只賣一成的新房

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

保障房和回遷房接近九成的住宅，注定是個很挑客戶的新盤了。

保障房、回遷房占「九成」

位于深圳龍華觀瀾的竹村城市更新項目，無疑是深圳改造項目中相對幸運的。

一方面，經歷十多年的更新改造，最終貨幣補償都能做到付清，另一方面，施工進程加速并未淪落到需村民自掏腰包籌資自建的境地。

要知道，如果是晚幾年才啟動，恐怕是另一番景象了。近日《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》對外公布，且明確提到支持老舊住房自主更新、原拆原建，而深圳也有備受關注的紅崗花園的自籌改造案例。

所以，早早完成了改造的更新項目，多少都吃到了時代的一些紅利。

而竹村城市更新改造項目最近有了新動態，改造后成為的陽基御龍灣正緊鑼密鼓地張羅入市。

不僅開放了營銷中心和展示空間，也開啟了轉介，一些中介渠道也都在渲染整個項目，預計9月入市。

根據實地的動態，項目已經是封頂狀態。

項目位于龍華觀瀾的竹村站D出口處，分為2期2個地塊開發，總占地面積約8.55萬㎡，總建筑面積約38.79萬㎡，綜合容積率4.53，總規劃2661戶，由住宅+寫字樓+商業+幼兒園組成。

預計即將入市房源位于一期地塊。

乍一看項目本身的宣傳，又是地鐵上、公園水岸、大城、美宅之類的，似乎是一個相對高端的項目。

但若看項目的規劃數據，可能會被拉回現實。

陽基御龍灣，首先名字就容易讓人誤解，畢竟寶安區也有一個御龍灣小區，不過是松茂的。

其次項目的規劃細節，宜居性的短板暴露無遺，似乎和美宅還有一定落差。

畢竟不少新住宅項目也帶了回遷和保障性房源，但占比這么高的還是比較少見。

項目一期總占地4.13萬㎡，總建筑面積31.31萬㎡，由6棟28-32層的住宅組成，包括1所12班制的幼兒園，總規劃1292戶，但其中可售商品房僅133套，回遷房799套和保障房360套，這就意味著回遷房+保障性住房接近總戶數的九成。

回遷房+保障性住房占比這么高的新盤，入市后，按照過往的新房開盤經驗，是很難被市場接受的。

一方面，正常情況下回遷業主會有優先選房的機會，在項目真正開盤前就已經把優質的樓層、朝向的房源選走。

另一方面回遷房和保障房的占比過高，對社區的居住和氛圍或多或少都會有影響。

回遷房比例過高的社區，回遷房業主可能更傾向于出租房屋，往往出租比例就會比較高，加上原本的保障性住房，社區未來出租的比例可能就更高了。這樣一來，社區的公共資源利用就有可能變得更緊張。比如停車位的使用，社區的綠化等。

居住氛圍也比純普通住宅的社區復雜一些。

更重要的是，回遷房業主的售房動機和定價策略可能與商品房業主不同。

回遷房成本較低，若業主急于掛盤快速出售，那么二手房加價也有可能受影響，所以回遷房占比過大，未來小區掛盤的房源價格，就有可能相對水平更低。

那么這樣的項目該怎么賣？

市場上已經有項目給出了教科書級別的操作——簽約的時候，順便把告知書簽了。

今年6月位于光明的滿京華金碩悅府81套83~151平住宅入市，累計316批客戶入圍登記，但搶房的背后是選房的同時，開發商要求每位準業主簽署一份《重要事項告知書》。

《重要事項告知書》中的內容堪稱教科書級別的風險轉移，其中便包含準業主們在購房前知悉“項目總戶數1259，普通住宅536戶，補償安置房644戶，商業79戶，補償安置房和商品住宅業主享有同等物業使用權利及相應服務，包括但不僅限于公用小區花園，共同使用小區設備設施，公共空間及停車場等。”

