解碼無(wú)錫益田小婁巷：一場(chǎng)文化與商業(yè)共生的城市更新實(shí)踐

/ 以商業(yè)長(zhǎng)期主義重塑歷史街區(qū)價(jià)值 /

作者 | 李磊

排版 | 李三十

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當(dāng)下，國(guó)內(nèi)歷史街區(qū)常常陷入兩大困境：一是文化保護(hù)與商業(yè)開發(fā)之間的失衡，二是難以擺脫“高開低走”的經(jīng)營(yíng)魔咒。尤其對(duì)承載深厚文化底蘊(yùn)的城市而言，如何讓千年古巷既守得住文化根脈，又能通過(guò)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)激活商業(yè)生命力，實(shí)現(xiàn)“短期熱度”向“長(zhǎng)期價(jià)值”的轉(zhuǎn)化，成為城市更新與文旅發(fā)展的關(guān)鍵命題。

開業(yè)六年的無(wú)錫益田小婁巷，以連續(xù)多年98%以上的高出租率破局，更揭示出歷史街區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的核心邏輯——從“空間租賃”走向“價(jià)值共生”。作為無(wú)錫“五大歷史文化街區(qū)”之一，這片占地2.3萬(wàn)平方米的千年古巷，不僅孵化出眾多優(yōu)質(zhì)主理人品牌，更實(shí)現(xiàn)了客流與品牌價(jià)值的雙重躍升。

這份成績(jī)并非“文化+商業(yè)”的簡(jiǎn)單疊加，而是對(duì)“文保優(yōu)先、運(yùn)營(yíng)為核”長(zhǎng)期主義的深度踐行。小婁巷的高出租率，本質(zhì)是其構(gòu)建的“文化—商業(yè)—社群”良性生態(tài)產(chǎn)生的必然結(jié)果，也為行業(yè)提供了從“招商”到“選商”、從“管理”到“賦能”的運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型范本。

文商旅共生的協(xié)同效應(yīng)

筑牢長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)護(hù)城河

小婁巷的長(zhǎng)效活力，源于區(qū)位、文脈與客群的有機(jī)協(xié)同，共同構(gòu)筑起項(xiàng)目天然的“護(hù)城河”，不僅讓文保落地有了依托，也為商業(yè)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)提供了保障，更成為品牌愿意長(zhǎng)期扎根的核心原因。

小婁巷地處無(wú)錫梁溪區(qū)核心腹地，無(wú)縫嵌入無(wú)錫第一商圈中山路商圈，與周邊蘇寧廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等現(xiàn)代商業(yè)形成鮮明對(duì)比與良性互補(bǔ)。這種“大隱于市”的格局，使其既能充分共享成熟商圈帶來(lái)的龐大基礎(chǔ)客流和濃厚商業(yè)氛圍，又能以“千年古巷”的獨(dú)特文化身份，在喧囂都市中開辟出一片“鬧中取靜”的體驗(yàn)式空間，精準(zhǔn)填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)對(duì)深度文化 體驗(yàn)的渴求。

在交通層面，地鐵1、2號(hào)線在此交匯，距無(wú)錫火車站僅10分鐘車程，便捷的交通為街區(qū)帶來(lái)了穩(wěn)定且多元的客流基礎(chǔ)，有效規(guī)避了純旅游型街區(qū)常見的“潮汐式”客流波動(dòng)。

作為無(wú)錫城區(qū)現(xiàn)存歷史最久、面積最大、知名度最高的巷弄之一，文化底蘊(yùn)是其最核心的資產(chǎn)。這里曾是談、秦、王、孫四大家族聚居地，僅明清兩朝便走出了1名狀元、11名進(jìn)士、15名舉人、80余名秀才，“才子巷”的美譽(yù)深入人心。

修復(fù)過(guò)程中，項(xiàng)目以“繡花功夫”踐行“修舊如舊”理念，保留了20余組文保建筑以及“街—巷—弄—院”的典型江南肌理。這不僅是對(duì)歷史建筑的留存，更是對(duì)城市記憶的守護(hù)，使其成為本地居民尋找鄉(xiāng)愁的情感錨點(diǎn)、外來(lái)游客深度感知無(wú)錫人文氣質(zhì)的核心場(chǎng)域。

