招商大變局：多地國(guó)資產(chǎn)業(yè)園宣布0租金！

“ 0 租金”的風(fēng)吹到了多地國(guó)資產(chǎn)業(yè)園。今年以來(lái)，包括廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)以及深圳、成都、蘇州、杭州、北京等地先后提出了“ 0 租金”產(chǎn)業(yè)園的舉措，喊出了“只收夢(mèng)想、不收租金”的口號(hào)，潛臺(tái)詞中充滿了城市對(duì)科技企業(yè)搶先鎖定、加快培育的渴求。

地方國(guó)企成為這些零租金產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力軍。在加快向前瞻性戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集中的導(dǎo)向下，近年來(lái)培育新興產(chǎn)業(yè)的園區(qū)多由國(guó)資國(guó)企承建或運(yùn)營(yíng)；無(wú)論是園區(qū)國(guó)企還是制造業(yè)國(guó)企、金融類國(guó)企，都瞄準(zhǔn)地方強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈延鏈的需要，著重生態(tài)招商。

作為空間要素保障的重要一環(huán)，如今的產(chǎn)業(yè)園區(qū)除了打出免租低價(jià)的噱頭外，更注重注入金融資本、產(chǎn)業(yè)配套、場(chǎng)景供應(yīng)、服務(wù)支持。國(guó)資國(guó)企發(fā)揮科技服務(wù)優(yōu)勢(shì)與鏈主企業(yè)的作用，帶動(dòng)小微初創(chuàng)企業(yè)跑起來(lái)，實(shí)際上也是耐心資本的另一種詮釋。

01密集“試點(diǎn)”0租金

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近半年，國(guó)內(nèi)至少有七地宣布了國(guó)企零租金產(chǎn)業(yè)園的相關(guān)舉措。

深圳率先打響“第一槍”。3月深圳市國(guó)資委提出，統(tǒng)籌調(diào)配10萬(wàn)平方米市屬國(guó)企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，為入園小微科創(chuàng)企業(yè)提供“低成本、高品質(zhì)”的產(chǎn)業(yè)空間，通過(guò)區(qū)政府遴選且符合相應(yīng)政策條件的科技企業(yè)最低可享受2年以內(nèi)的免租優(yōu)惠。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)上領(lǐng)先的蘇州國(guó)資緊隨其后。4月，蘇州高鐵新城發(fā)布“環(huán)秀湖青年啟航計(jì)劃”，統(tǒng)籌調(diào)配10萬(wàn)平方米國(guó)資產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)符合條件企業(yè)給予200平方米以內(nèi)的面積或總數(shù)不超過(guò)10個(gè)工位的兩年“零租”支持，還將為單個(gè)企業(yè)提供不超過(guò)300萬(wàn)元的融資額度、每年不超過(guò)1萬(wàn)元的平臺(tái)服務(wù)額度。

廣州不甘落后。6月，南沙開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)資局負(fù)責(zé)人表示，南沙正以“8+2+3”重要產(chǎn)業(yè)為核心指引，開(kāi)啟“0租金”式產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙人招商模式，推出共計(jì)3.8萬(wàn)平方米零租金物業(yè)；7月底，黃埔區(qū)拿出區(qū)屬國(guó)企的15萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間，試點(diǎn)實(shí)施“0租金”政策。總計(jì)下來(lái)，廣州是目前供應(yīng)規(guī)模是最大的。

北京海淀區(qū)、成都天府新區(qū)也拋出了政策禮包。比如成都天投集團(tuán)，提供5萬(wàn)平方米的工業(yè)園區(qū)實(shí)施“階梯式”租金減免政策；北京“中關(guān)村AI北緯社區(qū)”針對(duì)性較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)第一年免租第二年減半，新增設(shè)企業(yè)前兩年免租第三年減半，高校成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目最高3 年全額免租。

杭州更是在“憋大招”。7月，杭州科技局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施“潤(rùn)苗計(jì)劃” 陪伴式扶持科技型初創(chuàng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）提到，市和區(qū)、縣（市）聯(lián)動(dòng)統(tǒng)籌調(diào)配不少于20萬(wàn)平方米的國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源，承接遴選入園的“好苗子”企業(yè)等科技型初創(chuàng)企業(yè)，為其提供不超過(guò)5年的“零租金”創(chuàng)業(yè)場(chǎng)地。同時(shí)，意見(jiàn)稿還鼓勵(lì)國(guó)資管理部門(mén)對(duì)提供并運(yùn)營(yíng)低成本創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間的國(guó)有主體實(shí)行差異化管理。

