深圳地產界的一個窟窿

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳最大的綜合商貿物流企業落下帷幕。

但欠下的窟窿，誰來買單？

清盤加速

8月11日，華南城發布一則公告——香港高等法院通過公司清盤令以及暫停買賣。

這標志著，深圳本地最大的綜合商貿物流企業正式進入清盤程序，同時也意味著第六家在香港上市正式清盤的房企誕生。

曾經是最早獲得紓困的房企，如今卻加速被清盤。

據克而瑞統計，截至8月4日49家港股上市的國內房企中有27家收到過清盤呈請，其中德信、新力、大發、佳源國際和中國恒大5家企業已經被頒令清盤，12家房企的清盤呈請被香港高等法院頒令撤回。

而壓垮華南城的最后一根稻草是今年1月花旗國際向香港高等法院提出對華南城的清盤呈請。

今年6月，雖然華南城曾在2024年年報不發表意見的更新資料公告表示，曾經成功駁回清盤呈請，且延后至2025年8月11日，但最終還是無法阻止香港高等法院的清盤令通過。

很顯然，債權人不僅不接受華南城的化債方案，且已經沒有任何耐心。

過去，華南城曾流傳出過兩版債務重組框架方案。

一版大致是本金削減，票息下調，期限延長三年；另一版是本金削減，并追加南寧項目資產抵押。

但最終礙于種種因素未獲通過。

不過，華南城清盤的壓力，更大的源于華南城自身的經營。

2024年財報顯示，華南城不僅嚴重虧損，而且現金流也已經枯竭。

2024年華南城累計虧損約98.93億港元，流動總負債累計411.27億港元，但現金及現金等價物僅約4114.2萬港元。

與此同時，銷售收入僅約40.83億元，整個集團的剛性債務有302.2億港元，無論是長期還是短期，根本無法覆蓋債務本息，經營困境加劇。

所以即使沒有花旗國際這根稻草，也會出現別的稻草。

多次輸血，反受累

而華南城清盤，對房地產行業的影響會是多維度的。

華南城進入退市清算程序，最受傷的莫過于背后曾經真金白銀支持過的股東。

早在2023年12月18日，華南城在公告中提及違約的債務將會對特區建發集團造成一定的影響。

清盤后，則意味著特區建發集團持有的華南城股權價值大幅縮水。

2022年特區建發集團以19.1億港元認購華南城29.28%股權，成為其單一最大股東。

但截至 2025年8月清盤時，華南城股價暴跌至0.107港元，市值僅剩12.24 億港元，這就意味著特區建發持有的股權價值已不足3.6億港元，減值幅度超 80%。

此外，特區建發還曾以50億港元收購西安華南城69.35%股權，若西安項目資產估值同步縮水，總投入的近70億港元可能面臨重大損失。

而特區建設發展集團自身也因馳援華南城陷入更大的漩渦。

不僅要對投資華南城的股權進行大幅計提資產減值損失，還面臨著復雜的訴訟糾紛。

去年6月花旗國際對特區建發集團提起訴訟，理由是特區建發集團違反了當初簽下的“維好協議”，索賠14.07億元；

今年6月特區發展集團收到廣州市中級人民法院送達的起訴狀等訴訟材料，顯示深基華智因合同糾紛提起訴訟，公司21.32億元銀行賬戶資金已被廣州市中級人民法院凍結。

另外，特區建發集團自身也累積了大量的剛性債務，并且不少還是短期內需要還本付息的債務。

據特區建設發展集團合并口徑的財務數據，截至2025年一季度，特區建設發展集團的剛性債務達到了405.6億元。

而經營性現金凈流入量也從2024年年末的26.41億元銳減到2025年一季度的-7.24億元，凈利潤2025年一季度僅為-3.3億元，短期剛性債務現金覆蓋率2025年一季度為98.83%。

與此同時， 2021 年度第二期中期票據、2022 年度第一期中期票據、2023 年度第一期中期票據及 2025 年度第一期中期票據共募集37億元資金也在今年3月末使用完畢。

更重要的是2025年第一季度，公司租賃物業收入為 2.96 億元，毛利率為-4.68%，主要因園區物業隨著在管項目增加而成本上升，同期物業費收入下降。

而還值得關注的是，雖然特區建發集團投建的科技園區項目以自持為主，但也有一定的待售項目。

截至2025年3月末，投資規模累計 341.22 億元，雖然回籠資金213.78億元，但同期末僅結轉收入181.50億元。

其中位于寶安沙井的住宅項目云海臻府2023年5月入市738套約89-117平住宅，備案均價約45850元/㎡，總價區間約364萬-609萬/套，截至2025年8月13日依舊還有177套住宅賣不出。

項目的總投資29.24億元，回籠資金26.55億元，但結轉收入為0。

這就意味著，華南城的清盤將有可能進一步加劇特區建發集團的流動性壓力。

所以，由于股權投資企業虧損影響，特區建發集團投資凈損失擴大，同時計提大額資產減值損失，公司仍呈大額虧損狀態。

而行業紓困，反而困住了自身，或許下一個房地產公司的紓困可能性會大大降低。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場