上海二手成交徹底變天了....

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

隨著上海“滬七條”樓市新政效應(yīng)的持續(xù)釋放，一股強(qiáng)勁的暖流席卷申城樓市。成交放量、價(jià)格企穩(wěn)，市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)從“探底”到“回暖”的深刻轉(zhuǎn)變。

01.

新政點(diǎn)燃市場(chǎng)

多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新高

市場(chǎng)的火熱首先直觀地體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，其迅猛之勢(shì)，被業(yè)內(nèi)人士形容為“具備速度快、來(lái)勢(shì)猛、覆蓋面廣的特征”（易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)語(yǔ)）。

周末成交量迭創(chuàng)新高：新政后的周末，上海二手房成交量持續(xù)高歌猛進(jìn)。從2月底新政落地后的首周末（3月1日所在周）成交1852套，到第四周（3月22日所在周）僅周六單日就成交1436套，周末成交量呈明顯上升趨勢(shì)。

其中，3月14-15日（新政后第三周周末），上海二手房單日分別成交1472套和1390套，雙休日合計(jì)成交2862套，刷新了近五年周末成交峰值。

更有數(shù)據(jù)顯示，3月9日至15日，周度總成交達(dá)到7233套，為自2021年以來(lái)的周度成交量新高。

交易中心“人從眾”：成交的火爆直接反映在線下交易中心。3月21日（周六）上午，浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳的實(shí)時(shí)屏幕顯示，已發(fā)號(hào)數(shù)超過(guò)670個(gè)，所有窗口全部開(kāi)放。

現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，周末辦理量巨大，單日可處理約一千三四百個(gè)號(hào)，新政疊加傳統(tǒng)旺季，使得市場(chǎng)人氣異常旺盛。

新房市場(chǎng)同步回暖：二手房市場(chǎng)的活躍也帶動(dòng)了新房市場(chǎng)溫和復(fù)蘇。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月9日至15日，上海新建商品住宅成交22萬(wàn)平方米，較前一周增長(zhǎng)62%，創(chuàng)下2026年以來(lái)周度新高。

更有如閔行顓橋的保利·都匯和煦等項(xiàng)目宣布收回優(yōu)惠、上調(diào)價(jià)格，以實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期。

成交量的井噴，是政策紅利釋放、價(jià)格調(diào)整到位、積壓需求集中釋放等多重因素共同作用的結(jié)果，清晰傳遞出市場(chǎng)信心修復(fù)的信號(hào)。

而這種信心的變化，最直接的體現(xiàn)便是房東定價(jià)邏輯的轉(zhuǎn)向。

02

從“以成交為錨”降價(jià)

到“憑信心”提價(jià)

如果我們將時(shí)間線拉長(zhǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房東的定價(jià)行為，與去年的低迷期形成了鮮明對(duì)比，這恰恰構(gòu)成了本輪行情的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

2025年下半年的“探底循環(huán)”：在市場(chǎng)低迷、成交量稀少的時(shí)期，價(jià)格呈現(xiàn)螺旋式下跌。中介和房東往往以上一套成交價(jià)作為掛牌錨點(diǎn)。

一旦有急售房東為促成交易而大幅降價(jià)，這個(gè)新低成交價(jià)又會(huì)成為下一套掛牌房的“天花板”，導(dǎo)致價(jià)格逐級(jí)下探。

例如：去年5月一套房以304萬(wàn)成交，7月同小區(qū)戶型掛牌價(jià)降至296萬(wàn)仍難成交，最終9月以273萬(wàn)成交；之后新的掛牌價(jià)又錨定273萬(wàn)，最終在10月再次砍價(jià)至256萬(wàn)成交。

在5個(gè)月內(nèi)，同戶型房源賬面上跌了近50萬(wàn)，這正是“以成交價(jià)為錨”的看跌邏輯在低迷行情下的極致體現(xiàn)。

2026年“小陽(yáng)春”的“信心定價(jià)”：然而，隨著去年年底成交翹尾，今年“小陽(yáng)春”行情啟動(dòng)，市場(chǎng)邏輯發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。

在成交量回暖、看房客戶增多的背景下，以上一套成交價(jià)為錨點(diǎn)的掛牌模式很可能已經(jīng)被拋棄。取而代之的，是房東基于市場(chǎng)熱度重建的信心，開(kāi)始主動(dòng)上調(diào)掛牌價(jià)。

案例1：浦東濰坊四村，今年1月、2月的成交單價(jià)還在4.2-4.5萬(wàn)/㎡區(qū)間，但3月新上掛牌房源單價(jià)已直接調(diào)升至約5.3萬(wàn)/㎡，高出此前成交價(jià)近萬(wàn)元。

案例2：浦西甘泉一村，去年12月成交單價(jià)約3.6萬(wàn)/㎡，今年3月新上掛牌價(jià)已達(dá)4.4萬(wàn)/㎡，高出近6千/㎡。

案例3：豐莊十二街坊，1月成交單價(jià)不到3萬(wàn)/㎡，3月新上掛牌價(jià)已升至3.2-3.7萬(wàn)/㎡區(qū)間。

03.