“這幾年，無(wú)論是國(guó)企園區(qū)還是民營(yíng)園區(qū)，都面臨不小的壓力。此次國(guó)企推出的0租金產(chǎn)業(yè)園，涵蓋生產(chǎn)功能的工業(yè)園區(qū)以及研發(fā)辦公類載體，有一定的刺激作用，但也要留意執(zhí)行細(xì)則和限制條件。”戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事黃文禮接受南方財(cái)經(jīng)記者采訪表示。他提到，一般而言國(guó)企產(chǎn)業(yè)園的租金(優(yōu)惠前的價(jià)格)會(huì)高于市場(chǎng)同類型園區(qū)，最近出臺(tái)的招商優(yōu)惠政策對(duì)于符合條件的企業(yè)而言吸引力很大。

梳理可見(jiàn)，“零租金”入駐并非完全免費(fèi)，主要采用分階段租金減免機(jī)制，簽約周期越長(zhǎng)免租力度越大。

一名初創(chuàng)企業(yè)負(fù)責(zé)人向南方財(cái)經(jīng)記者提到，科技初創(chuàng)企業(yè)一般不會(huì)追求大工位或獨(dú)立房間，實(shí)用面積人均10～15平方米就足夠。若以200平方米免租2年，上述有產(chǎn)業(yè)園的租金水平在30元/平方米/月起，節(jié)約租金成本大概在15萬(wàn)左右。而有面積需求較大的企業(yè)負(fù)責(zé)人提到，在上述某產(chǎn)業(yè)園提供最長(zhǎng)3年部分面積免租的支持下，預(yù)計(jì)將節(jié)省千萬(wàn)級(jí)的成本。

另外，各地都對(duì)行業(yè)類別、資質(zhì)門(mén)檻、不同類型企業(yè)的支持力度做了相關(guān)規(guī)定。總體都緊扣市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，清一色聚焦戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)及未來(lái)產(chǎn)業(yè)；招引的是優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目，將大賽獲獎(jiǎng)等納入考慮；外地企業(yè)或新設(shè)企業(yè)，通常力度更高。

由此看來(lái)，在當(dāng)前市場(chǎng)行情普遍承壓的背景下，這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)并非單純?yōu)榱苏猩潭猩蹋嗍菫榱艘詢?yōu)質(zhì)項(xiàng)目為抓手，加速壯大新產(chǎn)業(yè)。

02“園區(qū)+金融”驅(qū)動(dòng)

有分析人士指出，近年來(lái)稅返式招商已被堅(jiān)決叫停，中央不斷推動(dòng)國(guó)有企業(yè)在創(chuàng)投領(lǐng)域發(fā)力。因此國(guó)企園區(qū)招商更傾向于“以投代引“的方向，投資容錯(cuò)率更敢于包容與突破的地區(qū)，也許更有望占據(jù)先機(jī)。

廣州黃埔可以說(shuō)是典型的例子。今年2月發(fā)布的《廣州開(kāi)發(fā)區(qū)（黃埔區(qū)）科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)投資母基金直接股權(quán)投資實(shí)施細(xì)則》提出，建立直投資金風(fēng)險(xiǎn)容忍機(jī)制，在受托管理機(jī)構(gòu)盡職盡責(zé)前提下，種子直投、天使直投單項(xiàng)目最高允許出現(xiàn)100%虧損。政策對(duì)“耐心資本”加大支持、容虧率持續(xù)放寬的趨勢(shì)，某種程度上也增強(qiáng)了國(guó)資“以投促引”的積極性。

此次參與零租金的區(qū)屬國(guó)企中，科學(xué)城集團(tuán)從股權(quán)投資、免費(fèi)業(yè)務(wù)應(yīng)用測(cè)試場(chǎng)景等方面提供全方位支持；廣州高新區(qū)投資集團(tuán)創(chuàng)新性打造“房東+股東+綜合服務(wù)商”服務(wù)模式；廣開(kāi)控股以“科技金融、戰(zhàn)略投資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)”三大板塊協(xié)同打造閉環(huán)生態(tài)……

