多城地塊“調(diào)規(guī)”后再入市

今年以來，地塊“調(diào)規(guī)”再入市的趨勢(shì)正在多城土地市場(chǎng)蔓延。

據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局8月21日消息，廣州市黃埔區(qū)擬開展新化快速路以西、金洲南路以北地塊（AP0801規(guī)劃管理單元），深井社區(qū)金洲大道以南地塊（AP0802規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃修改，將進(jìn)行新增產(chǎn)業(yè)用地、完善區(qū)域配套、新增商住混合地塊等調(diào)整，目前已啟動(dòng)公開征詢意見工作。

8月18日，寧波城宏置業(yè)以19.3億元底價(jià)競(jìng)得寧波市江北區(qū)一宗地塊，值得一提的是，該地塊也是一宗經(jīng)過收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)后再入市的地塊。此前，該地塊曾于2022年6月由寧波城投以30.3億元底價(jià)競(jìng)得。今年6月，該地塊以18.17億元被收儲(chǔ)，進(jìn)行調(diào)規(guī)后于7月重新掛牌出讓。重新掛牌后，地塊不僅調(diào)整了起拍價(jià)，還優(yōu)化了開發(fā)指標(biāo)，如將部分商住地塊改為純宅地、降低容積率與限高，并取消原規(guī)劃的幼兒園，更貼合當(dāng)前開發(fā)需求。

業(yè)內(nèi)人士指出，這一現(xiàn)象的背后，是前些年土地出讓量大、地方城投托底現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致不少城市土地庫(kù)存規(guī)模較大，且部分地塊規(guī)劃條件已不適應(yīng)新形勢(shì)。

而土地“調(diào)規(guī)”不僅成為盤活存量土地的有效手段，也促進(jìn)了土地供應(yīng)從“量”到“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變升級(jí)。

多城地塊“調(diào)規(guī)”后重啟出讓

除上述地塊外，近期已有多座城市的地塊通過“調(diào)規(guī)”重啟出讓，且部分地塊引發(fā)房企積極參拍。

8月15日，華潤(rùn)&招商聯(lián)合體以86.4億元總價(jià)競(jìng)得了深圳寶安區(qū)A002-0108地塊，溢價(jià)率35%。實(shí)際上，該地塊為原計(jì)劃于今年4月30日出讓的寶中西組團(tuán)南街坊地塊A002-0060宗地，原起始價(jià)為86.27億元。由于在競(jìng)買保證金截止后仍無房企報(bào)名，隨后宣布中止出讓。

今年7月，該地塊重新掛牌，容積率從5.7降至3.4，且住宅占規(guī)定建筑面積比例提升至近90%；大幅降低商業(yè)用地配比，起拍價(jià)格也降至64.09億元。整體來看，地塊調(diào)規(guī)后開發(fā)門檻明顯降低，對(duì)房企吸引力增強(qiáng)。

就在不久前，深圳龍華區(qū)也有一宗地塊“調(diào)規(guī)”后再出讓。8月8日，深業(yè)聯(lián)合體以17.89億元總價(jià)摘牌龍華上塘A815-0037宗地，溢價(jià)率約15.12%。該地塊原為上塘醫(yī)院（01-13）地塊預(yù)留用地，今年4月19日深圳規(guī)劃局通過規(guī)劃調(diào)整為居住用地。

8月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布2025年第四批次局部地塊控規(guī)及調(diào)整公示，月亮灣及湖東各新增1宗住宅用地，而兩宗地塊均由商辦混合用地調(diào)整為了二類城鎮(zhèn)住宅用地。

稍早之前，廣州市規(guī)劃和自然資源局7月末將南沙區(qū)南沙街道市民廣場(chǎng)北地塊、金洲地鐵站東北側(cè)地塊兩宗商業(yè)用地調(diào)整為商住用地。

土地“調(diào)規(guī)”趨勢(shì)將延續(xù)

由于當(dāng)前樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資意愿大幅減弱。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2025年7月，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。

在此背景之下，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，只聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。而地塊“調(diào)規(guī)”這一舉措，正符合當(dāng)下市場(chǎng)趨勢(shì)。

通過減少商業(yè)用地比例、降低容積率等調(diào)整方式，地塊的開發(fā)價(jià)值與市場(chǎng)吸引力得以提升，同時(shí)有效降低了房企的開發(fā)強(qiáng)度與資金壓力，進(jìn)而推動(dòng)房企拿地意愿回升。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，城市供地策略不斷優(yōu)化，調(diào)規(guī)后的地塊更符合市場(chǎng)需求，高品質(zhì)住宅供應(yīng)增加，以“好房子”為導(dǎo)向，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足改善性需求。這也有利于促進(jìn)房企拿地信心的恢復(fù)，提升房企參拍積極性。同時(shí)地塊開發(fā)門檻降低，能讓更多房企參與開發(fā)，提升市場(chǎng)活躍度。

而多地推進(jìn)地塊“調(diào)規(guī)”的背后，也有明確的政策支持作為支撐。2024年6月，自然資源部、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地，明確鼓勵(lì)地方政府“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)，為調(diào)規(guī)提供了政策依據(jù)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，土地“調(diào)規(guī)”仍將是各地優(yōu)化土地資源配置、激活土地市場(chǎng)活力、緩解房企開發(fā)壓力的重要手段，這一趨勢(shì)將持續(xù)延續(xù)。