樓市的分化比股市還劇烈！不能亂買了

金九銀十往往描述的是樓市。中國居民絕大多數(shù)資產(chǎn)都配置在房子上，所以房價 總是牽動很多人的心。

今年金九銀十似乎并沒有表現(xiàn)在樓市上，而是表現(xiàn)在股市上。

然而，今年股市雖然漲得很好，但很多人都說自己賬戶沒賺到錢。

有一個重要原因就是股市的極端分化。6月以來是賺了指數(shù)不賺錢。

其實這本來就應(yīng)該是市場的常態(tài)。

同理，這事在今年樓市里也是如此。

從2000年到2018年，全國樓市走了大牛市，幾乎所有地區(qū)的房價都在漲，只不過有些地區(qū)漲得多，有些地區(qū)漲得少。

這是在增量市場中常見的情況。

然而，一旦過渡到存量時代，分化就會非常劇烈和極端。

以前胡亂買的房子，可能會跌到你想死的心都有。

說實在的，買房本來就是一個難度很大，且很專業(yè)的事！

如此專業(yè)的事，如果讓所有人都賺錢了，這才是不正常的。

一、房價的極端分化

北京作為一線城市，房價應(yīng)該算是相對堅挺的了，但內(nèi)部分化也很厲害。

北京偏向外環(huán)和周邊的區(qū)域，房價是最不扛跌的。見下圖。

因此，之前那些因為資金不足去周邊買房的人，應(yīng)該是傷得最深的。

這些地區(qū)的房價也最難企穩(wěn)。

相比而言，內(nèi)圈層的房價則更加堅挺。至少今年以來的跌幅沒有那么大。

既然北京內(nèi)部都是如此，如果拿城市跟城市比，差距就更大了。

通常來說，有年輕人口不斷流入的城市，房價會更加堅挺一些，而沒有人口流入的城市，房價下跌的幅度就非常慘烈。

那些三四線城市以及縣城，未來必定是房價最難穩(wěn)得住的區(qū)域。

別看這些小城市的掛牌價好像跌幅不大，但這些地區(qū)是有價無市，缺少流動性。

也就是說，價格掛再高都沒用，因為沒幾個人買。

如果真想成交，打的折扣往往都很大。

而且小地方的房價相對不高，那么裝修跟房價的比例就比較高。

所以，一旦賣出，裝修上帶來的損失就很大。（相對而言）

比如，一個1000萬的房子，裝修花了20萬，和一個100萬的房子，裝修也花了20萬。

在賣的時候，裝修都按10萬折算。價格低的房子就很不劃算。

二、新房和二手房的極端分化

現(xiàn)在，北京二手房成交量是新房的5倍左右，但9月底，二手房的銷售價格跌到了4.2萬元/平米，而新房價格則微漲到了4.9萬元/平米。

下圖就能看到新房和二手房的價格自走勢趨勢。（數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑不同，具體價格有差別）

之前，新房比二手房便宜，是故意營造價差，勾搭人們?nèi)ソ颖P。

然而，你用腳指頭想也知道，這是不正常的，老房子怎么能比新房子貴呢？

所以，我一直都在跟大家分享，不要看著統(tǒng)計數(shù)據(jù)意淫。

你的老房子注定是越來越不值錢的，因為房子會折舊。

大家還需要明白的是，隨著技術(shù)的進步，未來的新房的居住環(huán)境肯定更舒適，那么老房子相比而言就更不值錢。

北京的豪宅的分化更加嚴重。

一些好的新豪宅是排著隊搶。

而大部分二手豪宅則紛紛跳水。比如，星河灣的單價從十幾萬跌到7萬；

有名的泛海也從15萬以上跌到現(xiàn)在不到10萬。

對于豪宅來說，能買得起的人本來就少，而那些做生意的人，在經(jīng)濟不好的時候，很容意出現(xiàn)現(xiàn)金流斷流，于是就要拋售豪宅。

那么豪宅跌起來就很酸爽。

而想買豪宅的人，則瞄準居住條件更好的新豪宅。

當然，也不是所有新豪宅都好賣。只有那種作用好地段，好資源，好質(zhì)量的豪宅才好賣。

那么，未來買房子，可要擦亮眼睛了。可不是所有房子都能升值的。

實際上，能持續(xù)升值的房子只是少數(shù)。

這跟股票市場一樣。成熟市場上，持續(xù)上漲的股票是少數(shù)，大量的股票都是仙股，美股每年退市就有300-500家。

以前人們買房都是無腦買，甚至越貴越好賣。

而現(xiàn)在買房則要看房子是不是真的好。

三、新政在加速分化

每一次樓市政策放松，基本上都伴隨平均房價進一步下跌。

這些政策并不是要挺房價，而是要挺成交量。

對于剛需換房的人來說，他們需要賣掉老房子，再買入新房。

那么一時間，掛牌量會激增，供給爆棚，二手房價不跌才奇了怪了。

而下跌則會導致更多人觀望。

另一面，置換需求買入的房子肯定會更多考慮房子的性價比。

那么好房子的價格會更堅挺，差房子的價格就會加速下跌。

對于豪宅來說，更是如此。畢竟質(zhì)量好，地段好的豪宅本來就少。

總之，當人們不再認為房子會普漲后，對房子的要求就會更加苛刻。

那么房價的分化就會越來越大。

差的房子恐怕根本無人問津。想賣都賣不掉。

四、房地產(chǎn)會再次繁榮，注意，說的是房地產(chǎn)

雖然現(xiàn)在人們對房地產(chǎn)的預(yù)期很差，但畢竟它也是有周期的。

衰退后，必然還會迎來上升期。

但需要注意的是，這里說的是房地產(chǎn)，而不是二手房價。

房地產(chǎn)解決的是人們的居住需求，這個需求是剛性的，無論什么時候都存在。

而且人們對居住的需求只會越來越高。

這就是說，人們手里有錢后，都會想要改善居住環(huán)境。

隨著技術(shù)的進步，房子的居住環(huán)境會不斷變好。那么新房始終還是有需求的。

房子的基本面就變得很重要，比如：

1.地段；

2.得房率和容積率；

3.戶型設(shè)計；

4.周邊環(huán)境和配套；

5.裝修；

6.智能化和科技感；

7.物業(yè)服務(wù)等等。

而以前那些胡亂買的房子，可能會很慘。

而且未來，人們會更注重全服務(wù)，更注重居住屬性。

其實拉長時間看，任何東西都是質(zhì)量好的，需求更高。

股票也一樣。

A股炒垃圾的習慣只是特殊時代下的特殊產(chǎn)物而已。

當時代發(fā)生變化后，垃圾房和垃圾股都是被淘汰的命運。

樓市參與的難度會越來越大。不大可能有普漲行情。

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