做“留量”生意??貝殼是如何升級“平臺能力”的？

地產財富會

在行業“止跌回穩”中，

貝殼悄悄完成了自我能力升級。

行業新背景下，

技術、數據、生態，

正重構它的底層邏輯

2025-9-2

2025年的中國房地產市場，走在“止跌回穩”的路上。

在不確定性的外部環境中，貝殼在二季度交出了一份穩健的成績單。

尤其值得注意的是，其核心經紀業務——也就是我們常說的“一體”部分，展現出了超預期的韌性。二手房+新房合計GTV穩定增長至八千多億，凈收入穩健增長11.3%……

這一切，都不是偶然。

很多人把貝殼簡單理解成一個“中介平臺”，但如果你真正看懂它這幾年在“平臺能力”上的深耕，就會明白：

貝殼早已不是靠天吃飯的傳統房產中介，而是一個用技術、數據、運營深度重構交易生態的“新居住服務體”。

貝殼為什么

能“穩得住”？

今年二季度，貝殼存量房業務GTV達5835億元，同比增長2.2%；新房業務GTV也實現2554億元，同比增長8.5%，雙雙保持正增長。

凈收入260億元，同比增長11.3%，凈利潤13.07億元，經調整凈利潤18.21億元。

上半年，在貝殼平臺上，二手房業務單量同比提升26%，在貝殼自身交易結構占比上，平臺二手房交易單量占平臺房產買賣交易單量的比例提升至76%。也就是說，每10筆交易中，近8筆是二手房。

更多人選擇二手房的背景下，貝殼二手房優質服務能力等護城河優勢顯著，為長期業績提供穩健支撐。

這背后是一個不可逆的趨勢：

中國房地產市場正在從“增量時代”走向“存量時代”。而貝殼，早在多年前就開始布局二手房服務能力的建設，從“樓盤字典”到“VR看房”，從ACN合作網絡到真房源承諾——這些投入在今天終于迎來了回報期。

貝殼的“樓盤字典”如今已收錄全國2.7億套房屋的真實信息。基于這些真實數據，貝殼開發了VR看房、智能估價、交易預警等20多項應用，直接幫用戶省去大量無效跑腿時間。

更重要的是，貝殼也在提供更多的優質服務能力。截至二季度末，平臺活躍門店數達到58664家，活躍經紀人超過491573人。

這說明什么？

說明它不是在“熬周期”，而是在“抵御周期”。

“平臺價值”在于

生態與效率

很多人評價平臺，還停留在“有多少門店、多少經紀人”的層面。但這就顯得有點片面。

貝殼真正的護城河，是它構建了一套讓經紀人、品牌、客戶都能共贏的協作機制和提效工具。

比如“房源維護分”——別小看這個分數，它其實是一套精細的激勵體系。房源信息越真、越及時、越完整，分數就越高，曝光和商機也越多。

再如“好房產品”，也不是隨便貼標簽，而是用算法識別出性價比高、帶看轉化率高的房源，推動資源向“好房”集中，加速去化、提升匹配效率。

這些機制看似細微，但長期下來，極大提升了平臺的匹配效率和轉化率。

貝殼做的不是流量生意，是“留量”生意。

它要讓每一組客、每一套房，都被認真對待、高效匹配。

在門店端，貝殼正在掀起一場“科學管理革命”。共治理事會、門店積分制、品效商圈……

這些詞聽起來很硬核，但本質都是一件事——

把原本依賴店長個人經驗的粗放管理，升級為數據驅動、規則透明、共建共治的精細運營。

說白了就是——

把傳統中介的“人管人”，升級成“系統管流程”。

北京一位鏈家店長分享了一個典型案例：

一單跨城交易，最多可由13名不同經紀人協作完成，從房源錄入、鑰匙保管、帶看講解到簽約售后，各環節分工明確，傭金按貢獻度精準分配。這種ACN經紀人合作網絡，如今已吸引德佑、21世紀不動產等200多個品牌加入。

這意味著，哪怕是一個新加入貝殼平臺的品牌，也能快速接入這套成熟體系，共享平臺的數據工具、管理方法和合作網絡——這才是平臺真正的價值。

科技正在重新定義

“房產經紀人”

