深圳優化購房政策的要點和市場影響

9月5日，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》。此前京滬兩地出臺政策，同時全國層面明確“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，所以深圳政策出臺符合預期。

此次深圳政策具有三個重要特點。一是限購優化內容和京滬兩地口徑基本一致，主要涉及增加購房套數、單身人士視同家庭等。此類政策將更好滿足居民家庭住房改善需求，也體現出職住平衡導向。當然深圳的限購更為寬松，因為無社保的情況下，外地家庭也可在非核心區購置兩套房。相比來看，北京需要2年社保要求，上海則是1年。二是深圳政策具有一個創新點，即較大尺度放開企業購房政策。尤其對于非核心區域已經沒有限制，客觀上也使得企業購房成為一類重要的購房需求。三是深圳也明確不再區分首套房和二套房的利率標準，這也有助于進一步降低二套房或改善型住房的房貸成本。反過來對于其他城市的類似政策也有啟示。

一

限購政策的優化

此次深圳對于限購政策進行了優化。尤其對于有1年社保的外來人口來說，雖然核心區域依然限制1套購房，但非核心區域已經不限購房套數了。去年深圳對限購政策放松，主要放松了社保繳納要求，而購房套數依然限制為1套。但現在在較多區域已不限制套數了，客觀上更好滿足了購房需求，支持了改善型或多套購房需求的釋放。一個小細節是，此前寶安區新安和西鄉兩個街道的購房政策是比較嚴的，但這次西鄉購房政策明顯放松，等同于其他非核心區域的購房政策，其對于此類區域而言也有較好的支持作用。

二

企業購房政策放松

此次深圳明確對企業購房放寬限制。無論是對于福田等核心區域，還是其他區域，都給予了企業購房支持。對于核心區域來說，過去無購房資格，而現在符合條件下可以購房。對于非核心區域，過去需要滿足一定購房條件，但現在取消了條件。

我們認為，此類政策對于各個區域的購房市場都有積極作用。尤其是對于如龍華、龍崗、光明等區域，本身企業數量多且確實有購房需求，自然會激活更多購房需求，客觀上對于此類區域房地產交易市場帶來積極作用。

三

房貸利率政策放松

此次深圳明確，各銀行業金融機構根據深圳市市場利率定價自律機制要求、本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。根據此次政策，二套房貸利率降低40個基點。據此簡單計算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式計算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少220元。該測算和此前上海“滬六條”測算是一樣的。當然實際過程中二套房貸利率具體多少，要看自律機制、銀行情況和客戶情況。

四

市場影響分析

此次深圳政策出臺，充分說明各地正采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，也標志著三個一線城市均調整了購房政策。

觀察上一次深圳放松限購后的市場表現，其新房市場的交易活躍度明顯提振。深圳一些非核心區域新房購買的性價比很高，所以預計此次深圳新政后，會進一步產生購房需求。參照北京和上海新政后的市場表現，對于此類非核心區域市場而言，預計交易量環比增幅超40%、且至少有30%需求源于新增購房套數的客戶。

當前正值傳統“金九銀十”熱銷期，深圳政策出臺勢必帶來市場交易的提振，也帶來市場信心的增強。而且深圳本身購房需求和潛力較大，所以市場行情會進一步向好。反過來，這也會使得深圳政策對全國市場預期有積極引導作用，對于全國“金九銀十”行情的向好發展帶來積極影響。（來源：易居研究院）