上海中環發展最憋屈的地方，未來還能翻身嗎？

大場是上海中環發展最憋屈的地方，未來還能翻身嗎？

我們常說的上大、南大、大華板塊在行政上都屬于大場鎮。

這次我們探討的是大場鎮中心板塊：

大場這個板塊因為機場、鐵路、滬太路、龍珠苑的割裂和限制，發展非常憋屈。

一座機場，一條鐵路，一條繁忙的國道，一片城中村，造成了大場很大的發展困境。

這幾大硬傷對大場的限制非常多，導致區域無法成片統一開發。

先來看大場機場，面積超過兩個世紀公園，自1938年至今的87年間，一直橫亙在大場與共康之間。

直線僅2公里的大場滬太路與共康康寧路，駕車卻需要繞行5公里；

沿途道路狹窄、塵土飛揚、擁堵不堪，形成了一股濃濃的割裂感：

大場機場

大場機場不僅是物理上的阻隔，還帶來了航空限高問題，使得周邊無法建設高層建筑。

這也是為什么大場鎮中心多以低矮建筑為主，缺乏現代化的城市天際線。

當地居民非常希望大場機場搬走，厭惡機場帶來的割裂和噪音問題。

從發展潛力看，要是大場機場搬走了，拿這塊地來打造“智慧城”，優勢比南大大得多。

其地理位置非常優越，更近上海市區，尤其是近市北高新、大寧產業區，可形成聯動發展。

大場機場可以做市北高新的拓展區，要是崛起了對整個北上海的影響力將不可限量，有望形成“南張江、北市北”的發展格局，大場就是浦西的金色中環。

可惜大場機場不會輕易搬走，它是海軍機場，是配合吳淞口海軍的近距空防基地，是國防要地。

即使在第三機場南通新機場（民用）啟用后，大場機場也不太可能搬遷，至少在灣灣回歸之前不會搬。

鐵路南何支線也帶來了嚴重割裂：

穿越鐵路的隧道

鐵路周邊無法布局核心功能，導致與北面的上大、南面的大華板塊無法形成合力，融為一體。

這條鐵路是戰備線，同樣不歸上海管，拆不走、也關不掉。

盡管未來有客運改造規劃，但目前來看遙遙無期，而且會是客貨兩用，關鍵時刻要運送戰略物資。

滬太路又是一個分割大場的硬傷。

這條從1921年通車至今的公路干道，早已無法滿足北部地區的交通需求。

作為北上海日常出行的主干道，高峰時段異常擁堵，平均車速僅為30-40km/h。

據統計，滬太路上的貨運交通比例高達42%，客貨車互相混行，非常影響交通安全和通行效率。

未來滬太路全程高架化改造以后還會給大場帶來更大的割裂。

可以說，多種因素都鉗制了大場地區的發展，也影響了大場的城市界面，讓這個地方很憋屈。

由于各方面的發展限制，大場板塊環境不宜居，板塊內缺乏優質住宅產品，商品房少且非成片開發，配套資源薄弱，導致大場在寶山樓市中的站位很低，很難留住購買力，被周邊的大華、上大、南大、顧村等板塊分流了。