如果你還認為房產經紀是一個純人力的行業，那你真的錯了。

今年二季度，貝殼AI工具的應用出現爆發式增長。面向經紀人的AI智能體“來客”，已經不是“試驗品”，而是成了超33.5萬經紀人的日常作業系統。

它能3秒內完成房源匹配，能通過對話理解客戶深層需求，甚至能自動生成跟進策略。

一位北京的經紀人王莉（化名）分享了她使用“來客”89天的體驗：

“就像有個過目不忘的搭檔，它能通過AI聊天助理幫助我們深度理解客戶的預算、位置等各種需求，然后根據AI選房選好對應房源。”

最終成交的是一套東三環新掛牌的小面積、低預算兩居房，完全匹配客戶需求。

在青島，一位德佑經紀人通過“來客”系統，成功為一位解決四代同住難題的客戶匹配了數套優質二手房源。

從初始咨詢到簽約，全程無需電話溝通，既保護隱私，又大大縮短交易周期。

AI不是來取代人的，是來升級人的。

貝殼通過“五好服務者評估機制”，從可靠度、可信度、親密度等維度對經紀人進行綜合評估，設立先鋒經紀人稱號，幫助用戶更好選擇服務者，也激勵經紀人進行高質量互動。

而在用戶端，AI助手“布丁”更像是一個24小時在線的房產顧問。你隨時可以問它：

“朝陽區最近有哪些新上樓盤？”

“對比一下這兩個小區的學區和容積率”

“幫我推薦一位擅長談判的經紀人”……

它不僅能回答，還能陪你分析，甚至主動幫你匹配服務者。

5月在部分城市上線后，“布丁”7月份會話量環比增長59%，人均使用時長增加14%。

技術背后，是貝殼多年積累的房源數據、交易數據、行為數據在做支撐。

沒有這些“數據燃料”，再好的AI模型也只是空殼。

品質服務

成為穿越周期的壓艙石

在市場調整期，服務品質往往成為企業生存發展的分水嶺。

所以貝殼干脆把服務，做成了——

“基礎設施”。

你會看到，貝殼的很多調整動作，機制推行，都是圍繞服務品質展開的。

2024年推出房產交易“3+3”平臺級服務承諾，設立1億元平臺賠付保障資金，首創“先C后B、賠付共擔”兜底機制。

一年下來，保障金支出近億元，護住4.7萬消費者權益。

它不是簡單砸錢賠錢，而是重建一套信任機制。

這個機制促成了三方共贏：

購房者體驗提升，服務者規范作業，平臺降低交易風險。

在資金安全方面，貝殼重構了體系化資金支付管理方案，在鄭州、武漢推出“資金安全硬承諾”，將保障從存管環節拓展至全交易周期。調研數據顯示，90%的合作品牌門店認為資金安全承諾可以體現品牌差異化，近95%合作品牌門店因此對平臺更加信任。

針對房屋漏水和物業交割這些客訴高發領域，貝殼也摸索出一套成熟方法論。

通過簽約前漏水檢查、簽約時責任約定、簽約后復查確認等流程，將看似小的問題系統化解決。97.26%的消費者認為，VR物品切圖功能對確認交易房屋內的裝修、物品等情況有幫助。

貝殼的這份成績單，最令人印象深刻不是某一個亮眼數據，而是它展現出的“戰略定力”。

在市場調整時，它沒有盲目轉型，沒有收縮業務，而是繼續深耕核心經紀業務，通過精細化運營、技術賦能、生態建設，一點點夯實自己的基本盤。

貝殼的成功依靠的是“網絡效應+技術密度+運營深度”的三重驅動。它不是在簡單地連接人與房，而是在重構一個行業的服務標準、協作方式和用戶體驗。

從鏈家時期堅持“不吃差價”、打造“樓盤字典”，到貝殼階段構建ACN網絡、開發VR看房，再到如今AI賦能經紀人、平臺服務承諾升級，貝殼始終在做“難而正確的事”。

正如貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示，貝殼希望在保持平臺優勢的同時，用社區精耕改造與重塑服務界面，以AI生產力釋放組織效能，用客戶思維重構產品邏輯，持續為居住服務行業創造更大的價值。

房地產行業依然處在調整期，未來還會有波動和挑戰。但有一點是確定的：

能穿越周期的，一定是那些把難而正確的事堅持做下去的企業。

貝殼似乎正在成為其中之一。

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