205座商場！新城的表現，太讓我意外了…

最近地產圈的朋友碰面，十句話里有八句在說“活下去”。

不過濤哥看房企半年報，看到新城半年業績，卻看出了不一樣的味道。

這幾年行業深度調整期，多少房企栽在債務難題上，新城不僅沒掉隊，反而悄悄完成了一場漂亮的戰略轉型。

2025上半年，新城這組數據尤其讓人吃驚——

新城商管半年515億商場銷售額，是地產開發的5倍；

商業管理毛利貢獻占比飆到77%，成為利潤絕對主力；

吾悅廣場全國布局數量達205座，半年客流量達9.5億人次；

公司整體實現歸母凈利潤8.95億，毛利率同比提升5.25個百分點；

在濤哥看來，如今的新城已經不是大家印象中的傳統房企了，看其財報濤哥越來越覺得：

新城正變成像新鴻基那樣以“租售并舉”為核心的港資模式，價值應該被重估。

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新城商業崛起，下一個新鴻基？

地產行業看公司成色，利潤結構是可能最好的鏡子。

新城上半年實現69.44億商業運營收入，同比增長11.8%，毛利率更是高達71.2%，其商業運營盈利能力相當驚人。

更關鍵的是，新城利潤結構中，商業運營毛利占比達77%，這數字啥概念？代表著商業運營已經成為新城的利潤核心，哪怕住宅業務遭遇波動，靠商業板塊也能穩穩盈利。

濤哥翻了新鴻基地產財報，同樣大部分利潤來自商業租賃，要知道新鴻基的市值可是2700億港元，這種以商業租賃為利潤核心的“港資模式”想象空間極大。

另外記得之前常有人總說吾悅廣場很多在三四線城市，覺得難盈利，但財報數據不會騙人。新城商業不僅穩定貢獻利潤，且174座已開業商場數量位居中國上市公司首位。

上半年其吾悅廣場平均出租率97.81%，總銷售額超515億，同比增長16.5%，客流量9.5億人次、同比增長16%，這樣強大的流量充分證明其商場吸引力。

濤哥聽一位新城的朋友說，他們現在商場都是“千城千面”打法，比以前那些標準復制的“盒子商業”早已升級了，多數吾悅廣場都能夠成為“區域商業領跑者”。

更重要的是，吾悅廣場帶來穩定經營性收益，已經成為新城的“壓艙石”：

自2021年起，其商業持續性經營收入就大幅超過當期利息支出，2025上半年這個比例更是漲到了4倍，光靠收租就能輕松覆蓋債務利息，穩坐釣魚臺。

所以濤哥認為，新城已不能當傳統房企來看，更該被歸到“商業運營龍頭”：手握141座城市205座吾悅廣場，4917萬吾悅會員，這是傳統房企無法復制的超級競爭力。

并且，目前新城商業的各項核心業績指標都還在增長，未來有可能會成為“下一個新鴻基”。

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財務指標優化，融資實現破局

從綜合財務數據看，新城上半年營收221億，大量房企面臨虧損的當下，新城上半年實現歸母凈利潤8.95億，綜合毛利率26.85%。

更難得的是，當別的房企毛利都在持續下滑，新城在商業運營的貢獻下，竟實現毛利率同比上升5.25個百分點的成績，可謂逆市上行。

在地產開發業務方面，上半年其地產銷售金額103.3億，雖銷售額下滑，但地產業務回款金額達118.84億，回款率達到115%，有效夯實了公司的資金底盤。

尤其值得關注的是，目前新城已售未結轉面積1179萬平方米，按當前售價算，這就是未來兩年的“業績保險柜”。

新城的財務狀態，用“健康瘦身”形容最貼切：凈負債率53.4%，屬絕對低位，比保利發展、招商蛇口等穩健央國企還低，非常健康。

上半年實現經營性現金流凈額為2.86億，經營性現金流凈額已連續7年為正，在所有房企中都鳳毛麟角，相當難做到。

融資余額比年初降13.74億，目前總資產2883億，凈資產617億，沒有高息非標債務，沒有隱性負債，這種“干凈的財務盤面”正是其穿越周期的底氣。

并且新城在融資端也實現突破，6月發行3億美元債，是近三年首單民營房企境外融資，具有里程碑意義；8月發行10億中票，利率2.68%帶中債增擔保，可以說新城正在引領民營房企信用修復，給市場注入了更多信心。

上半年新城平均融資成本降到5.55%，比去年底降0.37個百分點，上半年新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約44.79億。健康的企業底盤與商業運營能力，有望支持其未來融資成本持續下降。

目前，新城是業內少數堅持“零違約”的民營房企之一，上半年新城控股已經償還境內外公開市場債券10.67億，保持每一筆債務都提前或到期償付的良好記錄。

3

長期主義經營，助力穿越周期

在財務數據背后，長期主義的經營理念與經營能力，讓新城未來更具確定性。

濤哥在財報看到新城提出“五邊形經營理念”：品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴，從規模擴張轉向精細化運營。

他們通過“我愛你?五月”等品牌活動及“悅會員”體系的打造與運營，持續用健康、陪伴、愉悅的情緒價值，建立線下商業的差異化優勢。

比如今年7月，新城控股聯動蘇超聯賽頂級IP，以“吾悅愛江蘇”為主題通過一系列創意活動構建起“體育+商業”的城市級消費場景，成功將足球激情轉化為商業勢能。

半年9.5億人次的客流量，4917萬會員，同比增長29.5%，新城這種“把流量變成留量”的能力很多互聯網公司恐怕都要自愧不如。

除了商業運營上的投入，新城在“保交付”上同樣用心。上半年交付了1.6萬套房子，很多項目還做到“交付即辦證”，獲得不少業主的好評。

憑借公司經營的健康與交付品質的保障，新城輕資產業務也實現破局：建管業務上半年新增簽約面積超305萬平方米。

目前新城建管累計管理項目115個，累計管理總建筑面積超1900萬平方米，其中商業綜合體管理項目65個，躋身“2025中國代建企業品牌價值TOP10”。

具有“輕資產、高盈利”屬性的建管業務，正為新城構建可持續的管理費收入體系，并形成新的盈利支點，推動其持續穩定向好發展。

所以綜合看，新城商業運營的能力不斷升級，地產開發方面“保交付”與“輕資產”輕重并舉，長期發展邏輯非常清晰，并且未來趨勢是穩步向上的。

4

別人還在填坑，新城已在種樹

看過新城這半年的表現，濤哥最大的感受是：

當同行還在為過去的高杠桿、高負債買單時，新城已經輕裝上陣，并為未來發展積蓄力量。

尤其當多數央國企還停留在“拿地開發”時，新城已建立起令行業羨慕的“商業護城河”，141座城市、205座吾悅廣場，是難以超越且面向未來的強競爭力。

這也讓濤哥深刻感受到，新城多年前開始布局“住宅 + 商業”雙輪驅動戰略多么具有前瞻性。

如今在住宅市場的調整周期，新城能更從容、對未來也更自信，核心就是因為有長期穩定的收租能力。

地產行業正在經歷前所未有的變革，過去那種靠杠桿賺快錢的時代結束了，新城的轉型告訴我們：

當行業的潮水退去，能夠留下來的并不是游得最快的，而是懂得提前筑堤的。

秉承“駱駝精神”的新城，或許已經悄悄走到了下一個綠洲。

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