基于獨(dú)特的區(qū)位與文化稟賦，小婁巷形成了結(jié)構(gòu)健康、互補(bǔ)性強(qiáng)的客群體系：3公里內(nèi)的高凈值社區(qū)、政企單位，構(gòu)成追求“文化+品質(zhì)”復(fù)合消費(fèi)體驗(yàn)的本地基本盤；來(lái)自長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的文化旅游客群，被“千年才子巷”吸引，消費(fèi)力突出且追求沉浸式的文化體驗(yàn)與社交分享價(jià)值。

兩類客群在時(shí)間、需求上形成有效互補(bǔ)，共同構(gòu)筑了一個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、消費(fèi)層次豐富的市場(chǎng)基礎(chǔ)，為商戶的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)提供確定性，也成為吸引品牌長(zhǎng)期深耕的關(guān)鍵。

從“業(yè)態(tài)適配”到“價(jià)值共生”

重構(gòu)文化商業(yè)新生態(tài)

小婁巷的成功，關(guān)鍵在于它超越了簡(jiǎn)單的“文化+商業(yè)”疊加模式，通過(guò)“品牌適配、運(yùn)營(yíng)激活、科技賦能”策略，構(gòu)建起文化、商業(yè)、社群三方共贏的“價(jià)值共生體”，徹底解決歷史街區(qū)常見的業(yè)態(tài)脫節(jié)、動(dòng)線低效、體驗(yàn)單一等痛點(diǎn)。

??品牌適配：以文脈定制業(yè)態(tài)，讓古建承載商業(yè)活力

小婁巷可租賃面積僅1萬(wàn)余平方米，受限于項(xiàng)目體量與建筑空間形態(tài)，小婁巷果斷放棄了“大而全”的業(yè)態(tài)覆蓋思路，轉(zhuǎn)而聚焦于“精致化”與“主題化”。項(xiàng)目引入萬(wàn)潮記、小曼園西餐廳、越薈西貢、Joynut coffee等優(yōu)質(zhì)首店品牌，為街區(qū)注入市場(chǎng)新鮮感，同時(shí)孵化小巷有戲茶館、三品棲茶美學(xué)空間、鄭師傅香文化館、匠鑄銀飾、云野菌夫、十五田鋪等與建筑氣質(zhì)契合的特色主理人品牌，形成了優(yōu)質(zhì)首店與特色主理人品牌共生的良性生態(tài)。

縱觀這些入駐品牌，我們能深刻感受到小婁巷“以文脈定業(yè)態(tài)”、“一棟一特色”的獨(dú)特招商策略。區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)被動(dòng)的空間填塞，小婁巷極其注重文化調(diào)性、品牌故事與建筑空間歷史氣質(zhì)的契合度，讓每一棟文保建筑的歷史屬性，成為品牌難以復(fù)制的“稀缺資源”和“無(wú)形護(hù)城河”。

▲小巷有戲茶館原址為民國(guó)"世泰盛"綢緞莊舊址，通過(guò)品茶、私宴與錫劇展演的復(fù)合業(yè)態(tài)，傳承錫商文化與江南生活美學(xué)。

▲小曼園西餐廳陸小曼前夫王庚將軍的故居改建的花園餐廳，在原有故居建筑的木質(zhì)基礎(chǔ)上，打造民國(guó)時(shí)代的法式風(fēng)情。

▲樊登書店原為世界語(yǔ)學(xué)者孫國(guó)璋先生故居，現(xiàn)集書籍、沙龍、茶藝、中式家具、新零售為一體，延續(xù)建筑人文底蘊(yùn)。

這種深度適配，使得品牌不再是建筑的“租客”，而是與其歷史底蘊(yùn)共生的“敘事伙伴”。品牌借助空間的歷史文化價(jià)值提升自身格調(diào)與溢價(jià)能力，而建筑則通過(guò)品牌的當(dāng)代經(jīng)營(yíng)重新融入城市生活。雙方從傳統(tǒng)的租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)?strong>價(jià)值共創(chuàng)、利益共享的共生關(guān)系，這是維持極高出租率和品牌忠誠(chéng)度的深層原因。

?? 運(yùn)營(yíng)激活：以多元IP引流，讓內(nèi)容力轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力

歷史街區(qū)的生命力在于持續(xù)的內(nèi)容煥新。小婁巷深諳此道，將自身深厚的文化資源轉(zhuǎn)化為可體驗(yàn)、可消費(fèi)的IP內(nèi)容體系，通過(guò)“IP孵化+場(chǎng)景共創(chuàng)”的策略，構(gòu)建了層次豐富、貫穿全年的活動(dòng)矩陣，使客群始終保持“常來(lái)常新”的期待。

