樓市的分化比股市還劇烈！不能亂買了

金九銀十往往描述的是樓市。中國居民絕大多數(shù)資產(chǎn)都配置在房子上，所以房價(jià) 總是牽動(dòng)很多人的心。

今年金九銀十似乎并沒有表現(xiàn)在樓市上，而是表現(xiàn)在股市上。

然而，今年股市雖然漲得很好，但很多人都說自己賬戶沒賺到錢。

有一個(gè)重要原因就是股市的極端分化。6月以來是賺了指數(shù)不賺錢。

其實(shí)這本來就應(yīng)該是市場(chǎng)的常態(tài)。

同理，這事在今年樓市里也是如此。

從2000年到2018年，全國樓市走了大牛市，幾乎所有地區(qū)的房價(jià)都在漲，只不過有些地區(qū)漲得多，有些地區(qū)漲得少。

這是在增量市場(chǎng)中常見的情況。

然而，一旦過渡到存量時(shí)代，分化就會(huì)非常劇烈和極端。

以前胡亂買的房子，可能會(huì)跌到你想死的心都有。

說實(shí)在的，買房本來就是一個(gè)難度很大，且很專業(yè)的事！

如此專業(yè)的事，如果讓所有人都賺錢了，這才是不正常的。

一、房價(jià)的極端分化

北京作為一線城市，房價(jià)應(yīng)該算是相對(duì)堅(jiān)挺的了，但內(nèi)部分化也很厲害。

北京偏向外環(huán)和周邊的區(qū)域，房價(jià)是最不扛跌的。見下圖。

因此，之前那些因?yàn)橘Y金不足去周邊買房的人，應(yīng)該是傷得最深的。

這些地區(qū)的房價(jià)也最難企穩(wěn)。

相比而言，內(nèi)圈層的房價(jià)則更加堅(jiān)挺。至少今年以來的跌幅沒有那么大。

既然北京內(nèi)部都是如此，如果拿城市跟城市比，差距就更大了。

通常來說，有年輕人口不斷流入的城市，房價(jià)會(huì)更加堅(jiān)挺一些，而沒有人口流入的城市，房價(jià)下跌的幅度就非常慘烈。

那些三四線城市以及縣城，未來必定是房價(jià)最難穩(wěn)得住的區(qū)域。

別看這些小城市的掛牌價(jià)好像跌幅不大，但這些地區(qū)是有價(jià)無市，缺少流動(dòng)性。

也就是說，價(jià)格掛再高都沒用，因?yàn)闆]幾個(gè)人買。

如果真想成交，打的折扣往往都很大。

而且小地方的房價(jià)相對(duì)不高，那么裝修跟房價(jià)的比例就比較高。

所以，一旦賣出，裝修上帶來的損失就很大。（相對(duì)而言）

比如，一個(gè)1000萬的房子，裝修花了20萬，和一個(gè)100萬的房子，裝修也花了20萬。

在賣的時(shí)候，裝修都按10萬折算。價(jià)格低的房子就很不劃算。

二、新房和二手房的極端分化

現(xiàn)在，北京二手房成交量是新房的5倍左右，但9月底，二手房的銷售價(jià)格跌到了4.2萬元/平米，而新房價(jià)格則微漲到了4.9萬元/平米。

下圖就能看到新房和二手房的價(jià)格自走勢(shì)趨勢(shì)。（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不同，具體價(jià)格有差別）

之前，新房比二手房便宜，是故意營造價(jià)差，勾搭人們?nèi)ソ颖P。

然而，你用腳指頭想也知道，這是不正常的，老房子怎么能比新房子貴呢？

所以，我一直都在跟大家分享，不要看著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)意淫。

你的老房子注定是越來越不值錢的，因?yàn)榉孔訒?huì)折舊。

大家還需要明白的是，隨著技術(shù)的進(jìn)步，未來的新房的居住環(huán)境肯定更舒適，那么老房子相比而言就更不值錢。

北京的豪宅的分化更加嚴(yán)重。

一些好的新豪宅是排著隊(duì)搶。

而大部分二手豪宅則紛紛跳水。比如，星河灣的單價(jià)從十幾萬跌到7萬；

有名的泛海也從15萬以上跌到現(xiàn)在不到10萬。

對(duì)于豪宅來說，能買得起的人本來就少，而那些做生意的人，在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，很容意出現(xiàn)現(xiàn)金流斷流，于是就要拋售豪宅。

