房段子：止跌回穩最符合成都『小中產』利益

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段老師好，我家情況在成都應該還可以，但是也不是很好的那種，按照你之前說的凈資產理論，大概就是幾百個的身家，但是也是前幾年稀里糊涂的積累，按道理是德不配位的，所以也沒那個能力做大做強，現在就想知道，房價是大漲好還是大降對我們更好呢？

房段子解答

城市中產們，尤其是有產但不多的家庭，比如凈資產500-1000個的在座各位，并不應該幻想房價暴漲。

一旦破六奔八，三年翻番，其實是對你們資產的稀釋。在暴漲期，并非所有中產都有魄力和能力再度躍階。一旦如逆水行舟，不進則退，1000萬的購買力縮水到500萬，誰能獨善其身？

更不應該擺爛唱空房地產，因為絕大多數家庭的資產就被房產錨定，下行的房價也是變相的身價縮水。

太陽底下沒有新鮮事，古今中外都是打江山容易，守江山難。

止跌回穩是樓市目標，也最符合廣大小中產的核心利益。

唱多被萬人唾罵，唱空只為迎合情緒，大家都被這浮躁的網絡社會裹挾了。

樓市波動中的中產困局：為何 “止跌回穩”才是核心訴求。

對于凈資產500-1000萬的城市中產家庭而言，房地產市場的任何風吹草動都牽動著財富神經。在“唱多”與“唱空”的輿論漩渦中，不少人陷入認知迷茫，而撥開情緒迷霧便會發現：幻想房價暴漲與盲目唱空樓市，本質上都是對自身財富安全的誤判，唯有市場止跌回穩，才真正契合這一群體的核心利益。

一、 房價暴漲：看似增值實為資產稀釋的陷阱 。

對有產但不多的中產家庭來說，房價 “破六奔八、三年翻番”的狂歡場景，絕非財富增值的福音，反而可能成為資產被稀釋的催化劑。這種稀釋效應的背后，是階層資源差異與市場規律共同作用的必然結果。

從資產結構來看，中國中產家庭的財富高度依賴房產錨定 ——數據顯示，城鎮中產家庭資產中房產占比高達55%，部分家庭甚至超過70%，而股票、基金等金融資產占比不足3%。這種單一化的配置模式，使得中產在房價暴漲周期中缺乏“二次躍階”的資本儲備。高收入群體可憑借多套核心房產的增值收益，通過抵押融資等方式獲取再投資資金，形成“房產增值→資本擴張→財富倍增”的滾雪球效應，比如北京朝陽區一套100㎡房產單價每上漲5000元，增值部分就相當于普通工薪階層5-10年的可支配收入。但凈資產500-1000萬的家庭，大多僅有1-2套房產，且其中一套為自住房，增值收益多為“紙面財富”，既難以變現又缺乏再投資的冗余資金。

更關鍵的是，房價暴漲往往伴隨系統性通脹與資源再分配。歷史經驗表明，房地產市場的結構性暴漲會加劇財富分化：高收入群體借助信息優勢、資金規模和融資能力搶占核心資產，而中產家庭卻要承受日常消費成本上升與資產相對縮水的雙重壓力。當市場陷入 “追漲”狂熱時，1000萬資產的實際購買力可能在通脹與階層差距拉大的雙重作用下縮水至500萬——這并非危言聳聽，2024年四季度部分一二線城市熱門區域房價單月漲幅達5%-8%，但同期民生消費品價格指數同步攀升，未參與資產再配置的中產家庭已明顯感受到購買力侵蝕。這種“不進則退”的困境，本質是中產在財富再分配中缺乏議價能力的必然結果。

二、 盲目唱空：錨定房產的財富難以承受之重 。

與幻想暴漲相對的，是部分中產陷入 “擺爛唱空”的情緒陷阱。但從資產錨定的現實來看，唱空樓市本質上是對自身核心財富的否定，其代價遠非情緒宣泄所能彌補。

中國家庭對房產的依賴度遠超成熟市場 ——美國家庭資產中房地產占比僅30%-40%，而中國這一比例高達70%，60%的中產家庭將主要財富集中于房產。對凈資產500-1000萬的家庭而言，房產通常占據資產總額的60%-80%，房價每下跌10%，就意味著50-80萬的財富蒸發，若部分城市曾出現的25%跌幅重現，家庭資產縮水規模將直逼200萬，這對多數中產而言是難以承受的打擊。更值得警惕的是，房產的流動性困境會加劇這種縮水的痛感：當市場下行時，二手房掛牌量激增而成交量低迷，中產家庭即便想出售房產止損，也可能面臨“有價無市”的窘境，最終陷入“持有則持續縮水、出售則折價變現”的兩難境地。