小婁巷以標(biāo)志性資源打造品牌文化IP——結(jié)合“才子巷”人文基因，策劃“狀元節(jié)”等大型活動(dòng)，強(qiáng)化“才子巷”的文化記憶點(diǎn)；基于金勝神廟開發(fā)財(cái)神IP，推出祈?；顒?dòng)及財(cái)神主題文創(chuàng)產(chǎn)品，將IP影響力從活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)延伸至實(shí)物消費(fèi)，完成文化符號(hào)到消費(fèi)商品的轉(zhuǎn)化；依托“福壽堂”內(nèi)的百年牡丹，推出“花神節(jié)”“百年牡丹節(jié)”，塑造春季文化符號(hào)；圍繞傳統(tǒng)節(jié)日，舉辦端午游園會(huì)、乞巧拜月儀式等活動(dòng)，吸引不同圈層的客群參與。

這套運(yùn)營(yíng)組合拳，不僅為街區(qū)帶來(lái)了持續(xù)的媒體曝光和客流吸引，更重要的是為商戶創(chuàng)造了穩(wěn)定的“內(nèi)容紅利”?；顒?dòng)引流直接轉(zhuǎn)化為店內(nèi)的消費(fèi)人流，形成了“內(nèi)容吸引—場(chǎng)景體驗(yàn)—消費(fèi)轉(zhuǎn)化—情感留存”的良性閉環(huán)，極大地提升了商戶的經(jīng)營(yíng)確定性。

?? 科技賦能：以光影活化歷史，實(shí)現(xiàn)古韻新生

針對(duì)歷史街區(qū)體驗(yàn)單一的痛點(diǎn)，小婁巷在不破壞文保建筑的前提下，運(yùn)用現(xiàn)代光電技術(shù)打造金勝巷、鳴珂里、佚園三大光影秀產(chǎn)品，讓靜態(tài)的歷史墻面和園林“動(dòng)”起來(lái)，生動(dòng)講述城市故事，既增強(qiáng)視覺吸引力，又為街區(qū)夜經(jīng)濟(jì)注入新活力，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)韻味與現(xiàn)代體驗(yàn)的平衡。

?? 平臺(tái)支持：以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，護(hù)航項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

小婁巷的穩(wěn)健表現(xiàn)，離不開幕后操盤手益彩商管集團(tuán)的專業(yè)支撐。作為國(guó)內(nèi)深耕文旅商業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，在全國(guó)7大區(qū)域20余個(gè)城市布局30多個(gè)項(xiàng)目，打造出深圳南山益田假日廣場(chǎng)、深圳羅湖益田假日廣場(chǎng)、深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奧萊、西安益田假日里、深圳西麗益田假日里、桂林陽(yáng)朔西街等一系列成功案例。

其“文化共生”的運(yùn)營(yíng)方法論，覆蓋前期文化解碼、精準(zhǔn)定位，中期繡花式修復(fù)、主題招商，后期內(nèi)容造血、智慧運(yùn)營(yíng)全流程。正是這套成熟的系統(tǒng)，為小婁巷項(xiàng)目規(guī)避了試錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)，注入了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)基因，確保了其從開業(yè)起就能在正確的軌道上長(zhǎng)效運(yùn)行。

——贏商觀察——

小婁巷的成功，不僅體現(xiàn)在高出租率與客流增長(zhǎng)，更在于構(gòu)建文化、商業(yè)、社群、環(huán)境和諧共生的生態(tài)系統(tǒng)。它證明，當(dāng)歷史街區(qū)從“空間租賃場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r(jià)值共生平臺(tái)”，當(dāng)商戶從“被管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮步ɑ锇椤保?dāng)文化從“靜態(tài)標(biāo)本”轉(zhuǎn)變?yōu)椤盎罨瘍?nèi)容”，“文?！迸c“商業(yè)”之間并非零和博弈，而是可以相互賦能、彼此成就。

小婁巷不僅為無(wú)錫保留了一條“活著的”千年古巷，更為中國(guó)城市提供了一種面向未來(lái)的發(fā)展哲學(xué)：真正的長(zhǎng)期主義，源于對(duì)文化的敬畏之心，成于專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力，最終體現(xiàn)為創(chuàng)造可持續(xù)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)綜合價(jià)值。