余杭二手房領跑杭州：背后邏輯是什么？

01

杭州二手熱盤半數在余杭

最近有則新聞，讓不少自媒體驚呼：杭州躋身“一線城市”，實錘了！

事情是這樣的：7月22日，北京、上海、廣州、深圳、杭州五市的規劃和自然資源部門通過視頻會議形式達成共識，將在2025年內落地不動產登記業務“跨城通辦”合作，以協同政務服務，持續優化營商環境。

根據報道，五市“跨城通辦”合作，是落實中央《關于進一步提升不動產登記便利度促進營商環境優化的通知》的具體行動，目標是解決京、滬、穗、深、杭五大營商環境創新試點城市因人員流動形成的不動產登記需求。

首批跨城通辦業務涵蓋了新建商品房轉移登記、抵押權首次登記、企業間存量非住宅轉移登記等22項高頻事項。

雖說只是不動產登記方面的一次聯網創新，但“北上廣深杭”并列出現在各大媒體的新聞標題中，還是讓很多杭州人激動了一把。其實在房地產領域，杭州早就已經是“一線”了。

證據一：近期克爾瑞研究中心發布了《2025中國房地產投資前景排行榜》。榜單從市場容量、市場供求、市場購買能力和外部因素四大方面對全國297個地級以上城市的投資前景進行分析，列出前50名城市。其中杭州穩居榜單第四名，僅次于上北深，領先老對手成都和另一個一線城市廣州。

證據二：上半年杭州土拍收入全國第一，高達1160億元，跟2024年全年的成交金額1169億元基本持平，比第二名北京的1005.6億元多出150多億。

不僅如此，上半年杭州出讓的68宗住宅地塊平均溢價在30%以上，其中蕭山區蜀山單元的XS150201-42地塊，最高溢價率達67.6%。

在此行情下，杭州各個板塊的樓面價不斷刷新歷史最高記錄。西湖區蔣村文新單元的一塊低密宅地，更是拍出了88029元/㎡的高價，不但晉升杭州新地王，也超過了深圳（84180元/㎡）、廣州（75670元/㎡）這兩大一線城市的最高樓面價，僅次于京滬。

更重要的是，盡管價格上行，但杭州的庫存周期卻維持在12個月內的安全區間，堪稱二線城市中穩樓市的風向標。

當然，正如我之前在《》一文中說的：

二手房的涵蓋面更廣，流動性更能反映市場信心，所以相較新房，二手房的成交活躍度往往被視作樓市晴雨表。

恰巧最近克爾瑞、貝殼等機構陸續發布了上半年杭州二手房市場報告。根據他們的統計，上半年杭州二手房共計網簽48926套，與2024年上半年的43270套相比，增長了13%。而與此同時，上半年杭州市區一共只成交了27599套新房，比去年同期的31404套減少了3805套，同比降幅達到12.11%。

一升一降背后是否暗示著，隨著取消限價后新房套利空間的消失，杭州樓市的交易主陣地正在轉向二手房市場？

這個問題或許還有待觀察，畢竟和京滬那種基本完成開發的城市不同，杭州還有云城、錢新二期、江海之城等不少建設中的新城。但是從二手房的交易數據，卻大致能看出杭州樓市未來的方向。

我盤點了下上半年杭州二手房網簽量前十大板塊，其中余杭3個（良渚、未科、閑林），蕭山（錢江世紀城、蕭山新城區）、臨平（東湖、臨平新城）各2個，拱墅（申花）、上城（丁橋）、臨安各1個。

光看板塊數量，余杭的優勢還不明顯，所以接著我們再來看看具體熱盤的分布情況。在二手房網簽量前20大樓盤中，有10個在余杭，正好占了一半。

其中位于云城的杭與城，上半年的帶看量高達122675次，遙遙領先第二名的44181次，堪稱杭城最熱二手房。

剩余的樓盤里，拱墅4個、蕭山3個、上城、錢塘、臨安各1個。這樣一比較，余杭的優勢就一目了然了。

但為什么會是余杭？余杭的二手房行情究竟咋樣？其成交量靠前，僅僅是因為價格便宜嗎？為了搞清楚這些問題，三土最近幾天接連拜訪了多位深耕良渚、未科、閑林等板塊的資深房產中介，并結合我從相關政府部門處拿到的統計數據，嘗試為大家做一番詳細解讀。