唱空情緒的蔓延還會引發連鎖反應。一方面，房價下行會導致家庭資產負債表惡化，若中產家庭背負房貸，可能出現 “資產縮水而負債不變”的負資產風險，尤其在收入受經濟波動影響時，斷供壓力會顯著上升；另一方面，房產作為中產最重要的信用背書，其價值縮水會影響家庭的融資能力，無論是創業、教育還是醫療等大額支出，都可能因資產貶值而陷入資金周轉困境。這種“身價縮水”的影響，早已超越資產數字本身，滲透到家庭生活的方方面面。

三、 守財之難：止跌回穩是中產的最優解。

“太陽底下沒有新鮮事，古今中外都是打江山容易，守江山難”，這句古語精準道出了中產家庭的財富困境。若將房產增值視為“打江山”，那么在經濟增速趨緩的新常態下，“守江山”的核心就是維持資產的穩定與安全，而樓市止跌回穩正是實現這一目標的關鍵。

止跌回穩首先能規避財富的劇烈波動。對資產結構單一的中產而言，避免極端行情是守護財富的第一道防線。 2024年四季度樓市止跌回穩的數據顯示，全國商品房銷售均價結束連續18個月下跌，既避免了房價暴跌帶來的資產縮水，又未引發暴漲周期的分化風險，這種平穩態勢為中產調整資產配置提供了窗口期。其次，穩定的樓市能為中產創造“財富保衛”的時間與空間。在市場平穩期，中產可逐步優化資產結構，降低房產占比至合理區間，增加債券、貨幣基金等低波動資產的配置，同時預留10%-15%的現金類資產應對突發風險，這正是經濟放緩期財富管理的核心策略。

從更宏觀的視角看，止跌回穩符合中產對 “確定性”的需求。中產財富的脆弱性早已凸顯：43%的中產家庭儲蓄率不足10%，76%未配置商業養老金，健康險覆蓋率僅30%，在收入波動、教育醫療成本攀升的壓力下，他們根本無法承受樓市極端波動帶來的沖擊。唯有樓市保持平穩，中產才能將精力從“猜漲跌”的焦慮中解放出來，聚焦于長期財務規劃，通過建立風險覆蓋體系與可持續增長機制，真正實現財富的穩健傳承。

在浮躁的網絡輿論中，唱多因脫離現實被萬人唾罵，唱空因迎合焦慮被情緒放大，但二者都偏離了中產的真實利益。對凈資產 500-1000萬的城市中產而言，樓市既不是一夜暴富的賭場，也不是必遭崩盤的陷阱。認清“守財比創富更難”的現實，摒棄極端預期，在止跌回穩的市場環境中優化資產配置、筑牢風險防線，才是守護家庭財富的理性選擇。

粉絲提問

你好，高新區家庭有 2 套房（A樓盤 60㎡父母住、B樓盤 93㎡自住，均有貸款），夫妻年收入 40 萬，現因生娃需換 120-140㎡大房（兼顧學區、交通、商業，求改善 + 增值），預算 350 萬（首付 150 萬、貸 200 萬），考慮次新二手房，也可看天府新區或市區低價好戶型新房；B房可租 3800 元抵部分房貸，糾結是否提前還完該房公積金貸款，需推薦合適購房區域。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們是在高新有兩套房的，B成交不多，目前來看，總價190萬左右，對比3800的月租，租金回報率能達到2.4%，對次新房而言，是很不錯的成績了，考慮到緊挨著知名私立學校有一定的保底優勢，再者當前也有自住過渡的需求，所以你們繼續持有不賣也是可以理解的。或者反過來說，這種回報率理論上應該是在2%左右，現在偏高，說明房子的總價被低估了，因此繼續長持是可行的方案。

然后是A的65平小套一，其實位置是不錯的，周邊人氣、商業都慢慢起來了。這套房比較小巧靈活，老人養老獨居，或者出租，都是比較靈活的，持有也沒啥問題，當前市值大概是110萬，租金大概是2500左右，租金回報率有2.7%，按照前面的邏輯來看，還是相當不錯的優質房源。

