物業費“大跳水”折射出怎樣的市場變化？

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轉自：鹽財經

作者：寶珠

在過去，物業是一門“躺賺”的生意。一棟住宅建好后，未來十年、二十年、三十年都可以向業主收取物業費。但現在風向變了，最先顯現的信號就是“物業費大跳水”。

近一年來，一場物業降價潮席卷了全國多地。根據克而瑞物管發布的《2024年中國物業行業年度盤點報告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個項目，實現了物業費下調，降幅在20%—35%之間。柳州甚至出現了“0物業費小區”，而免費條件是物業公司與小區續簽合同。

圖源：克而瑞物管

今年開始，越來越多地區還出臺了空置房物業費減免政策。如從2025年2月1日起，鎮江市區住宅連續空置6個月以上的，物業費最多收取收費標準的70%。此外，無錫、長沙、揚州等城市也陸續宣布了空置房物業費打折，甘肅省蘭州新區則將這個數字降到了“5折”。

“天下苦物業費久矣”，這一輪的物業降價潮，背后有政府的推動，有業主權利的覺醒，同時也是房地產進入存量市場后供需關系改變的必然結果。

在降價潮中，一些物業公司選擇跟進，一些則選擇了“撂挑子”。就在近期，由于物業費下調超4成，萬科物業就發布了退場公告——“大幅降價導致企業無法運行”，萬科宣布將于2025年10月31日前退出湖北鄂州華彩城小區的物業管理。

關于萬科華彩城物業服務退場的公告

對于不少小區而言，業主與物業漫長而曲折的博弈才剛剛開始。這波物業費“降價潮”究竟折射出怎樣的市場變化，這股風潮又能刮多久、刮多遠？

01

小區物業費與服務的矛盾

如果你是一位業主群的群聊成員，可能會發現物業與業主之間的“爭吵”幾乎每天都在上演。

小區里的流浪貓撓了小孩、住宅外墻掉了兩塊瓷磚、門口賣糕點的小販拉低了小區檔次、曬在外面的地毯不知為何不見了……物業管家每天面對的狀況層出不窮，但業主也不省心，他們想要維護居住環境的舒適，保證小區的格調，最重要的是，要看到每個月的物業費“價有所值”。

業主交物業費，就要看到每個月的物業費“價有所值”

居住在山東某四線城市的張衛國，為此沒有少操心。過去，他住在工作單位分配的福利房，物業費只有0.6元/平方米/月。幾年前，他在市區買下一套改善型住房，小區硬件與景觀都不錯，有連廊、臺階與水池，物業費為1.5元/平方米/月。

不過，當張衛國住進新小區后，卻發現這里的物業處處“缺錢”：一到晚上10點，小區里的所有照明都會準時關閉；收樓兩年了，單元門的門禁系統還沒有裝好，只能當個擺設；有業主的裝修押金幾個月過去都沒退，業主只好打12345（政務服務便民熱線）投訴。

小區的物業與開發商屬于高度綁定關系，業主們紛紛猜測：“房子不好賣了，它（物業）的資金肯定緊張。”

房企向物業公司“抽血”是行業下行期的典型現象。2021年，世茂股份將旗下的物管相關業務出售給世茂服務，對價16.535億元。世茂股份與世茂服務同屬于世茂集團，這一操作被業界解讀為世茂的物業板塊向房地產板塊補充現金流。

上海世茂股份有限公司關于公司向關聯方轉讓資產的關聯交易的公告

所有的投訴最終轉到了社區居委會。前年冬天，在社區安排下，物業、業主、社區曾開展三方會談，物業當時作出了承諾，但如今依舊沒有兌現。業主再跑去找社區，社區換了新主任，對方表示，會再幫忙、再組織、再協調一下。

三四線城市的大量居民原本就有自住房，在張衛國的小區，很多業主買房是提前給子女婚房做打算，這導致小區整體入住率不高。前兩年冬天，由于入住率未能達到30%，小區里暖氣都未能供應。一些業主在短視頻平臺上維權，但張衛國并不支持，認為這樣做不利于小區名聲，可能會影響房價保值。

當業主與物業產生矛盾，通常會發現業主本身不是鐵板一塊。他們中的一些人理智，一些人情緒化，一些人想把事情鬧大，一些人傾向于私底下協商，一些人奮力維權，一些人消極妥協。

