8月頭部房企拿地保持積極

2025年8月，整體樓市供求因天氣高熱影響延續降勢，皆重回年內次低。

土地市場也是如此，8月土地市場成交量價齊跌，熱度較7月大幅下滑，主要受重點城市優質地塊出讓節奏放緩所致，平均溢價率為5.6%，是年內第二低點。

然而，聚焦到頭部房企來看，2025年前8月，銷售百強房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增貨值占百強的70%，市場格局進一步集中于頭部企業。

在各能級城市內部分化劇烈的背景下，頭部企業競逐優質地塊，重點城市優質地塊持續高熱。

CRIC數據顯示，截至2025年8月25日，全國經營性土地招拍掛成交4074萬平方米，同比下降14%，降幅較上月收窄了1個百分點；成交金額953億元，同比下降16%。

主要是月內高能級城市優質宅地成交占比下降所致。

8月僅深圳、杭州少數優質宅地拍出了高溢價，平均溢價率5.6%，為年內第二低點。

市場熱度持續分化，一線城市溢價率維持26.64%高位，創2025年月度溢價率新高，但二線城市平均溢價率僅有2%，為年內最低。

CRIC數據顯示，截至2025年8月末，新增土儲貨值百強門檻值為31.9億元，同比下降6%，降幅持續收窄。

與此同時，新增總價百強門檻值為15.4億元，同比提升12%，新增建面百強門檻值為30.4萬平方米，同比回升8%。

累計來看，截至8月末，新增土儲百強房企的新增貨值14193億元，同比增長17.5%，新增金額7235億元，同比增長30.8%，新增建面6110萬平方米，同比微跌1%。

新增貨值和金額上漲，面積下跌也在側面反映出當前企業拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊。

CRIC數據顯示，2025年前8月，銷售百強房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增貨值占百強的70%，與上月基本持平，市場格局進一步集中于頭部企業。

拿地銷售比方面，2025年1-8月百強房企拿地銷售比為0.27，較7月末降低0.01。各梯隊房企的投資態度依然分化嚴重，銷售TOP10房企拿地銷售比高達0.39，明顯高于其他梯隊水平，排第二的是TOP21-30，達0.17，與其他幾個梯隊房企拿地銷售比接近。

8月份優質宅地出讓頻次、出現周期性下降，土拍溢價率等指標隨即回落。但是從個體地塊來看，優質宅地的熱度仍在繼續保持，如深圳寶安中心宅地、龍華民治宅地等均如期高溢價成交。

其中深圳寶安中心宅地于8月15日成功出讓，經歷187輪線下競價后，最終由華潤招商聯合體以86.4億元競得，溢價率35%，成交樓板價59586元/平方米，超過2024年保利項目，刷新寶安中心板塊地價新紀錄。

從8月整體市場表現來看，30個重點監測城市成交規模為753萬平方米，環比降12%，同比下降17%，降幅較上月擴大1pcts；前8月累計成交7869萬平方米，較去年同期微降3%，降幅較上月擴容2pcts。

其中一線城市全面回調，同環比跌幅顯著超過二三線。據CRIC監測數據，4城8月成交量為125萬平方米，環比下降20%，同比下降26%，前8月成交累計同比仍增長4%。北京、上海分別在8月8日和8月25日出臺了限購松綁等一系列寬松政策“托市”，北京成交環比微降8%，同比下降19%，暫未止跌；而上海因月末出臺政策，效果暫未在成交端顯現，新房成交同環比下跌45%和27%。廣州、深圳8月新房成交環比均下降二成，客戶觀望情緒濃厚。

二三線城市內部分化劇烈，杭漢廬甬等核心城市同環比齊增，保持熱度。二三線城市合計成交628萬平方米，環比下降11%，同比下降16%。成都、青島、天津、西安、武漢單月成交量均超40萬平方米，是當前市場的中流砥柱。從變化情況來看，杭州、武漢、合肥、寧波等核心城市8月成交同環比齊增，出現了階段性回升；昆明、重慶、東莞、珠海等環比雖降，但同比持增，市場延續弱復蘇走勢。還有少數城市諸如廈門、佛山、惠州、常州等城市成交量同比跌幅顯著，市場信心極度匱乏，處于深度調整期。

在這樣的背景下，企業拿地呈現出理性和謹慎一面，投資僅專注于核心城市、核心地塊，這也是多數城市銷售的“基本盤”。

我們認為，短期這種“寧缺毋濫”策略仍將延續，投資力度的回升取決于核心城市土拍的質量和頻次。而相較于上半年的企業競爭的激烈程度，由于當前市場仍處在深度筑底過程中，未來幾個月投資或將更加理性。