上海豪宅沖頂，北京卻在爭(zhēng)論能不能到20萬

幾位業(yè)內(nèi)朋友在討論：北京太陽(yáng)宮0627地塊，能不能賣到20萬元/平方米？以這個(gè)價(jià)格賣不賣得動(dòng)？

上海的朋友笑了。因?yàn)?月下旬，融創(chuàng)在上海的外灘壹號(hào)院第五次開盤，在平均單價(jià)約20萬元、套均總價(jià)7300萬元的情況下，一小時(shí)售罄。這個(gè)項(xiàng)目自首次開盤至今，次次日光，今年累計(jì)銷售金額超過220億，是迄今為止仍是全國(guó)單盤銷售金額的最高記錄。

當(dāng)下上海樓市所展現(xiàn)出的購(gòu)買力是驚人的。不僅是融創(chuàng)壹號(hào)院，去年9月，位于上海黃浦區(qū)新天地的翠湖天地六期，在套均總價(jià)達(dá)到億元的情況下，一日售罄。類似的事例，最近兩年來，不勝枚舉。

正是在這樣的環(huán)境下，上海好位置一出豪宅，就引起眾人關(guān)注，財(cái)力雄厚者摩拳擦掌，財(cái)力不及者多也好奇一探究竟。最近，上海核心地段的巨鹿路99號(hào)，萬科的舊改項(xiàng)目高福里傳來入市的消息。盡管售價(jià)并未公布，但各種市場(chǎng)傳言驟起，猜測(cè)價(jià)格者有之，八卦軼聞?wù)咭嘤兄?/strong>

這個(gè)區(qū)域是上海誕生房?jī)r(jià)傳奇的地方，有很多老洋房。相傳去年巨鹿路880號(hào)的一棟老洋房成交，總價(jià)3.7億，單價(jià)高達(dá)101萬元/平方米。按照這個(gè)傳說，在這套房里擺下一張2米X2米的雙人床，底下的那塊面積就值400萬元人民幣，是真正睡在金山上。

今年5月，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路329號(hào)的一處花園住宅，通過拍賣成交，最終成交價(jià)2.7億元，單價(jià)雖然不及巨鹿路880號(hào)，但也達(dá)到了50萬元/平方米。老洋房在上海是一個(gè)特殊的存在，因此，高價(jià)不可完全與新建商品房項(xiàng)目簡(jiǎn)單對(duì)比，但至少又從另一個(gè)側(cè)面，說明了上海樓市的購(gòu)買力所在。

高福里的售價(jià)當(dāng)然難以達(dá)到這些老洋房，但可以肯定的是，這又是一個(gè)身價(jià)高昂的豪宅。

但凡身價(jià)昂貴的項(xiàng)目，總少不了各式各樣的傳說，上海也一樣。每當(dāng)此類項(xiàng)目入市之時(shí)，世面上總會(huì)有半真半假半開玩笑的傳說：上海爺叔們來了，他們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)開發(fā)商的驗(yàn)資要求，證明自己有足夠的身價(jià)買得起這些總價(jià)高昂的豪宅？爺叔往往表現(xiàn)得很輕松，掏出手機(jī)，打開股票賬戶，里面隨隨便便就是幾個(gè)億的小目標(biāo)。銷售人員看到之后，也要故作鎮(zhèn)靜，保持微笑，引導(dǎo)爺叔們好好參觀、看房。

這種充滿想象力的傳奇場(chǎng)景，多是談資當(dāng)中的笑談，不必完全當(dāng)真，但上海有錢人多是肯定的，很多時(shí)候可能還超出一般的想象。每到此時(shí)，便不禁心生感慨，有錢人還是多。

高福里體量不大，上海有這么多爺叔、新貴，再來一個(gè)熱銷，也不意外。

我們相信，萬科高福里很快又將成為一個(gè)里程碑式的繁榮注腳。不能不承認(rèn)，這種繁榮，讓煎熬之中的北京樓市好生艷羨。高福里在巨鹿路，是上海的核心中核心，位置大抵相當(dāng)于北京的王府井。不過，北京即便在內(nèi)城這樣的核心位置，新房售價(jià)最高也就20萬元/平方米，而且也就幾套成交，與上海這連續(xù)上演的大戲，差距明顯。

艷羨之余，也不免思考，京滬樓市的差距究竟在哪？

論財(cái)富人群的密度，北京不輸上海，甚至還有一定領(lǐng)先，只是財(cái)富群體的結(jié)構(gòu)有所不同，產(chǎn)生路徑稍有差異。論城市地位，上海是經(jīng)濟(jì)中心，北京是政治中心、文化和國(guó)際交往中心，精英匯萃。論基建水平，北京、上海近年來不相上下。論產(chǎn)業(yè)前景，上海工商業(yè)、金融業(yè)發(fā)達(dá)，北京研發(fā)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)前景廣闊。

不同之處在哪里？客觀說，差距之一在產(chǎn)品。

從去年到今年，我們看過不少上海的頂級(jí)項(xiàng)目，從景觀視野利用，到空間尺度結(jié)構(gòu)，再到室內(nèi)裝修調(diào)性，戶內(nèi)設(shè)備贈(zèng)送，平均水平確實(shí)高過北京。其實(shí)這是上海市場(chǎng)的一貫傳統(tǒng)，多年以前，嘉格納等級(jí)廚電的成套贈(zèng)送早已是標(biāo)配，而北京到這個(gè)級(jí)別，還是最近一兩年的事情。