業主的心態也是復雜和微妙的。在一個集體里，不患寡而患不均。張衛國注意到，小區里拒交物業費的業主變多了，這是一種惡性循環，一旦開始有人不交物業費，就會有其他業主認為“我交了物業費也不能享受到好服務，人家不交物業費也沒事”，如此一來，不交物業費的人就越來越多。

自1981年我國成立第一家物業管理公司起，經過40多年的發展，到現在，物業費與物業水平“質價不符”，仍是千千萬萬業主們最頭疼的情況。

但更令人頭疼的是，大部分業主對提升物業質量無計可施。因此，今天，他們的訴求集中到了一點：降低物業費。

02

物業費迎來大跳水

“每月交著一級標準的物業費，換來的卻是讓人糟心的物業服務?！苯衲?月，在華南某城市的一個小區的物委會，啟動了物業費重新議價程序。在前期業主群的摸底調查中，超過70%的業主支持物業費下調。

根據該市推出的五級政策指導價，該小區的物業費是最高一級，為2.8元/平方米/月。但小區業主認為收費與服務并不匹配，他們列舉出了諸多問題：電梯三天兩頭壞、走道垃圾一個月不見打掃一次、花草不養護、地下車庫氣味難聞等等。

不少網友在社媒上發布物業投訴相關內容

物委會在小區內號召業主綁定當地的物業管理系統，對下調物業費進行表決。當地住建局為市民開發了一個線上的物業管理系統，這是業主們的共同決策工具，通過綁定系統，業主可以進行業主大會電子投票服務，用于選舉業主委員會、物業費調整等等。

據悉，該小區是該市市郊的一個大型剛需樓盤，距離地鐵口僅百米，有不少業主是在主城區工作的年輕白領。由于是新開發的優質小區，小區房價要高于附近的其他小區，但受到市場環境影響，近期成交價相比開盤價大幅下跌，幾近腰斬。

這不是孤例。

房產貶值，再遇到不滿意的物業服務，業主對降低物業費的訴求就更加強烈。部分業主發著致電12345的投訴模版，試圖通過大量的投訴把物業費“打下來”。

2024中國物業服務滿意度研究報告

“物業費降價”的話題始于去年，事實上，多地政府早已進一步規范了物業費收費標準。

比如，重慶市在2024年2月發布了《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》，將住房物業管理費分為四個等級，其中中心城區的有電梯住宅物業費為1元—1.90元/平方米/月，無電梯住宅物業費為0.60元—1.35元/平方米/月，超四級物業服務收費實行市場調節價。

來源：重慶市發改委網站

再比如，青島還要求超出政府指導價的小區調整物業費。2024年5月，青島市城陽區住建局發布《關于對普通住宅前期物業費收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物企自查整改。

現實中也確實有越來越多小區成功實現物業費下調。根據公開數據，今年佛山市就有17家“碧桂園服務”管理的小區，物業費從2.8元/平方米/月，統一下調至1.98元/平方米/月，下調幅度為29.3%。

令人意外的是，目前，全國新開工住宅面積已經連續多年下跌，從2020年的約16.4億平方米下跌至2024年的5.37億平方米，與之相對的是，物企數量還在不斷增長。

從理論上說，房地產進入存量市場后，物業公司競爭加劇，物業服務的供需關系會向業主傾斜，業主將獲得更多選擇權與議價權。不過，在房地產下行的大背景中，有的物企卻先熬不住了。

來源：《2024年住宅物業服務滿意度調研問卷》、克而瑞物管整理

今年6月，在湖北，中海物業表示退出鄂州雙創之星小區物業管理。公告稱，小區入住率低，欠繳物業服務費戶數比例高，導致企業長期虧損，且墊資持續增長，無力繼續維持墊資運營。而此前根據媒體報道，雙創之星在交付之初，就存在小區公區樓道寬度縮水、墻面未貼磚等問題，引發業主不滿導致物業費收繳率斷崖式下降。

03

物業和業主如何實現雙贏？

此輪物業降價潮中，有小區淘汰了服務水平不佳的物企或者爭取到了合理的物業費，但也有一部分小區“玩脫了”，業主提出的訴求令物業公司難以為繼，最終撒手而去。

就像今年4月，杭州萬固珺府小區與濱江物業展開談判，要求將物業費從2.8元/平米/月降低到2.2元/平米/月，但濱江物業表示2.2元的物業費注定無法維持現有的服務品質。隨后，濱江物業正式從該小區撤場。

