老螺螄灣搬遷雷厲風行回遷慢如蝸牛，中糧或無奈操盤隆盛府

2009年2月，昆明市做出了一項重要決定：關閉并拆遷生意紅火、久負盛名的老螺螄市場，將經營商戶全部搬遷至新螺螄灣商貿城。拆除后的老螺螄灣片區則原址進行升級改造，建設螺螄灣中央商務區（二級CBD）。

正在拆除的老螺螄片區居民樓

17年前的這場搬遷可謂雷厲風行，當年2月，西山區才啟動螺螄灣商業業態升級改造暨螺螄灣中央商務區（二級CBD）建設項目開發工作，到了11月，老螺螄灣市場就已關閉，原經營商戶全部整體搬遷至新址——螺螄灣國際商貿城。

可是經營商戶搬了，螺螄灣商鋪的房東卻沒有搬，其中擁有商鋪比較多的房東比如著名的溫州商人朱林敏等人，成立了螺螄灣投資公司，參與老螺螄灣片區的土地開發，后來的螺螄灣中心（原大悅城）就是這么來的。

建設中的螺螄灣中心

但還有不少零散房東，在商鋪拆遷后等待原址回遷，而最開始負責建設回遷商鋪的，正是螺螄灣中心的投資方螺螄灣投資發展公司，只不過這一等就是10多年。

老螺螄灣回遷之所以曠日持久至今無果，是因為市場關閉雖然容易，可是隨后的拆遷卻進展緩慢，在老螺螄灣市場關閉兩年后，整個螺螄灣螺螄灣中央商務區項目涉及拆遷的房東簽約率才達到82.4%，其中片區住戶拆遷協議簽約率才達到70%。

這就讓整個項目陷入兩難境地，一方面，已經拆遷的住戶和商鋪房東等著回遷，可是另一方面，還有不少住戶沒有簽約沒有搬遷，導致環城南路至南壩路沿線地塊不能完全拆除，回遷房難以建設。早就資金緊張的螺螄灣投資發展公司也獨木難支，不得不聯手碧桂園、中糧一起干。

老螺螄灣片區的拆遷工作持續多年

直到2019年，老螺螄灣片區回遷安置地塊才算完成拆遷及土地收儲工作，當年7月，老螺螄片區有4宗共170畝土地出讓，已經參與一級開發的碧桂園、中糧與螺螄灣投資公司組成的聯合體——昆明螺螄灣國悅置地有限公司，花了40.8億拿下全部土地，開發后來的隆盛府項目。

隆盛府項目的4宗土地均為商住混合用地，其中A1-3地塊的商業開發比例高達73%，另外三宗的住宅倒是占大頭，但因為所有地塊的容積率都很高，最高一宗的容積率為8.98，最低的也有4.5，所以總的算下來商業開發面積仍有將近20萬平米。

早就關閉的隆盛府售樓部

在老螺螄灣片區已經建成螺螄灣中心這個超級商業綜合體后，后續地塊仍要進行高強度商業開發，就是因為其中有大量回遷商戶需要安置。根據當時的土地出讓文件，4宗土地的上需要建設的回遷房多達26.9萬平米，其中大部分是商業（包括辦公用房）。不僅如此，拿地企業還要承擔這四個地塊的拆遷安置過渡費發放義務。

然而，貌似強大的三方聯合體開發隆盛府的過程卻并不順利，在第一大股東，也是項目操盤方碧桂園債務危機爆發，項目停工前，隆盛府僅完成了一個地塊（A3-1）的開發。該地塊是隆盛府容積率最低（4.5）的地塊，住宅占比也最高（87%），所以碧桂園首先啟動開發，并定位高端住宅，策略就是通過銷售住宅實現快速回款。

隆盛府尚未開發的地塊

可是人算不如天算，隨著房地產市場行情變化以及碧桂園自身的危機，隆盛府連第一個地塊都磕磕絆絆，后續三個地塊根本無力開發，等著安置的回遷商戶再度希望落空，而且更加雪上加霜的是，由于碧桂園資金跟不上，合作方螺螄灣投資公司更是早就負債累累，拆遷戶連回遷過渡安置費也領不到了。

隆盛府有三個股東，第一大股東碧桂園持股40%，螺螄灣投資公司和中糧（大悅城控股）各持股30%，既然碧桂園和螺螄灣投資公司都已經指望不上，建設回遷房的唯一希望就只剩中糧了。最近云南房網接到消息，經過有關部門爭取，股東方之間的協商，中糧很可能將接替碧桂園，操盤開發隆盛府。

隆盛府項目的三個股東中有兩個都是經營異常狀態

對于中糧來說，雖然隆盛府還有124.1畝土地未開發，但商業占比與容積率都太高，其中還有一二十萬平米的回遷房，操盤的難度和風險都很大，可是中糧既然早就身陷其中，接手開發盡管無奈卻也別無選擇。

唯一值得安慰的是，隆盛府位置不錯，未開發土地面積大，而且幾乎是空地，中糧倒是可以爭取調規，一方面爭取商改住，另一方面降低容積率。至于按規定要承擔建設的回遷商鋪，當年拆遷的時候老螺螄灣片區的商鋪還算是香餑餑，如今也不太值錢，將回遷商鋪改成住宅也不是不能操作。

但愿中糧好運。