謝逸楓：房地產(chǎn)更猛烈的王炸政策刺激要來了，釋放房價上漲信號

文/謝逸楓

從促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，到推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，再到鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，又到更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，現(xiàn)在到采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這是房地產(chǎn)將迎來一波更猛烈王炸政策刺激的強烈信號。

房地產(chǎn)市場歷經(jīng)3年調(diào)整后（2021年7月-2024年9月），2024年9月底開始，出現(xiàn)積極變化。國家對房地產(chǎn)政策基調(diào)的轉(zhuǎn)變，即促進到推動再到鞏固又到更大力度推動，現(xiàn)在到采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這是強烈穩(wěn)房價的信號。

2024年9月26日，中政局的會議首次提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，12月召開的經(jīng)濟會議又提出穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。2025年1月1日-2月27日，金融監(jiān)督總局、央行、財政部、住建部都表示要推動止跌回穩(wěn)。

四個部門在2025年1月1日-2月27日都表示，要推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。2025年2月28日，中政局表示，首次提出穩(wěn)住樓市股市，這是房地產(chǎn)市場政策救市加碼的強烈信號開始，2025年3月5日兩會再次提出穩(wěn)住樓市股市。

3月6日-6月12日，金融監(jiān)督總局、央行、財政部、住建部表示，要推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。6月13日，國常會表示，要扎實有力推進好房子建設(shè)，納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

國常會表示，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

2025年6月13日的國常會首次明確，部署更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，首次將時間窗口錨定在2025年7月。要求對全國已供土地和在建項目全面摸底，優(yōu)化現(xiàn)有政策系統(tǒng)性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險。

提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需穩(wěn)中求進、先立后破，有序搭建基礎(chǔ)性制度，涵蓋土地、開發(fā)、金融三大領(lǐng)域。土地制度將探索凈地出讓、混合功能供地及存量盤活。開發(fā)制度聚焦現(xiàn)房銷售與公建配套同步交付。

金融制度強化資金封閉監(jiān)管，從抵押物依賴轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流評估模式。2025年6月23日，央行表示，要求“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。2025年7月3日，國院、央行、住建部都表示，要持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

7月4日，住建部表示，要求更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，將釋放出更大力度、更大規(guī)模的王炸救市強烈信號，預(yù)計8月新一輪房地產(chǎn)救市大招將出臺，并且各地紛紛落地前期已經(jīng)出臺房地產(chǎn)政策，繼續(xù)鞏固“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢。

2025年7月12日，美國銀行控股的投行高盛集團說“中國房價將繼續(xù)下跌，或在2027年觸底”，你信嗎？目前全國房價已經(jīng)處于止跌筑底階段，政策一旦全面落實，再加碼新一輪刺激，2026年-2027年必迎來上漲拐點。

14日-15日，城市工作會議說以推進城市更新為重要抓，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。7月17日，住建部說，要把城市更新擺在更加突出位置，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。

2025年7月15日，統(tǒng)計局表示，房企資金來源有所改善，房企化債工作有序推進，庫存連續(xù)四個月減少。要看到目前銷售面積和價格同比還都在下降，房地產(chǎn)筑底轉(zhuǎn)型是一個過程，這是正常現(xiàn)象，要以更大力度來推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

7月30日，中政局說宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時加力。8月1日，發(fā)改委說常態(tài)化開展政策預(yù)研儲備。8月18日，國務(wù)院說采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

2025年5月20日，五部門提出，將繼續(xù)通過國家補助資金、國家預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、增發(fā)國債、稅費優(yōu)惠、信貸、金融產(chǎn)品（不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券）等多元渠道支持城市更新。

城市更新將成為新一輪房地產(chǎn)刺激方向，貨幣化（專項借款、專項貸款、專項基金、專項債券、國家補助和預(yù)算內(nèi)投資、超長特別國債、增發(fā)國債、PSL、不動產(chǎn)投資信托基金、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券）政策將加快審批、落地。

目前房地產(chǎn)筑底周期拉長，市場的需求端與供應(yīng)端及資金端和債務(wù)端及信心預(yù)期端修復(fù)緩慢、筑底基礎(chǔ)不牢固、政策力度與規(guī)模有限導(dǎo)致效果不明顯與持續(xù)性弱，對中國經(jīng)濟影響越來越深，已經(jīng)成為最大的拖累。

新一輪一攬子房地產(chǎn)刺激政策能否出臺，成為下半年中國經(jīng)濟最大的轉(zhuǎn)折點。房地產(chǎn)最危險已經(jīng)過去，危險卻沒有過去。一是因為房地產(chǎn)對中國宏觀經(jīng)濟的影響作用越來越大，成為經(jīng)濟增長最大的拖累。

二是房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險（債務(wù)、庫存、交房、爛尾樓、閑置土地）沒有出清，盡管房地產(chǎn)不存在灰犀牛風(fēng)險，但資不抵債房企、爆雷債務(wù)金額、爛尾樓面積、閑置土地面積規(guī)模大，沒有具體的化解措施。

三是這個房地產(chǎn)筑底過程，即完成筑底到止跌回穩(wěn)，預(yù)計需要2年到3年時間，最關(guān)鍵的決定因素是已經(jīng)出臺的所謂房地產(chǎn)救市大招能否全面落實，百分之百落地，將要出臺新一輪房地產(chǎn)救市王炸、更猛烈的刺激政策能否出現(xiàn)，值得觀察。

回到國內(nèi)經(jīng)濟、就業(yè)、收入、信心和預(yù)期來看，房地產(chǎn)已經(jīng)超調(diào)四年，已經(jīng)到了國家必須下場出手才能托底，才能完成筑底等止跌回穩(wěn)的時刻。唯有國家真金白銀下場與地方政府合力才能推動房地產(chǎn)完成筑底到止跌回穩(wěn)。

要以更大力度來推進到采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，就是要以更大規(guī)模、更大力度、更多組合拳、有效的房地產(chǎn)政策刺激，全力救房地產(chǎn)，絕不能讓房地產(chǎn)倒下、趴下，必須站起來、扶起來，讓房地產(chǎn)重新回到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

為何房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟這么重要，老漢用一串數(shù)字告訴你，即“23456”，房地產(chǎn)業(yè)占就業(yè)總?cè)丝?0%、房地產(chǎn)占GDP30%，房地產(chǎn)信貸占銀行信貸體系40%，房地產(chǎn)收入占地方財政綜合收入50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%。

目前和未來房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟最大的支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，涉及57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，依然是中國最大的內(nèi)需、投資、消費，是中國經(jīng)濟增長與動力的引擎器、火車頭、壓艙石，穩(wěn)經(jīng)濟唯有先穩(wěn)房地產(chǎn)。