策限制，還是其他原因，務(wù)必慎之又慎！

以案釋法517期，借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

借名買房看似解決了一時(shí)之需，實(shí)則埋下了很大的法律風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)借名人和出名人都可能造成難以挽回的損失。無論是為了享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠、規(guī)避暫時(shí)性的政策限制，還是其他原因，務(wù)必慎之又慎！

一．案子簡(jiǎn)介：

劉某和瞿某是朋友。劉某看中一個(gè)店面想買下來，瞿某告訴他，這個(gè)店面如果本地人買能有不小優(yōu)惠。瞿某是本地人，兩人一合計(jì)，劉某就決定借瞿某的名字買下這個(gè)店面。劉某付了全款，雖然辦下來的土地證、房產(chǎn)證以及所有購(gòu)房票上寫的都是瞿某的名字，但這些證件的原件，一直由劉某自己保管著。

過了幾年，劉某想把店面的名字正式過戶到自己名下，結(jié)果瞿某不合作。多次協(xié)商不成，劉某只好把瞿某告上法庭，要求瞿某配合把房產(chǎn)證的名字改成自己。

法庭經(jīng)過審理，查明了事實(shí)，最終認(rèn)定：劉某借名買房的事實(shí)成立，同時(shí)查明，劉某當(dāng)時(shí)借名買房的目的，是為了得到優(yōu)惠價(jià)，并非為了逃避法律禁令或者違背公德良俗，行為本身是有效的。判決支持劉某的訴訟請(qǐng)求。

二．案子的警示作用：

現(xiàn)實(shí)生活中，隱名登記、委托登記、代持房產(chǎn)登記等現(xiàn)象屢有發(fā)生，在不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，所有權(quán)的歸屬問題是有很大隱患的。結(jié)合本案陳亮律師團(tuán)隊(duì)給大家劃出以下幾個(gè)重點(diǎn)：

1.本案劉某借名買房行為所幸是合法有效的，如果借名是為了逃避限購(gòu)、騙取貸款優(yōu)惠、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)，或者購(gòu)買法律禁止交易的房產(chǎn)（如小產(chǎn)權(quán)房）等目的，那這個(gè)“借名協(xié)議”很可能被認(rèn)定為無效，房子歸誰就復(fù)雜了，實(shí)際出資人可能錢房?jī)煽眨?/p>

2.借名買房其中的翻臉不認(rèn)賬風(fēng)險(xiǎn)很大，你看本案瞿某，當(dāng)初也算是好朋友相幫借名買房，但當(dāng)人家要過戶時(shí)，也許店面增值了自己沒撈到好處，也許想不認(rèn)賬，就不予配合。這種情況下，當(dāng)時(shí)人如果沒有過硬的證據(jù)鏈，證明“借名”關(guān)系和你是實(shí)際出資人，官司打起來會(huì)非常被動(dòng)，敗訴風(fēng)險(xiǎn)極高。

3.沒過戶前，房產(chǎn)證上是人家的名字，法律上人家就是“房主”。如果對(duì)方起了貪念，或者欠了外債，完全有可能在你不知情的情況下，把“你的”房子賣掉或抵押出去，一旦遇到不知情的善意買家或抵押權(quán)人辦了登記，你想把房子追回來，難如登天！

4.另外，沒過戶前如果遇到“房主”房子被查封、抵債、執(zhí)行，或者“房主”出現(xiàn)繼承糾紛問題等等，那麻煩事就來了。

借名買房看似解決了一時(shí)之需，實(shí)則埋下了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)借名人和出名人都可能造成難以挽回的損失。無論是為了享受內(nèi)部?jī)?yōu)惠、規(guī)避暫時(shí)性的政策限制，還是其他原因，務(wù)必慎之又慎！

三．相關(guān)法律：

1.《民法典》第二百零九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)/讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外；

2.高法相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。