是誰殺死了金九銀十

截至18日，上海二手房網簽11623套，估計九月超過2萬套有些難。

金九銀十啟動失敗。

其實上海很久沒金九銀十了。

2024年9月成交14713套；

2023年9月成交17568套。

2022年9月成交21162套，當時口罩事件剛過，積壓的需求集中釋放。

2021年9月成交14695套。

其他月份成交反而更好。

2022年以來，上海共有16個月二手房成交超過2萬套。

這16個月中，9月、10月各自僅出現一次。

實際上除了1月，幾乎每個月都有可能超過2萬套。

季節特征越來越模糊。

是誰殺死了上海樓市的金九銀十？

金九銀十的說法，其實只適用于剛需時代。

現在時代結束，幾乎所有的規律都不再適用。

之前大家重視金九，是8月高溫剛過，看房積極性恢復了。

開發商趁機推出優質房源、推出優惠活動、海量的投放廣告，炒熱市場。

能被開發商忽悠訂房的，大部分都是剛需。

剛需沒準確定義，至少有個含義是近期必須得買房。

不管怎么樣今年要買房了，九月份天氣好了出來看看房，開發商用一些逼定手段就下單了。

反正早晚得買，九月還有好房源有好折扣。

現在大部分客戶都直接表態：我不著急買。

今年明年后年都行。

之前的剛需從看房到買房可能就一兩個月，現在很多客戶看了好幾年房子還沒買到，該看的早看過了。

何必等9月。

現在新房全面滯銷，能想的套路早就推出了，也不用等到9月。

這些客戶什么時候買跟天氣關系不大，他們只是害怕，害怕買來還繼續跌。

所以就一直拖著。

拖到什么時候訂房呢？

上次集中訂房是去年929新政，連續7個月二手房破兩萬套（去除春節）。

那次新政力度太大，很多搖擺群體擔心漲起來，趕緊訂房。

再上次集中訂房是口罩結束后，持續火爆，有6個月破兩萬套。

口罩結束，大家對經濟恢復充滿信心，趕緊訂房。

這兩次事件都跟季節無關，都是偶發事件讓大家恐慌。

買漲不買跌的心態一直都有，為什么現在變得更加明顯了？

因為上海樓市由剛需時代變成了置換時代。

上海樓市最大的變化就是增量市場轉向存量市場，能買房的多數是有房的。

鏈家客戶中置換占比超過62%，這個數據肯定也被低估了，有些置換行為鏈家不一定統計得到。

置換客戶大部分都不著急。

非置換客戶去哪了？

上海非置換客戶主要靠外地人口流入，之前每年流入人口60萬、80萬，現在縮水90%。

另一些剛需是分戶需求，即，孩子成年了買婚房的。

上海生育率持續走低，這部分需求也在減少。

上海本土孩子減少、人口流入減少，剛需肯定少了。

非剛需買房不著急，

更可怕的是，僅有的“剛需”也不入場。

上海哪些房子還要暴跌？

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最近有句話爭議很大：經濟有周期，人無再少年。

意思是該買房還是得買，即使房價還要下跌。

如果一直等下去可能省錢，但是失去的時間沒辦法彌補。

這種體驗我們都有，大學時有輛車就是班里最靚的仔，中年了買再好的車也不會有那種開心。

還有網友說終于有錢攢配置最高的電腦，打開心心念念的游戲卻覺得沒意思了。

這句話很多人反對，最多的理由就是租房也是生活。

兩種觀點誰對誰錯先不去討論，環二接觸下來，年輕人還必須買房的基本都是準備結婚的，或者孩子要讀書。

堅持認為不需要買房的，大多數是單身，短期不準備結婚。

要找例外也有，能接受租房結婚的肯定有，但是大部分年輕人結婚跟買房還是掛鉤。

到底是因為沒房不敢結婚，還是因為年輕人壓力大并發了不結婚、不買房兩件事情，不好下定論。

可以確定的是，結婚登記人數跟房地產下行是同步的。

僅有的著急買房的年輕人，幾乎都是有結婚需求，或者考慮孩子讀書。

這些人正在持續減少。

年輕人生活理念的變化，才是房地產走向另一個周期的本質。

他們連婚都可以不結，連生育這種最原始的動物本能都可以放棄，對房子這個身外之物的看法肯定變了。

認清這個巨變非常重要，既影響到我們什么時候買房，又影響到買什么房子。

開發商已經接受了變化，營銷上早就不沖金九銀十，而是上半年就拉滿營銷預算。

先把能搶的韭菜搶到。

對于我們個人而言，買房也不用考慮季節，不用考慮開發商操盤節點。

你就關心一點，現在買了什么時候漲/還會跌多少。

“經濟有周期，人無再少年”這句話對不對，沒有絕對標準。

如果你預期房價還要暴跌，那等一兩年也無所謂。

如果橫盤或者陰跌，現金損失跟自住體驗對比一下就好。

就跟買車一樣，都知道買車虧錢還是要買，就是考慮到用車體驗大于用車成本。

更重要的是我們買什么房子更加保值，存量時代邏輯完全變了。

最簡單的，大量沒房子的家庭，未來不指望買房了。

剛需市場徹底被拋棄。

發達國家住房自有率不足一半，跟租房市場保障有關，更重要的是很多人放棄買房了。

倫敦郊區有些剛需房源，租金回報率能達到10%，但是依舊沒人買。

或者說因為沒人買，不斷降價，租金回報率才越來越高。

這條路我們早晚要走一遭。

未來更多的要把握住置換需求，這才是樓市的決定力量。

網上發聲的多數是年輕人，但是樓市真正的決定力量是中年男性。

是過往周期的既得利益者。

一些年輕人極度悲觀，將會持續地悲觀下去，改變不了什么。

房價真的跌了，那又如何，年輕人還是沒房子。

上海樓市的分化遠未結束，遠郊馬上出現100萬一套的剛需次新房。

細節上的變化就更多了，比如一房完全要拋棄。

單身不計劃結婚的，幾乎不買房，那誰還去買一房？

有結婚、生育意愿的是僅有的剛需主力，有學區的剛需房源持續最有流動性。

完全不可能有學區的剛需房，越來越沒人接盤。

講到這很多網友不一定同意，互聯網上流行的認知是買學區房等于冤大頭。

這是因為互聯網上大部分人不買房。

很多網友沒有結婚打算，坐電腦前想象自己有孩子時如何買房，結合自己高學歷但是生活不如意的處境，得出來結論學區房完全沒價值。

等到他們有條件、有孩子、有購房需求時，看法可能完全不同。

實際業務中大部分有適齡兒童的家庭，還是關心學區。

以及大部分網友并不知道學區溢價已經趨于0的事實。

其實一些發達國家，學區依舊是大家買房要考慮的重要因素。

金九確實沒了，這只是市場走向穩定期的標志。

我們更要關心的是市場發生了哪些本質變化。

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