50億皇庭廣場將被拍賣，皇庭國際拉響退市警報

如拍賣成交，將構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，并對皇庭國際資產(chǎn)、負債及日常經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，可能觸發(fā)財務類強制退市風險警示。

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司法拍賣

8月11日，皇庭國際（000056.SZ）公告稱，公司全資子公司融發(fā)投資名下資產(chǎn)皇庭廣場及相關附屬設施、設備將于2025年9月9日至10日被司法拍賣，起拍價30.53億元。

皇庭廣場將被司法拍賣公告

公告顯示，該廣場賬面價值占皇庭國際總資產(chǎn)71.57%，2024年收入占公司全年營業(yè)收入的56.03%。

如拍賣成交，將構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，并對皇庭國際資產(chǎn)、負債及日常經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，可能觸發(fā)財務類強制退市風險警示。

事實上，早在2022年3月，皇庭國際就通過深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所擬轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資100%股權，當時的參考價格為74.93億元，而融發(fā)投資的核心資產(chǎn)正是皇庭廣場。

但幾天后，皇庭國際再次發(fā)布公告，將轉(zhuǎn)讓參考價格直接下調(diào)18.73億元至56.2億元。

然而，皇庭國際兩次的掛牌均未能征集到有效購買意愿的買家。

出售核心資產(chǎn)背后，映射出“深圳商管巨頭”皇庭國際深陷資金鏈緊張的困境。

2021年5月，因貸款無法續(xù)期，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭國際皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限為36個月。

盡管，2024年皇庭國際與債權人達成每月劃扣款項的臨時協(xié)議，但債務問題并未得到根本解決。

2024年7月，該筆債權被轉(zhuǎn)讓給光曜夏嵐（深圳）投資有限公司，危機進一步升級。

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持續(xù)虧損

據(jù)官網(wǎng)介紹，皇庭國際是一家以不動產(chǎn)運營管理為主要業(yè)務的集團化上市公司，創(chuàng)建于1983年，由經(jīng)營零售商業(yè)起步。1993年，皇庭國際改組為股份公司，成為深圳本地唯一一家零售商業(yè)類A＋B股上市公司，并獲評“中國最大的三百家股份制企業(yè)”。

皇庭國際官網(wǎng)

從股權結(jié)構(gòu)看，皇庭國際的第一大股東是皇庭產(chǎn)業(yè)控股有限公司，持股比例為14.97%，公司實際控制人為鄭康豪。

自2020年以來，皇庭國際已連續(xù)五年陷入虧損，凈利潤分別為-2.922億元、-11.57億元、-12.28億元、-11.27億元以及-6.404億元，總虧損額超44億元。

根據(jù)半年度業(yè)績預告，2025年上半年皇庭國際預計虧損1.4億元至2億元。

歸母凈利潤

皇庭國際解釋稱，虧損主因是原有借款融資涉訴導致財務費用激增，上半年高達2.94億元；同時部分物業(yè)業(yè)務合同被動解除，也導致營業(yè)收入同比下滑。在失去核心營收來源和背負沉重債務的雙重壓力下，皇庭國際的未來顯得愈發(fā)迷茫。

截至今年一季末，皇庭國際總資產(chǎn)為80.08億元，總負債77.77億元，凈資產(chǎn)2.31億元，資產(chǎn)負債率高達97.12%。

資產(chǎn)負債率

《小債看市》分析債務結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，皇庭國際主要以流動負債為主，占總負債的86%。

截至同報告期，皇庭國際流動負債有66.91億元，主要為一年內(nèi)到期的非流動負債，其短期債務有40.13億元。

相較于短債規(guī)模，皇庭國際流動性異常緊張，其賬上貨幣資金只有9193萬元，自有資金與短債間存在巨大資金缺口，短期償債風險巨大。

除此之外，皇庭國際還有10.86億非流動負債。

整體來看，皇庭國際剛性債務全部為短期有息負債，帶息債務比為52%。

有息負債高企，皇庭國際融資成本增加，2023和2024年其財務費用均在6億以上，對利潤形成較大侵蝕。

從償債資金來源看，皇庭國際主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，主要通過借款、租賃、應收賬款、股權以及股權質(zhì)押等方式融資。

截至2025年3月末，皇庭國際的控股股東皇庭產(chǎn)業(yè)控股已質(zhì)押1.81億股公司股份，股權質(zhì)押率為100%，高質(zhì)押率背后隱藏著平倉風險。

現(xiàn)金流方面，近年來皇庭國際的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司存在較大再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

總得來看，近年來皇庭國際業(yè)績持續(xù)虧損；短期債務增長較快，在手資金卻持續(xù)萎縮，短期償債風險較大。

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潮汕商幫“二代”

鄭康豪為潮汕商幫“二代”，其父為祖籍廣東潮陽的鄭世進，是深圳最早的開發(fā)建設者之一，被稱為“深圳的拓荒牛”。

早年，鄭世進工程兵轉(zhuǎn)業(yè)后投身特區(qū)建設，后來從建筑行業(yè)切入房地產(chǎn)，創(chuàng)立深圳恒浩房地產(chǎn)有限公司。

短、平、快的經(jīng)營理念，使得鄭世進開發(fā)的皇庭系列樓盤熱銷市場。

2005年，兒子鄭康豪接班，并成立皇庭集團，公司開始快速擴張。他通過并購、控股等手段向市政工程、地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、物業(yè)管理、工程監(jiān)理等多條線路出擊。

皇庭集團實際控制人鄭康豪

2010年，鄭康豪控股上市公司深國商，后者是深圳零售業(yè)高檔商場領跑者，五年后公司更名為皇庭國際。

但隨后幾年，皇庭國際業(yè)績低迷、負債累累，營收甚至多年未能過億。

從2016年開始，皇庭國際尋求轉(zhuǎn)型，尋求橫向整合、縱向拓展商業(yè)運營和商業(yè)資產(chǎn)管理的運營管理服務戰(zhàn)略，發(fā)力金融領域。

2017年，皇庭國際迎來高光時刻，這家鄭康豪獨立掌控的企業(yè)，十多年來首次真正盈利。

同時，鄭康豪在金融領域完成了布局，其中最轟動的為取得同心投資基金、同心小額再貸款的控制權。

同心基金與“同心俱樂部”一樣，由深圳最具影響力的眾多企業(yè)大佬發(fā)起，信義集團李賢義、鵬瑞集團徐航、康美藥業(yè)馬興田、佳兆業(yè)郭英成、京基集團陳華、香江集團翟美卿等都是同心基金的股東兼董事，這陣容堪稱深圳地產(chǎn)業(yè)最牛“朋友圈”。

值得注意的是，也是從這一年起，鄭康豪先后兩次卷入風波。

2017年11月，鄭康豪因個人原因被有關機關要求協(xié)助調(diào)查，直到次年2月才返崗履職；2018年10月鄭康豪再次被有關機關要求協(xié)助問詢，一個月后歸來。

受這兩次風波沖擊，從2018年10月開始皇庭國際股價出現(xiàn)持續(xù)性暴跌。

皇庭國際股價走勢

另外，隨著金融監(jiān)管趨嚴，去金融化成為上市公司的大勢，皇庭國際的金融化轉(zhuǎn)型不得不調(diào)頭。

2016年，融發(fā)投資向中信信托借款30億元，并以深圳皇庭廣場作為抵押，2021年貸款到期后，因政策調(diào)整無法續(xù)期，而融發(fā)投資無力償還，最終引發(fā)訴訟。