基于此，兩套繼續持有，或者至多提前結清一套（滿足后續的貸款要求），最后再尋找350萬級別的兼顧未來讀書和改善自住的買法。

接下來就是重點，350萬怎么個買法。

新房的話，有點難了，尤其是在東門南門的話，確實有點難了。總要有一些取舍，比如東北的話，可以看成華二八的，招商82畝120戶型（相當于143戶型），大概就是剛好350萬，對你們的改善需求來說是很滿足的，但是地段太遠了。然后錦江本地的話，已經沒有350萬級別的新房了，錯過了。南下高新，只能看看新川的零散新房，比如陸肖的七期蓁悅：https://weibo.com/1551561845/P3auA7DmM 核心地段，（可能）雙地鐵房，人口匯聚，商業明星，整體來說戶型一般，但是地段是很不錯，也是板式T2的買法。

南下的話，就只能看看蜀道寬境，金泰和序這種，可能你們都看過的，地段上比較偏一些，產品中等，蜀道是板式結構，但是口碑一般，金泰造型好，但是T3三葉草結構。

繼續往南的萬安，法務區或者天府千萬麓山這一帶，就不推薦了，一方面的確是更偏，另一方面，從教育的角度，還不如新川。

所以真要考慮新房的話，我覺得350萬的預算，當前最好的就是看看新川了，挨個里選高個，陸肖可以優選，但還是要看你們實際的喜好、接受度。

如果對新房沒有情結，那么反過來看二手房，也并無不妥。

新川本地的話，我問過你是否排斥，如果不排斥的話，可以看看***。

還是強調那句話，買房沒有絕對的完美，隨便怎樣的房子都有最終的買家，無所謂對錯，最關鍵是還是看自己的選擇和傾向喜好。

接著說新川，周邊比較類似的還有**（**品質）、**（贈送大），**（外立面好看，地段不錯，單價低）。

新川這些整體來說，價格還是比較溫和的，屬于花小錢辦大事，能買到相對的大戶型，上班上學都比較方便，但是也不能要求非常優質的配套，比如學區。

新川的學區還在發育當中，整體還是向好的狀態，我個人覺得如果你們孩子小，對學區要求不是很高的話，那么不妨先買新川這種改善一點的房子自住，不要有**布局的煩惱（租售比看得出來價值有沒有低估），長期觀察，如果學區起得來，后面就繼續讀書，實在不行金蘋果保底。如果五六年后學區還是起不來，那么到時候你們再去賣掉一套，置換更好的學區房也未嘗不可。

如果要提前布局學區房的話，這意味著可能有更大的學區溢價風險，我們建議看看大源。

大源不看最優質的樓盤最頂級的學校，那么考慮到均衡性較好的話，我建議看看***。。。這些，可以說也是非常經典的買法，也是110平或者120平起步的大套三小套四。

和新川相比的話，類似的面積要貴50萬左右，就看大源這邊是否更符合你們的上班通勤需求呢？地鐵的話，還是有5號線，部分像**的話，距離地鐵稍遠，這種買法算是犧牲單價、通勤，但是得到了學區布局的做法。

總的來說，考慮到你們孩子還比較小，對三圣鄉這種東門有一定的地緣距離要求，我建議你們這次布局還是把重心放在新川二手房新房上面來看，在滿足家庭改善自住的套三雙衛基礎上，盡量尋找租售比較高的，房齡品質較好的上述幾個次新二手房為宜。

長期后面再觀察，根據學區的變化和要求來二次布局房子的最終買法（當前學區的溢價還是明顯，觀察幾年，教育均衡性后，可能有擠泡沫的動作）。

粉絲提問

你好，我家孩子26年讀小一，但看重25年上半年買房，預算800萬內，看蒙小學區房，中洲套四，建議價格，比對新房。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你的問題是很具體很實際的，就是要兼顧到讀書和自住改善（包括通勤），當前來說，大源算是唯一買法。往上的金融城存在老化和通勤距離更遠的問題，往南的麓湖天西在學區、價值以及通勤上我覺得還是趕不上大源這么適合你的。

大源無非是新房還是二手房買法，新房還要看重學區的話，最好的就是大源西的教科院東區，這是一所公認的大源名校，曾有業內排名，大源小學排序是教科院東>蒙彼利埃>益州>霍森斯>墨池書院>教科院西>公園小學。

也就是說，你們作為高知家庭很看重教育的話，那么基本上就是前兩所買法了。教科院東區比較卷，家長和孩子以及學校都很卷，屬于雞娃家庭；蒙小比較國際化，全面發展，口碑很好；益州小學偏應試化一些，其他的就不多說了。

教科院東一般以南華路為界，東邊（包括北邊的老小區和南邊的新校區）是基本盤，當前新房的話，只有售罄的西派善成、錦上錦和高投天悅。接下來就是捂盤已久的交投大源地塊和新綠色（高新地王，而且全是大戶型起步，預估超預算明顯，而且開盤未定）。