這樣的知悉內容，言下之意就是業主們若簽署告知書則不僅接受滿京華金碩悅府回遷房占比過半，優質房源已經被優先選走，且認同未來與大量回遷業主共處同一社區。

宜居性自刀

作為城市更新項目，回遷且自帶保障性房源無可避免。

但建設規劃后期，體現出來的就是開發商的規劃和建設實力了。

從項目的規劃來看，宜居性的缺失，不僅體現出開發還有很大的提升空間，也體現出深圳新房住宅市場“好房子”的稀缺性。

整個項目的容積率為5.32，如今深圳的新房中，降容積率已經成了新的趨勢。

今年出讓的住宅用地，規劃設計的容積率以3.4為主。

并且項目可售住宅部分，以3梯6戶和4梯8戶設計，梯戶比雖然為1:2，但對比3梯5戶或者2梯2戶的住宅，自然電梯效率、通風效率和公攤比例優勢是比不上的。

其次項目的車位情況，總規劃1292戶規劃1910個車位，車位比約1:1.48，看上去夠用，但項目明確到，其中無障礙車位39輛、微型車位20輛、充電車位573輛，且充電車位按30%配置，100%預留，未來需與01-02地塊統籌。

并且項目還自帶辦公屬性建筑，未來車位也有部分規劃分配給辦公產品的可能性。

再有就是綠化覆蓋率項目僅30.27%，是遠低于普通住宅40%的綠化覆蓋率的。

綠化覆蓋率涉及到的是小區居住的舒適性，優質的綠化能提升小區的花園景觀的 “稀缺性”。

可能有人會說，小區綠化覆蓋不夠，但近距離還有一個觀瀾河濕地公園。

實際濕地公園的環境如何？實地看過的就知道和深圳很多大一點的漂亮的公園不能相比。

這個公園是為了深度處理龍華水質凈化廠尾水而存在，河段水質基本為再生水流入，有附近居民反饋有時候路過挺臭的。

從實地來看，觀瀾河濕地公園雖然可以作為社區的后花園看待，但實際的景觀可能需要實地感受，且見仁見智。

項目共8棟建筑，還包含2棟辦公，樓棟之間最近的距離18.78米，這些都能與實際居住體驗直接掛鉤。

從項目實體處可以看到，樓間距相對較近，不僅有樓棟之間相互對視的可能，也有相互遮擋光線的風險。

更重要的是，項目周邊城市面貌以城中村、廠房為主。

雖然項目自帶約4.89萬㎡商業配套，但大型的日常消費依舊需要依賴周邊的商業資源豐富，比如合正觀瀾匯天虹購物中心等。

另外，項目是小開發商小樓盤，品質和管理都是未知數。

陽基御龍灣由陽基集團開發，后者作為民營開發商的知名度并不高，此前也僅開發過零星的項目，開發經驗不及大型房企，對產品的品質把控以及未來物業管理方面，都是比較大的未知數。

吹風價如何？

據市場消息，陽基御龍灣的吹風價預計65平兩房220萬起，83平三房二衛320萬左右，95-135平預計370萬起。

這樣的吹風價，給市場講故事會有人聽嗎？

大體可以參考一下周邊住宅的情況。

與項目相距約1.9公里的合正觀瀾匯曾經兩度入市，2023年714套103-131平住宅備案單價約5.41萬/平，備案總價約508萬-7709萬；2024年617套71-128平住宅備案單價約4.97萬/平，總價區間約317萬-741萬/套，目前庫存549套未售。

二手房方面，項目周邊2010年—2016年左右的小區，成交價大約4萬元一平，比如招商瀾園小區今年6月成交一套53.54平的戶型，成交總價約213萬，折合單價約3.98萬/平。

比如陶潤懿峰今年6月成交一套89.94平戶型，成交總價約296.3萬，折合單價約3.29萬/平。

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作者觀點，不代表格隆匯立場