前面說到的萬科高福里，石庫(kù)門建筑悉數(shù)保留，改造為別墅，再興建150米的超高層住宅，從產(chǎn)品形態(tài)和城市風(fēng)貌層次看，都十分豐富。至于室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，奢華已然是標(biāo)配，關(guān)鍵是營(yíng)造的藝術(shù)感、氛圍感和海派生活的腔調(diào)，都是經(jīng)由一整套復(fù)雜的細(xì)節(jié)構(gòu)成，這種精細(xì)化程度，上海的豪宅有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

這種“規(guī)律性”的呈現(xiàn)，至少說明了一個(gè)道理：只要把產(chǎn)品做到極致，不管市場(chǎng)環(huán)境如何，真正的財(cái)富群體總是買賬的。

這雖然是差距，但對(duì)北京樓市而言，同時(shí)也是信心，尤其是對(duì)頂級(jí)豪宅市場(chǎng)空間上限的信心。如果把能把頂級(jí)豪宅的產(chǎn)品做到與上海齊平的程度，不愁財(cái)富群體不買賬——那是一個(gè)最能識(shí)別“價(jià)值”并愿意為此買單的人群。

其實(shí)，這樣的邏輯北京樓市也驗(yàn)證過。建發(fā)海晏的高單價(jià)、高總價(jià)，并未影響到項(xiàng)目流速，某種程度上還加快了項(xiàng)目流速。而客戶在看房、買房過程中對(duì)價(jià)格關(guān)注程度其實(shí)并不高，他們更關(guān)心“好不好”，最大的訴求，是要買項(xiàng)目里最好的位置、最好的樓層戶型。很多時(shí)候，到最后才輕描淡寫地問一句價(jià)格而已。這是很多成交案例的真實(shí)情況。

所以，這恰恰是信心的來源：北京樓市，尤其是頂豪，還有戲。而且，頂豪在一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中所起到的是拉高上限的作用，把上限拉高了，整個(gè)市場(chǎng)的空間就變大了，整體樓市都將從中獲益。這樣的傳導(dǎo)作用，在當(dāng)下，是不折不扣的好事。

8月28日，很多開發(fā)商關(guān)注的太陽(yáng)宮0627地塊正式入市，起拍價(jià)30億元，面積不大，總價(jià)其實(shí)不高。從位置、地塊條件看，這是一塊做頂豪項(xiàng)目的“好地”，尤其適合大集團(tuán)體系中做頂級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。

無論溢價(jià)率是多少，無論最后誰(shuí)拿到這塊地，我們都希望開發(fā)商能在產(chǎn)品上下足夠的功夫，也希望它能像上海的頂豪項(xiàng)目一樣，入市銷售時(shí)以產(chǎn)品品質(zhì)和能力熱銷。這正是我們把這個(gè)地塊的銷售單價(jià)看到20萬/平方米的原因所在。我們更希望它能拉高北京樓市的上限空間，這對(duì)大局也有利。

另一重信心，來自監(jiān)管環(huán)境的差異。

毋庸諱言，從限制性、約束性的因素看，上海樓市的環(huán)境較北京更寬松些。在一定程度上，上海頂豪市場(chǎng)的表現(xiàn)，江浙財(cái)富人群貢獻(xiàn)了很大的力量。北京出于城市地位的特殊性，仍然對(duì)樓市保持了強(qiáng)于上海的限制和約束。換一個(gè)視角看，這些未放開的限制和約束，也預(yù)留了空間和余地。要相信決策部門的智慧。

說到這里，我們回憶起了一段往事。1990年，上海浦東開發(fā)起步，首先面臨的就是招商引資問題。一家韓國(guó)企業(yè)提出了一個(gè)訴求：500位韓國(guó)工程師吃的盒飯，能不能供應(yīng)？由誰(shuí)供應(yīng)能不能讓企業(yè)自己做主？

這在當(dāng)時(shí)是個(gè)大問題。但既然韓國(guó)企業(yè)提出來了，當(dāng)?shù)卣?dāng)即拍板，把3平方公里內(nèi)的盒飯經(jīng)營(yíng)權(quán)拿出來招標(biāo)，最終一家籍籍無名的民營(yíng)餐飲企業(yè)愛斯米中標(biāo)，他們承諾每天12點(diǎn)前把500份韓式盒飯送到生產(chǎn)線，每份6元，比國(guó)營(yíng)食堂便宜1.5元。當(dāng)?shù)卣惶醿蓚€(gè)條件：食品安全可溯源、價(jià)格每月向管委會(huì)備案。

3個(gè)月后，愛斯米日均供餐量飆升到3000份，又引來日資、美資企業(yè)指定配餐。再到后來，愛斯米成為一家日配餐10萬份的餐飲企業(yè)。而在那3平方公里的土地上，后來聚集了300多家外資企業(yè)、4萬多名員工。

就像市場(chǎng)自己會(huì)去找到飯菜最香的味道，市場(chǎng)也能夠找到最好的房子在哪里——這是我們對(duì)北京樓市真正的信心所在，盒飯與房子，道理相通。

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