02

配套改善成余杭樓市最大利好

相比杭州全市，余杭區的二手房市場活躍度無疑更高。

橫向來比較，上半年余杭二手房市占率（二手房成交面積占一二手房成交總面積的比例）接近五成，高于去年同期5.6個百分點。全區二手房成交6753套，成交面積77.1萬方，金額199.2億元，同比分別增長24.0%、29.3%、37.8%。其中成交面積為2021年以來半年度次高。

縱向來比較，上半年余杭二手房成交面積總量與蕭山區（77.4萬方）并駕齊驅，領跑全市；成交面積同比增幅僅次于濱江區（31.4%），高居市區第二。

分月來看，三四月份是上半年余杭二手房交易的一個高潮。這主要是因為二月份過年，人們的購房需求被延遲至三四月份集中釋放。加之年初杭州“六小龍”的爆火，也為樓市貢獻了一大波流量。很多外地客涌入杭州，有錢的去了奧體、申花，創業的則主要來了余杭未科。

我愛我家未來悅門店店長梁颯告訴三土，今年3月，整個未科板塊二手房成交量達到900多套，比去年單月峰值高出一百多套。而且和很多人以為的“以價換量”不同，那段時期的未科樓市是量價齊漲。4月份最高峰時，未科中軸線以西一些小區的小戶型二手房較去年平均漲了四五十萬，大戶型則漲了有100萬左右。

比如未科“三兄弟”之一的陽光城未來悅，一套89方的小戶型，去年最低時曾以336萬成交，今年4月最高時則賣到了390萬。

受到這一波交易潮的影響，上半年余杭二手住宅掛牌量環比出現下降，截至6月30日，全區二手房已掛牌未成交房源35672套，環比下降1.6%；二手房去化周期也因此縮短，按近12個月月均成交套數計算，二手住宅掛牌房源消化周期約29.7個月，較上月末縮短0.6個月。

與此同時，相關利好因素也正在逐步釋放。除了前面提到的“六小龍”刺激，去年杭州及余杭的一系列樓市新政陸續開始發揮作用，2023年以前入市的投資客的超額負債已基本消化。更重要的是，過去影響、制約余杭樓市的一些基礎配套因素正在得到明顯改善。這里面尤其值得一提的，是余杭的書包問題。

過去，因為余杭缺乏好的初高中，很多未科新貴跑去西湖區置業。但自從分區以來，余杭瘋狂引進、新建名校，并已經開始出成績。

目前，光是天元公學，余杭就建了三所。其中錢學森路校區今年中考公辦高中上線率達到73.5%，遠高于余杭、臨平兩區（41.56%）及杭州市區（52.43%）的公辦普高率。可以說，杭與城、翡翠城二期、三期、四期等小區的帶看量和成交量之所以能沖進全杭州前20名，跟緊鄰天元公學有很大關系。

至于高中方面，今年9月，學軍在余杭的第二所學校——杭州學軍中學教育集團徑山高級中學將正式啟用。不同于學軍海創園因為直屬于杭州市教育局，所以中考招生名額市區和余杭臨平各一半，學軍徑山由余杭區教育局主辦，只面向余杭、臨平招生。這將大幅提升余杭考生入讀名校的比例，從而把大批優質生源家庭留在余杭，對于鞏固樓市無疑是一個重大利好，也是包括梁颯在內的很多業內人士看好余杭二手房后市的原因。

當然，未科核心板塊（倉前、五常）因為前期產業規劃等原因，片區內的住宅數量并不特別多，加之價格偏貴，交易量并不是最大的。余杭區二手房交易真正的主戰場在未科南北兩側的良渚和閑林，那么這兩個板塊的情況又如何呢？

03

良渚、閑林熱賣背后的不同邏輯

良渚、閑林作為余杭的兩大樓市重鎮，其二手房熱銷的原因和市場邏輯卻有所不同，內部也都存在明顯的片區分化。

其中閑林板塊主要得益于未科核心區的資源外溢，以及中軸線的開發利好。特別是天目山路以北片區，因為有3號、5號、16號及在建的12號等多條地鐵線路加持，再加上今年9月天元公學和睦校區將正式啟用，所以受到很多購房者的追捧。