跟大華、上大、南大、顧村相比，大場在寶山樓市中的能級和站位最低，地位很憋屈。

跟大華相比，大場的商品房非成片開發，城市界面差別也很大。

大華的城市界面整齊劃一，沒有割裂，是寶山最像市區的地方，跟普陀萬里無縫接壤。

大華的居住環境要比大場好很多，商品房在中環內房齡最新、性價比最高，有一個很高的樓市站位。

跟上大相比，大場少了商業、優良XQ配套，居住環境也是差很多。

上大板塊由大學發展而來，積累了XQ，雖說學校不多頂級，但對次新房是一個加分項，而大場的學校很一般；

上大的經緯匯商業人流要比日月光多，而且近地鐵站的小區比大場多，置業可選余地更大。

上大集齊了地鐵、次新房、TOD商業和學校配套，吸引了市區很多外溢客群。

如果不買大華，市區外溢客群會坐7號線繼續北上，跳過大場選擇上大。

上大板塊的經緯匯商業

跟南大相比，大場的能級又很低，因為各方面受限，缺少了商務區、商業綜合體的開發。

南大智慧城作為上海市五大重點轉型區域之一，被列為寶山推動轉型發展的核心功能區。

南大要建設250米的摩天大樓地標，是寶山第一高樓。

這樣的地標性建筑，沒有出現在大場鎮中心，讓大場備感憋屈：

華潤置地正在對南大進行商品房、購物中心、甲級辦公樓綜合開發。

未來的南大將是寶山第一城市界面，能級非常高，TOD盤吸引了周邊眾多置業客群，分流了大場。

跟顧村相比，大場又被碾壓了，在寶山中的樓市站位更低了。

顧村的龍湖天街、公園、雙軌樞紐交通都是大場沒有的，顧村同樣比大場宜居很多。

大場只有醫療（仁濟醫院寶山分院）跟顧村（華山北院）打平手。

所以對比一圈下來，大場的能級在寶山西部幾乎是墊底的，資源最弱、最不宜居，地位最憋屈。

既然大場在寶山樓市中的站位這么低，是不是大場板塊要被拋棄了？這里的房子還能不能買？

正是由于缺乏一個定位，規劃也比較混亂。

大場板塊從老破小、動遷房到商品房、別墅，什么產品都有，開發比較多樣。

那么哪些客群適合這些產品？究竟是誰在買大場的房子？哪些又不建議購買呢？

我們先從大場板塊最東部的別墅產品看起。

別墅產品以大華梧桐院為代表，主打139-165m2、總價1100-1600萬的疊加和聯排。

像大場這種別墅，存在總價與地段錯配的情況，自然不怎么好賣，項目認購人數不滿。

項目周邊城市界面不怎樣，而且有飛機噪音的影響：

同樣1000多萬的預算，在上海有更好的選擇，這個總價讓大場板塊承受不住。

再來看大場的老破小：

老破小產品以滬太路以西的乾溪一/二/三村、聯建新村、聯建東小區等為代表，多建于上世紀90年代。

其中聯建東小區成交僅2.2-2.6萬元/m2左右，堪稱上海中環旁邊最便宜的老破小：

這些小區被鐵路阻攔，交通相對封閉，環境也不理想。

缺乏教育資源、商業配套、產業支撐，也沒啥地段優勢；

在品相方面，大場的老破小也不好看，整體競爭力不如彭浦新村。

大場的老破小

但是大場老破小的優勢是具有極致的性價比，而且房齡比彭浦新村新個10年左右。

大場老破小適合追求性價比和房齡新的部分買家，但是不適合對于地段、配套和居住環境有要求的客群。

正是受板塊諸多不利因素影響，大場不管是老破小還是商品房、動遷房，普遍賣不上價。

尤其是在新房抬轎子的情況下，大場的二手房產品表現出了更高的性價比。

以場中路地鐵口2018年的次新+電梯+洋房小區智華苑為例，成交單價僅4.6萬元/m2：

豐翔路地鐵口2011年的次新房中裕豪庭，2016年的美詩邸、2015年的招商中環華府成交僅5.6-6.1萬元/m2；

差不多同樣單價在永和板塊買到的永和麗園、永和雅園還是房齡在20年以上的步梯商品房。

中裕豪庭、招商中環華府成交價

中裕豪庭、招商中環華府實拍

對比新房華潤置地中心6.88萬元/m2、中環金茂府6.62萬元/m2、中環鉑樾6.74萬元/m2的售價。

大場的電梯動遷房豐皓苑、乾皓苑等成交僅4字頭，更有性價比了。

大場的動遷房乾皓苑

至于大場2000年后的老式商品房，要么沒電梯，要么不靠地鐵，二手房沒有流動性，不推薦購買。

以2006年的四季宜景苑為例，無電梯，鏈家無成交紀錄，是本地的小中介在做；

上大陽光乾澄園、上大陽光乾龍苑，無電梯，遠離地鐵，賣不上價，成交僅3.1-3.9萬元/m2。

上大陽光乾澄園

大場商品房適合對地鐵要求近、房齡新、帶電梯、還想要高性價比、能夠接受板塊現狀的買家。

對于剛需來說，大場的二手房可以考慮買，但是從資產保值增值角度來說，大場是一個需要謹慎選擇和權衡的板塊。

大場的二手房具有如此超高的性價比，就是因為板塊發展受到了各方面的限制，跟周邊板塊相比能級墊底，購買力都被吸走了，房價很難漲起來。

短期來看，大場的機場、鐵路、滬太路問題很難解決，對地區的發展影響會持續。

但大場也并非完全沒有翻身的希望，寶山正在做很多努力，尋求改變現狀。

比如滬太路，市區兩級相關政府部門正在加強對接、不斷優化改造工程方案，預計未來幾年可能會正式立項。

針對城市界面差的問題，寶山也正在努力做城中村改造，整治臟亂差，美化街道環境。

等到未來大場機場搬走、南何鐵路客運化，龍珠苑也拆遷掉，大場的明天會變得更加美好。

暫時被捆住手腳的大場，也許正在等待著一個蛻變和翻身的時機！