那么豪宅跌起來就很酸爽。

而想買豪宅的人，則瞄準(zhǔn)居住條件更好的新豪宅。

當(dāng)然，也不是所有新豪宅都好賣。只有那種作用好地段，好資源，好質(zhì)量的豪宅才好賣。

那么，未來買房子，可要擦亮眼睛了。可不是所有房子都能升值的。

實(shí)際上，能持續(xù)升值的房子只是少數(shù)。

這跟股票市場(chǎng)一樣。成熟市場(chǎng)上，持續(xù)上漲的股票是少數(shù)，大量的股票都是仙股，美股每年退市就有300-500家。

以前人們買房都是無腦買，甚至越貴越好賣。

而現(xiàn)在買房則要看房子是不是真的好。

三、新政在加速分化

每一次樓市政策放松，基本上都伴隨平均房價(jià)進(jìn)一步下跌。

這些政策并不是要挺房價(jià)，而是要挺成交量。

對(duì)于剛需換房的人來說，他們需要賣掉老房子，再買入新房。

那么一時(shí)間，掛牌量會(huì)激增，供給爆棚，二手房價(jià)不跌才奇了怪了。

而下跌則會(huì)導(dǎo)致更多人觀望。

另一面，置換需求買入的房子肯定會(huì)更多考慮房子的性價(jià)比。

那么好房子的價(jià)格會(huì)更堅(jiān)挺，差房子的價(jià)格就會(huì)加速下跌。

對(duì)于豪宅來說，更是如此。畢竟質(zhì)量好，地段好的豪宅本來就少。

總之，當(dāng)人們不再認(rèn)為房子會(huì)普漲后，對(duì)房子的要求就會(huì)更加苛刻。

那么房價(jià)的分化就會(huì)越來越大。

差的房子恐怕根本無人問津。想賣都賣不掉。

四、房地產(chǎn)會(huì)再次繁榮，注意，說的是房地產(chǎn)

雖然現(xiàn)在人們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期很差，但畢竟它也是有周期的。

衰退后，必然還會(huì)迎來上升期。

但需要注意的是，這里說的是房地產(chǎn)，而不是二手房價(jià)。

房地產(chǎn)解決的是人們的居住需求，這個(gè)需求是剛性的，無論什么時(shí)候都存在。

而且人們對(duì)居住的需求只會(huì)越來越高。

這就是說，人們手里有錢后，都會(huì)想要改善居住環(huán)境。

隨著技術(shù)的進(jìn)步，房子的居住環(huán)境會(huì)不斷變好。那么新房始終還是有需求的。

房子的基本面就變得很重要，比如：

1.地段；

2.得房率和容積率；

3.戶型設(shè)計(jì)；

4.周邊環(huán)境和配套；

5.裝修；

6.智能化和科技感；

7.物業(yè)服務(wù)等等。

而以前那些胡亂買的房子，可能會(huì)很慘。

而且未來，人們會(huì)更注重全服務(wù)，更注重居住屬性。

其實(shí)拉長時(shí)間看，任何東西都是質(zhì)量好的，需求更高。

股票也一樣。

A股炒垃圾的習(xí)慣只是特殊時(shí)代下的特殊產(chǎn)物而已。

當(dāng)時(shí)代發(fā)生變化后，垃圾房和垃圾股都是被淘汰的命運(yùn)。

樓市參與的難度會(huì)越來越大。不大可能有普漲行情。

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