多圖實拍！廣州東部地標凱達爾，還能復活嗎？

曾經被譽為"國內首個TOD樞紐綜合體"的廣州新塘凱達爾樞紐國際廣場，近日再度傳出新消息。

前段時間，廣東省破產管理人協會粵港澳大灣區庭外重組中心受理了對廣州凱達爾投資有限公司的庭外重組申請，并發布公告公開招募項目運營方。

不得不說凱達爾也很能折騰了，又是拍賣又是重組的，但大家只關注一件事：

那就是凱達爾到底還能不能“復活”？

其實庭外重組不同于破產重整，它是一種在法院程序之外，通過債務人與債權人協商達成債務調整的安排。

簡單說，就是試圖避免正式破產程序，通過引入新的運營方和管理模式，讓項目重新煥發生機。

公告中明確表示要招募具有國企/央企/大型上市公司背景的運營方，并優先考慮具備TOD項目整體運營管理經驗的意向方。

這或許是凱達爾樞紐最后的機會了。

回顧凱達爾樞紐國際廣場的歷程，可謂是一部從天堂到地獄的墮落史。

2013年，凱達爾集團以6.84億元拿下增城區新塘鎮地塊，立志打造總投資超60億元的"國內首個TOD交通樞紐綜合體"

項目匯集了9大軌道交通，包括3條國家鐵路、2條城際軌道、4條地鐵，以及比亞迪云軌。

規劃匯集大型購物中心、甲級寫字樓、國際五星級酒店、SOHO等多種商業形態。

前景也很好，說是未來日均客流可達80萬人次，年均吸納客流超過2億人次，這消費力肯定杠杠的。

在項目的高光時刻，簽約了萬豪酒店與印力集團，吸引了泰禾影院、蘋果旗艦店、海底撈、肯德基、麥當勞、星巴克、優衣庫等知名品牌的入駐意向。

到現在凱達爾的廣告上還有萬豪酒店、印象城的身影呢......

此后的事情大家也知道，2021年項目資金鏈出現問題，陷入停工狀態。

2024年底，凱達爾樞紐國際廣場的744套房源在阿里法拍平臺上進行拍賣。

第一次拍賣起拍價為21.12億元，相當于市場價的7折，卻無人問津。

第二次拍賣起拍價降至16.89億元，較一拍降低了約4.23億元，相當于市場價的5.6折，仍然流拍。

兩次流拍的結局，充分說明了市場對這個項目還是很缺乏信心。

凱達爾樞紐為何會從昔日的明星項目淪落至此？

原因是多方面的。

作為國內首個TOD交通樞紐綜合體項目，凱達爾廣場融合了高鐵、地鐵、城際軌道、城市云軌等四大類型9條軌道交通，這給項目建設帶來了極大的挑戰。

在項目初期，凱達爾集團聘請的設計單位就很多，如聘請英國阿特金斯、日本日建設計等國際知名設計單位進行方案設計，施工設計則聘請了廣州市設計院、地鐵設計院和鐵四院三家單位負責。

這種復雜的工程設計不僅延長了建設周期，也大大提高了建設成本。

當然，更重要的還是因為資金鏈出現問題。

雖然2017年項目獲得工行銀團20億元開發貸款支持，但顯然仍不足以支撐這個龐大項目的完成。

從2019年9月至今，圍繞廣州凱達爾投資有限公司的相關糾紛達50余件。

大多數為房屋租賃合同糾紛，原告包括瑞幸咖啡、周生生、味千拉面等知名品牌公司，這些糾紛進一步加劇了項目的困境。

目前凱達爾樞紐的現狀可謂尷尬而復雜。

凱達爾整體工程進度為：

西區塔樓46層（已封頂），東區塔樓36層（已封頂）。

裙樓幕墻完成約99%；東區塔樓幕墻約完成99%，西區塔樓幕墻約完成95%，園林景觀工程完成96%，裙樓裝修完成約96%。

可以說，項目已經完成了大部分工程，只差最后一口氣就能投入運營。

但就是這最后的4%，仿佛成了難以逾越的鴻溝。

△凱達爾內部實拍

△凱達爾大堂實拍

△ITC凱達爾標志實拍

△凱達爾外部實拍

但不得不說，凱達爾的“復活”對于廣州東部中心的發展還是很有意義的。

這個項目正處于廣州東部中心的核心位置，也是東部中心重要交通樞紐所在區域。

按照規劃，以凱達爾樞紐國際廣場為中心的廣州東部樞紐新塘片區將打造一條"超級中軸"。

包括凱達爾在內，連同廣匯新世界金融中心、保利335金融中心等，將共同構建廣州東部CBD。

△凱達爾的宣傳區域效果圖實拍

但如今，凱達爾“爛尾”，保利335金融中心建設停滯，廣州東部的天際線，唯有廣匯新世界金融中心屹立著。

△廣匯新世界金融中心實拍

其中凱達爾是最可惜的，畢竟看起來真的基本建完了，卻沒辦法投入運營，其復活之路更是充滿荊棘。

如今哪怕有重組的希望，但項目涉及投資額巨大，重組過程程序繁多。

接盤企業最好能具備國企背景，資金實力雄厚、能拿下長期貸款。

再加上凱達爾樞紐國際廣場是一個綜合開發項目，還要求企業具備軌道交通綜合體運營經驗、商業體開發和運營經驗。

這意味著，一家國企可能都啃不下，需要兩家企業聯手接盤，但這在房地產市整體趨冷的大背景下，找到這樣的"白武士"并非易事。

所以對于凱達爾的“復活”，小前線不太樂觀。

如今新塘站客流在逐漸增加，樞紐的能級也有望在未來提升。

可惜因為凱達爾“爛尾”，沒有了商場、酒店等業態去留住這部分客流的消費力。

還記得以前在新塘看房的時候，中介說這里的樓市曾因凱達爾TOD而繁華。

如今月租3000元的房源在凱達爾高光時期能租到5000元往上；房價也不跟如今一樣，很多現在1萬幾的盤在曾經都能賣到2-3萬+。

只能說，對于廣州東部中心的發展而言，凱達爾TOD很重要。

它的復活不僅是一個項目的救贖，更關乎整個區域的城市夢想和未來前景。