黃埔國(guó)資產(chǎn)業(yè)園積極探索租金入股、經(jīng)營(yíng)分成、資產(chǎn)作價(jià)入股等多元化的租售模式，并推動(dòng)區(qū)屬國(guó)企物業(yè)租金定價(jià)與市場(chǎng)接軌，加快提升區(qū)屬國(guó)企園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平等，這些舉措都直指國(guó)企產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)與轉(zhuǎn)型需要。

再如提出發(fā)展“大膽資本”的深圳。目前深圳國(guó)企零租金的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分布于南山、龍崗及深汕特別合作區(qū)，涉及深投控旗下南山項(xiàng)目、特區(qū)建工集團(tuán)項(xiàng)目。深投控科技創(chuàng)投基金群規(guī)模超千億元，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了50多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如其坐落在南山區(qū)的深圳灣科技生態(tài)園，除了引入科技金融服務(wù)機(jī)構(gòu)和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，還會(huì)與市屬國(guó)資創(chuàng)投、擔(dān)保、基金、上市平臺(tái)資源聯(lián)動(dòng)。今年南山區(qū)也提出設(shè)立總規(guī)模為5億元的戰(zhàn)略直投專項(xiàng)種子基金和天使基金，基金內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目最高允許100%虧損。

黃文禮告訴記者，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)都在積極轉(zhuǎn)型，致力于提供保姆式的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，民營(yíng)園區(qū)在園區(qū)配套，企業(yè)服務(wù)，集中采購(gòu)、營(yíng)銷推廣等方面更有優(yōu)勢(shì)，而股權(quán)投資和金融支持甚至業(yè)務(wù)訂單支持這些基本上只有國(guó)企園區(qū)做得了。比如直接參股項(xiàng)目做天使投資，或以物業(yè)作價(jià)入股，或是產(chǎn)業(yè)基金投資，迎合科技企業(yè)持續(xù)高強(qiáng)度投入研發(fā)的資金需要。

優(yōu)惠政策和園區(qū)服務(wù)是錦上添花，企業(yè)最關(guān)心的還是要素集聚度，包括上下游、供應(yīng)鏈、人才的聚集，相關(guān)配套能否滿足。

由號(hào)召力強(qiáng)的行業(yè)龍頭企業(yè)來(lái)打造園區(qū)，往往會(huì)有不錯(cuò)的效果。“我們看到很多成功的園區(qū)，它的路徑要么是把龍頭企業(yè)招進(jìn)來(lái)，要么直接是龍頭企業(yè)打造園區(qū)。現(xiàn)在很多風(fēng)口上的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)剛起步，一個(gè)地方難有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，也就更依賴這些龍頭企業(yè)。” 黃文禮說(shuō)。

從廣州來(lái)看，許多國(guó)企擔(dān)任的鏈主企業(yè)正積極以園聚鏈、聚鏈成群、深化協(xié)同，解鎖更多產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。譬如廣州工控增城專精特新產(chǎn)業(yè)園，聚焦區(qū)域優(yōu)勢(shì)“芯、顯、車”上游產(chǎn)業(yè)鏈，引導(dǎo)專精特新企業(yè)集聚，近期在“基金+基地”模式下吸引了多家前沿企業(yè)落戶；正在推進(jìn)的中國(guó)人工智能（廣州）產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，由廣州數(shù)科集團(tuán)與廣州輕工集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，前者在數(shù)字領(lǐng)域的場(chǎng)景、投資基金等資源，未來(lái)料將賦能這一新載體，助力廣州打造AI高地。

數(shù)據(jù)顯示，廣州國(guó)資在市內(nèi)累計(jì)建成各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)超150個(gè)，吸引超4000家大中型企業(yè)及小微創(chuàng)新企業(yè)入駐扎根并實(shí)現(xiàn)培育壯大。同時(shí)，在市內(nèi)正加快推進(jìn)30個(gè)各具特色的創(chuàng)新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。

透過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這扇“窗口”可見(jiàn)，地方國(guó)資正深度參與塑造城市科技創(chuàng)新格局。