樓市8月的低迷，與金九銀十的若干期待

文｜鄧浩志

8月份全國樓市表現低迷

一方面延續了4月份以來的下行態勢，另一方面環比7月份進一步下滑。這是宏觀經濟數據不佳和市場預期疲弱的雙重結果。

宏觀上，7月份消費、投資增速較上月明顯回落；CPI同比持平、PPI同比降幅與上月相當；新增社融、信貸均低于預期。

信心方面，國際貿易、利率、外匯等方面均存在較大不確定性，整個投資市場觀望情緒濃厚。

房地產政策方面：雖然北京、上海出臺新一輪支持樓市政策，但力度有限，其他城市跟進的也不多；國務院雖提出要采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，但尚未見具體強力措施出臺。

8月廣州新房網簽，某機構統計數據顯示約為4600套，環比7月下滑約10%，較6月份下滑約25%。近期樓市的低迷也與新增供應減少有關，8月全市僅6個項目推出新盤，總量不足700套。多數項目都計劃集中在9、10月推新。成交低迷的另一原因在于促銷力度不足。絕大多數樓盤在7、8月份，無論是折扣、特價單位還是針對中介的傭金均不高，直到8月下旬才開始出現促銷政策加碼的跡象。而促銷政策的高潮預計將集中在“金九銀十”。

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細分市場特征方面有幾點值得留意：

超高使用率戶型是新房市場最受追捧的產品類型，這類樓盤不但開盤去化率明顯更高，后續持續銷售情況也更理想，價格也相對穩定。在禁止“偷面積”的相關消息傳出后，此類產品更受市場關注。

雖然全市庫存穩定在相對高位，甚至近期還有所增長，但部分區域的部分房源出現緊張態勢，比如荔灣區400萬以下產品，天河區600萬以下產品。這一現象既與住房消費降級有關，也和片區拆遷所釋放的購買力有關。

黃埔和從化是目前廣州樓市去化難度最大的兩個區域，前者近期供應持續放量，未來新盤依舊源源不斷，而后者的需求則明顯不足。處于第二梯隊的去化壓力依次為：南沙、增城、花都、白云、番禺，這些區域壓力雖不小，但較黃埔和從化仍輕一些。而天河、海珠、荔灣三個核心區雖然新盤數量大增，但多為小規模項目，加之核心區需求旺盛，實際去化壓力總體不大。老城越秀則依然是市場“心頭好”，無論買方還是賣方都不急于交易，更愿意等待合適時機。

二手房方面，最大特征在于降價幅度明顯大于新房，新房與二手房在使用率方面的顯著差距是造成這一現象的根本原因。8月份二手房網簽量環比輕微下降，二手帶看量則大幅下滑11.8%。

金九銀十廣州樓市

作為傳統銷售旺季，加快推盤速度、加大促銷力度從而帶動市場相比8月有所反彈，是慣常操作和普遍預期，但市場反彈力度更大程度上仍取決于政策支持力度。目前北京、上海均已出臺新政，廣州也很可能于近期推出相應政策。但在限購已基本全面取消的背景下，還有什么政策可用？敢推出哪些措施？成為最關鍵的問題。

另外，由于近期股市表現較好，向我咨詢購房的客戶也明顯增多，股市能否持續穩定甚至進一步上漲，也是一個重要影響因素。從長期來看，經濟表現才是決定樓市走向的根本，但其作用周期較長，并非今年“金九銀十”就能徹底緩解的問題。