現在唯一有跡象，而且唯一的希望，就是交投這個樓盤溪云善成，https://weibo.com/1551561845/P5pwhyOO8

143的是2T3的塔樓，26F，得房率86-88%，表現一般，大概率你是看不起的哈，我估計大概是500-600萬的產品，雖然是滿足你們預算，但改善不夠徹底。

相對應的，185平的套四三衛，板式T2大平層，是比較符合你們需求的，我個人估計總價大概是700-800萬級別，匹配度比較高，唯一需要擔心的一是和中洲的性價比比對，二是能否買到，或者說值得一等的問題。

至于215戶型，我估計總價大概是900萬級別了，如果卡死預算的話，也沒必要強行追高，如果預算比較寬裕的話，也可以納入作為分母，提高上車概率。

現在回來看蒙小的買法，當前周圍看得上的就只有中洲錦城湖岸了，周邊其他的幾個對口小區，存在老化或者過于剛需的情況，長期來說，都是靠學區硬撐著的，萬一后面學區價值繃不住，那么很容易全面垮塌。能長盛不衰的，一線湖景+T2洋房+樓盤品質，只有集齊了外部的地段和內部的產品，我覺得才能長期和迭代的新房在資產保衛戰上抗衡。

那么再回來看你說的兩種戶型幾套房源。

1、156.89平，T2小高層，650-680萬，看視野采光裝修而定，你發的鏈接整體視野裝修采光還行，雖然不怎么看得到湖，但也是不錯的品相了，唯一槽點就是增值稅較高。

加上個稅中介費，我估計是7.3%的額外成本（契稅1.5%+就不多說了，因為買新房也有這個契稅），也是一筆不菲的開銷。折合最終總價約為730萬，單價4.65萬。

相比交投善成的單價而言，我覺得成本是比較高的了，三思啊。

話說，怎樣的價格，才算是合適的呢？去年底有630萬左右成交的毛坯房，折合單價4萬左右，加上稅費中介費，也要投4.3萬左右，加上裝修，按照簡單的3k/平來算，最終成本大概是4.6萬，和你當前買入的4.65萬，差別不大。

也就是說，接下來這房子繼續大砍價的可能性不太大。房東也會因為年后開學季，金三銀四行情和新房的助推，比較傲嬌，價格頂著這個價格賣，買家撈不到什么好處。

我是判斷是當前4.6萬的綜合成本，還是偏高了一點，長期價值是能站穩4.6-5萬的，但是短期會存在一定波動，比如降到4.5萬以內（清水4.2萬以內），對應的買入單價就是精裝4.2萬（總價660萬內），清水3.9萬。（前提是房源樓層視野采光無瑕疵）。

不著急的話可以等一等年中年末的偶然撿漏機會。但是你很著急上半年買入，也很看重蒙小，喜歡即買即住的中洲二手房，那么就是拿錢買心歡喜了——雖然從投資性的角度來說，我覺得遠不如交投善成。

然后是180+的戶型，180.23平的房子是清水房，樓層視野位置還不錯，按照你說的800萬拿下，裝修我覺得起碼都要54萬，加上7.3%的雜費，那么就是910萬左右了，折合單價5萬。這個成本一方面是超預算，另一方面保值的壓力很大，未來賣5萬幾呢？我覺得也是偏自住消費屬性的買法。考慮到家庭三代的話，套四已經足夠，說不定160戶型也已經足夠好了的。

189.64的這套房，是低樓層，精裝房，但是裝修品質比較低，基本上要全部重新換過。

就打算2000的翻新成本，800萬的報價，全部算一起也要896萬了，和前面一套相差無幾，而180戶型甚至還有更好的采光視野。所以未來的價值演變上，只能說因為面積更大，總價更低，會略微好一點，

綜合算下來的話，我覺得中洲的優勢是即買即住，T2洋房，學區穩定，生態價值較高，有買到的確定性。

然后交投新房的話，優勢是板式結構，產品性價比更高，缺點則是不一定能搖中。

我建議穩住自己，明年26年才讀書，理論上是還可以等一年的，不妨試一試今年搖號交投（盡量找找gx吧），如果能上車額185-215戶型的中高樓層，那么就歡天喜地。如果確實買不到，那么下半年等年中年末市場預冷了，再行考慮中洲的撿漏，優先考慮單價低的，總價門檻更低的（便于流通和保值，而事實上，即便是160都足夠你們自住改善了）。

實在是要再節省一點的話，也可以看好具體房源了記下房號再來找我們去勾兌房東談價砍價，中介費也盡量打折（比貝殼鏈家低），這樣也算是發揮我們的最大功能，你也在這次買房中盡到最大努力了。