掛地！1.76萬/㎡起拍，蘇州灣高端住宅市場加劇內卷

近日，吳江區自然資源和規劃局發布公告，掛牌出讓一宗位于太湖新城核心區的優質住宅用地——WJ-J-2025-008號地塊。

這塊位于閱湖之星北側的寶地，占地面積達9.166萬平方米，起拍總價19.3億元，起始樓面價約1.76萬元/平方米。該地塊容積率僅1.05-1.2，建筑限高24米，預計將打造又一個低密度高端住宅項目。

地塊將于10月17日9:30開始限時競價，花落誰家值得期待。

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地塊基本信息

此次掛牌的WJ-J-2025-008號地塊位于東太湖度假區（太湖新城）笠澤路北、夏蓉街西，正處于板塊核心居住區。

從規劃指標來看，地塊占地面積9.166萬平方米，容積率1.05-1.2，建筑密度≤30%，綠化率≥30%，建筑限高24米，土地用途為普通商品住房用地，出讓年限70年。

地塊起拍總價19.36億元，增價幅度200萬元/次，競買保證金3.88億元。根據公告，該地塊不得建設私家莊園和帶有私家花園的低層獨立式住宅的別墅類房地產開發項目。

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區位優勢與周邊配套

這塊地最大的優勢是其得天獨厚的位置和自然環境。地塊南面就是中建三局閱湖之星項目，與東太湖生態園僅一路之隔，步行即可輕松抵達太湖沿岸，享有優質的一線湖景資源。

吳江太湖新城是吳江乃至整個蘇州的高能級板塊，已建成眾多優質配套。交通方面，板塊內路網發達，出行便利；教育配套包括鱸鄉實驗小學、松陵一中等優質學校。

商業方面，3公里范圍內匯聚了新城吾悅廣場、華潤萬象匯、愛情海購物公園三大商業體，滿足購物、休閑、娛樂全方位需求。

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周邊市場競爭態勢

目前吳江太湖新城板塊內高端項目云集，低密產品競爭尤為激烈。周邊有閱湖之星、綠城桃源里、湖畔江南里、丹楓云廬、垂虹桃花源、湖亭望月、太湖天譽等多個高端樓盤在售。

產品類型方面，中建|吳江城投·閱湖之星為精裝疊墅+洋房產品，是區域內銷售流速最快的別墅盤；

綠城桃源里為合院+疊墅產品，是區域內新房價格最高的樓盤，目前還有部分疊墅和合院在售。

象嶼和吳江城投聯合開發的太湖天譽項目將開發四代洋房和疊墅產品，洋房151-183平；疊墅198-213平。

根據市場數據，2025年至今，吳江太湖新城新房成交均價約為35000元/平方米左右。其中洋房成交均價約26000元/平方米，別墅（含疊加、合院、雙拼等）成交均價約47000元/平方米。

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規劃前景與市場預期

從地塊1.2的容積率和24米的建筑限高來看，項目未來很可能規劃為疊墅、洋房等低密產品。地塊面積在板塊內相對偏大，可開發空間較為充足，加上靠湖的生態環境優勢，具備打造高品質低密住區的條件。

不過，當前吳江太湖新城別墅項目扎堆，市場內卷激烈，對開發商的產品創新能力提出了更高要求。

此次掛牌的地塊可分割銷售且可分割轉讓，增加了產品的靈活性。

10月17日的土拍令人期待。這塊地能否脫穎而出，成為下一個市場爆款？我們拭目以待。