到了今年7月，出現“物業真空”的萬固珺府公開招標征聘物業，但因為競選單位不足3家而流標。

2025年7月，萬固珺府公開招標征聘物業，但因為競選單位不足3家而流標

已正式宣布退出鄂州華彩城的萬科物業在2025年7月31日的公告中表示，截至2025年人力最低基本工資已經翻倍，小區能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步遞增，大幅降價導致企業無法運行。而按照鄂州市規定，物業服務企業不得收取超出物業收費等級標準的前期物業服務費，意味著該小區物業費要從原來約定的2.5元/平方米/月下降到1.4元/平方米/月。也就是說，萬科在該小區的物業費下調了44%。

業主的不滿隨處可見，物業公司卻也在承壓。中指云發布的《2025年中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示，2024年物業服務上市公司營業收入均值為45.97億元，同比增長4.01%，營收增速首次低于10%。

盡管頭部物企規模仍在擴大，但管理面積增速已經放緩。同時，2024年上市物企凈利潤均值為1.91億元，同比下降20.20%。

“增收不增利”是行業的普遍現象。以營收規模最大的碧桂園服務為例，從2020年到2024年，碧桂園服務的營收分別為156億、288.4億、413.7億、426.1億、439.9億，而歸母凈利潤的情況分別為26.86億、40.33億、19.43億、2.92億和18.08億。

中指研究院的報告指出，物企利潤率降低的原因有多方面。

一是整理利潤回歸物業管理主業，高毛利業務減少，非業主增值服務在近兩年顯著且持續性收縮。

二是受關聯方影響壞賬風險加大，應收賬款計提減值準備增加，商譽減值準備的計提等都對利潤率產生了負面影響。

基礎物業費仍然是物企收入的大頭。以保利物業為例，2024年年報顯示，物業管理服務在公司收入中占比達71.4%。物業管理服務的毛利率為14.33%，而毛利率更高的非業主增值服務（16.02%）和社區增值服務（36.82%），在收入中占比較小，分別為12%和16.6%。

2024年年報顯示，物業管理服務在公司收入中占比達71.4%

躺著數錢的日子已經一去不復返了，市場的變化會倒逼物企作出改變，提升服務質量。中指研究院發布的《2025中國物業服務滿意度研究報告》顯示，從2021年到2025年，物業服務滿意度行業均值呈現波動下行態勢，從78.1分下降到72.9分，物業服務滿意度已成為衡量企業核心競爭力的關鍵指標。

2021年開始，物業服務滿意度行業均值呈現波動下行態勢/圖源：中指數據、克而瑞——物業滿意度

在張衛國看來，和以前住的老小區相比，新小區只是多了幾位管家，物業水平卻不見得提高——“管家只做協調服務，搞個小活動，好像就是高檔小區了，其實這算什么高檔小區？”

物業在小區舉辦的節日活動消耗了經費，但對張衛國來說并不需要。在他的設想里，物業舉辦活動前應該經過業主討論同意，這樣才能真正辦出大伙兒都能參與、有價值的活動。

物業和業主如何實現雙贏？質量與效益要如何實現平衡？在業內，新的物業定價機制正在被探索。

有頭部物企提出了“彈性定價”機制，梳理出508項作業清單，其中158項為必須基礎服務，業主可以在另外350項服務中進行選擇，再根據選擇情況計算物業管理費用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴鹽財經，降低物業費是最后一步棋，關鍵是在物業服務企業進駐前，就把物業服務的內容進行分類、列表，并將服務內容價值量化，從而衡量出合理的物業費價格水平。

相信，對于絕大多數業主而言，降低物業費并不是最終目的，他們希望的是獲得“質價相符”的物業服務，一味降低物業費，本身并不利于居住環境的維護。

“一方面，（要）從明確的服務邊界和內容基礎上督促物業企業履職盡責；另一方面，也避免基于‘民粹化’的情緒表達，多數業主被少數業主綁架，導致物業費下降幅度比較大，超過了物業企業能夠承受的范圍，最終導致物業服務每況愈下或者退出該小區，這損害的是全體業主的利益?！崩钣罴伪硎?。

文章來源：鹽財經（ID：nfc-yancaijing）（作者 | 寶珠、簡洋洋）

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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