近九成新掛牌房東“更有信心”

這種掛牌價(jià)的普遍上調(diào)并非個(gè)別現(xiàn)象，而是得到了宏觀數(shù)據(jù)的強(qiáng)力支持。

鏈家網(wǎng)外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，3月新增掛牌并能匹配到同小區(qū)的房源有8708套。其中：

有3890套（占比44.7%）的掛牌價(jià)，高于同小區(qū)2月的掛牌均價(jià)。

更有7687套（占比88.3%）的掛牌價(jià)，高于同小區(qū)2月的最低掛牌價(jià)。

這表明，絕大多數(shù)趁著小陽(yáng)春入市的新房東，并非以“超低價(jià)急售”為目的，而是帶著更強(qiáng)的市場(chǎng)信心進(jìn)場(chǎng)，希望以更高價(jià)格達(dá)成交易。

進(jìn)一步分析這些“更有信心”的房東，可以發(fā)現(xiàn)以下特征：

房源特征：房齡20-30年（占比最多）和10-20年的住宅是主力，總價(jià)集中在200-600萬(wàn)的剛需、剛改區(qū)間，合計(jì)占比接近六成。

板塊分布：信心房東多集中在宜居屬性高（如古美、北蔡）和大型動(dòng)遷社區(qū)板塊（如金橋、三林、泗涇、九亭、江橋）。

提價(jià)幅度驚人：部分房東的信心甚至“爆棚”。例如，浦東金橋的博一小區(qū)，有房源掛牌價(jià)比上月小區(qū)均價(jià)高出約3萬(wàn)/㎡，漲幅達(dá)73.4%；普陀長(zhǎng)壽路的十里都華，漲幅也超過(guò)70%。在漲幅TOP50的房源中，漲幅基本都在40%以上。

04.

剛需主導(dǎo)，價(jià)格博弈進(jìn)入關(guān)鍵期

盡管房東信心高漲，但成交的絕對(duì)主力仍是總價(jià)300萬(wàn)以下的剛需房源。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后至3月19日，這部分房源成交占比超過(guò)60%，較節(jié)前提升4個(gè)百分點(diǎn)。1-2月，300萬(wàn)以下二手房成交近1.7萬(wàn)套，占總量56.1%。

這清晰地勾勒出當(dāng)前市場(chǎng)的“基本面”：政策利好率先激活了最迫切的剛需購(gòu)買力，其核心驅(qū)動(dòng)力是價(jià)格調(diào)整到位帶來(lái)的性價(jià)比。大量“賣舊”的剛需業(yè)主，構(gòu)成了置換鏈條的起點(diǎn)。正如中介人士所言：“只有當(dāng)小戶型房子成交后，原業(yè)主才有資金和動(dòng)力去置換更大的房子，從而帶動(dòng)改善型房源市場(chǎng)的流通?！?/p>

綜上所述，2026年上海樓市的“小陽(yáng)春”行情，是一場(chǎng)由政策驅(qū)動(dòng)、剛需先行、信心修復(fù)共同作用下的回暖。其顯著特征是：成交量迅猛攀升，創(chuàng)下階段新高；而掛牌價(jià)在房東信心推動(dòng)下普遍上調(diào)，與以“成交價(jià)”為錨的買方心理形成新的博弈。

目前，上漲的還只是“掛牌價(jià)”，買家是否“認(rèn)賬”，最終仍需以“成交價(jià)”來(lái)檢驗(yàn)。 在熱得發(fā)燙的3月，這場(chǎng)精彩的價(jià)格博弈將如何演繹？

市場(chǎng)熱度能否從外環(huán)外的剛需板塊，順利傳導(dǎo)至中高端的改善及豪宅市場(chǎng)，形成健康的置換循環(huán)？

這一切，都將成為決定本輪“小陽(yáng)春”成色與可持續(xù)性的關(guān)鍵。我們拭目以待。