內(nèi)地與香港物管制度的差異

文︱姚潔凝

自內(nèi)地七八十年代的改革開放開始，香港便有一批專業(yè)人士，如律師、測量師、工程師、會計師、建筑師等，紛紛為國家的改革開放給予意見。

香港測量師學(xué)會于今年的五月底和八月中，分別到北京和上海，我有幸隨團(tuán)與當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)的部委和行業(yè)協(xié)會交流。原來北京和上海各省市的物業(yè)管理概念和制度，都是在2000年初期向香港學(xué)習(xí)而來的。

昔日，新加坡的官員都有來香港考察我們的公屋制度一樣，新加坡向香港學(xué)習(xí)公屋，今天新加坡的祖屋比香港的公屋更完善。同樣地，內(nèi)地向香港學(xué)習(xí)物業(yè)管理制度，他們發(fā)展出的包干制，比香港的酬金制，在收費(fèi)方面更具彈性，令內(nèi)地的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，比香港更快更先進(jìn)。

內(nèi)地物管的“包干制”，物管公司好像“總承包商”，業(yè)主在合約中寫明需要物管公司提供那些如保安、清潔和日常維修等服務(wù)，業(yè)主便支付一筆固定的費(fèi)用，盈虧由物管公司承擔(dān)。

香港的“酬金制”就是物管公司按屋苑所有支出的特定比例，通常是按屋苑的“大廈公契”規(guī)定計算，通常為實(shí)際開支的3% 至10%不等，來收取經(jīng)理人酬金，可謂多勞多得，物管公司只擔(dān)當(dāng)“管家”角色，按業(yè)主授權(quán)行事。

包干制下物管公司由于自負(fù)盈虧，通常無需向業(yè)主公開全盤賬目，利潤來自服務(wù)成本控制后的盈余。物管公司擁有較大自主權(quán)，業(yè)主參與度相對較低，業(yè)委會權(quán)力相對有限。為追求利潤，物管公司可能減少服務(wù)投入。

酬金制下的財務(wù)透明度相對較高，財務(wù)報表需定期公示，業(yè)主可查賬并參與預(yù)算審核，業(yè)主透過業(yè)主立案法團(tuán)或業(yè)主委員會參與決策，業(yè)主參與度相對較高。

內(nèi)地的物管公司由于有較大的自主權(quán)，可以把大廈公眾地方出租，并提供額外的管家服務(wù)，以賺取管理費(fèi)以外，額外的收入。這些利潤有助于內(nèi)地發(fā)展出新的智慧型物管系統(tǒng)。

香港的物管公司受限于“大廈公契”的規(guī)定，若把大廈公眾地方出租所得的收入，是必須要撥歸業(yè)主的公用賬戶之中，有很多公契會限制物管公司不能提供額外的管家服務(wù)，令香港整個物管行業(yè)的發(fā)展有所限制，亦難以投資新的智慧物管設(shè)施。

內(nèi)地有見香港的酬金制能保障物管公司的收入，有些大廈都已經(jīng)進(jìn)行“包干制”和“酬金制”的混合模式設(shè)定物管合約。內(nèi)地亦參考香港賬目的公示制度，令收支更透明化。相反，香港礙于制度上難以修訂“大廈公契”，混合模式發(fā)展變得難以執(zhí)行。

聽聞下一次的《建筑物管理（修訂）條例》的修訂將會涉及修改“大廈公契”，讓到修訂“大廈公契”不用再需要100%的業(yè)權(quán)同意，這樣不單指能提升物管服務(wù)的質(zhì)素，而且能讓“大廈公契”更能配合現(xiàn)今社會的發(fā)展，這樣才能提升市民的幸福感和快樂指數(shù)。