據貝殼大屋閑林埠店店長蘆紹東觀察，今年以來，不僅很多老閑林人紛紛換房到北片，就連原先置業時優先選擇西湖區或未科核心區的阿里人，也都前來閑林看房，這直接拉升了閑林改善盤的交易數。

這里面尤其值得一提的是翡翠城區域，不僅二期、三期、四期都躋身杭州帶看量前20熱盤之列，周邊的一些次新小區，如綠汀春曉，也被市場稱作翡翠城五期，從而形成了一個以樓盤名稱命名的翡翠城板塊。

而路南片區，雖然12號線在建，但因為線路走向偏東，遠離閑林埠老街，所以帶動作用并不明顯。當然并不是說這個板塊無人關注，相反我從幾家中介門店處了解到，南片不少樓盤每月平均都有十幾套的成交，雅居樂國際花園的二手房成交量甚至擠進全市前15名。但因為這些樓盤規模都較大，動輒三五千戶，所以相對其基數來說，并不算熱盤。

但考慮到杭州地鐵五期規劃中，穿過閑林南片的13號線和14號線依舊是熱門線路，如果能夠獲批，那么閑林南片樓市未來還是有想象空間的。

相比閑林，良渚作為杭州唯一的街道級輔城，無論是常住人口數量還是樓市受關注度都要高得多。這點從良渚、勾莊兩大片區二手房去化周期均在24個月左右，處于相對健康的去化周期，遠低于隔壁三墩板塊的38.7個月也能看出。

其中，勾莊板塊主要依托其地處繞城以內的區位優勢，以及完善的人居配套。

此前，勾莊曾因7000多套的天量供應引發市場擔憂，但結果并未出現想象中的“踩踏”。這是因為勾莊總體上以自住為主，非自住占比并不高。比如“勾莊七子”二手房源總庫存僅400套，非自住占比12%。即便是城北萬象城幸福里這樣的大盤，當前掛牌量也才168套，而全杭州掛牌量超過200套的小區多達60多個。

事實上，勾莊無論是區位、交通、商業及醫療等配套而言，都是預算300萬以內剛需客的首選區域。就連貝殼的內部報告也稱，勾莊是“全杭剛需的最大公約數，虹吸（西部）半城剛需客戶”。

至于繞城外的良渚，靠的則是價格上的競爭力。

曾幾何時，這里是杭州萬人搖樓盤最多的板塊。但繁華散盡，這里卻成了被唱衰較多的片區。此前網上就曾爆出，融信瀾天一套82方的小戶型，成交價僅160萬，單價跌破2萬元/㎡。但個別房源的甩賣能否代表板塊的整體行情，恐怕未必。

數據顯示，2024年以來的三個半年度里，良渚二手房的成交量均在1000套以上，在杭州全市各板塊中排名第二，超過錢江世紀城、申花等熱門區域。今年上半年，良渚二手房成交單量同比增長18%，遠超全市平均值。在此行情下，過去近一年時間里，良渚板塊二手房掛牌量減少了1064套。

良渚樓市為啥依舊這么熱？從內部來看，隨著星圖光年軒、綠城玉海棠等品質樓盤的陸續和即將交付，良渚樓市逐漸分化成三檔。剛改選擇星圖光年軒、綠城玉海棠等2.6萬+一檔的，剛需選擇未來城、融信瀾天等2.2萬元左右一檔，再往下還可以選擇安置房。像位于中國美院良渚校區東面的杜詩苑，上半年共成交了96套，網簽量排名全市第八，成為唯一上榜的安置房小區。

我愛我家良渚未來城店店長李孟東告訴三土，不同于杜康苑、杜雅苑等其他幾個安置小區多為120方以上的大戶型，房東用來自住。杜詩苑全部是120方以下的中小戶型，特別是80方的小戶型，總價只需100萬左右，相當有競爭力。

就外部而言，隨著蘭里景區的開發，良渚正逐漸與云谷、未科等板塊融為一體。考慮到目前良渚和三墩北的樓市存在5000元/㎡差價，未來或將能承接部分居住需求的外溢，而這將為良渚樓市提供新的支撐。

當然，樓市尤其是二手房市場一直是處于變動中的，余杭后市如何，我分析得準不準確，接下來的金九銀十可能是一次檢測，大家拭目以待。

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