香港房?jī)r(jià)，為什么率先觸底反彈？

全球樓市還在摸索底部的時(shí)候，香港竟然先一步走出了上漲行情，從2025下半年開(kāi)始就明顯拐頭向上，屬實(shí)讓人意外。不少人疑惑，這波反彈是短期炒作出來(lái)的虛火？還是真有基本面支撐？其實(shí)背后的邏輯很值得琢磨。

房子本質(zhì)上也算一款金融產(chǎn)品，哪怕是買(mǎi)來(lái)自己住，持有成本明明白白擺在這里。就算不用交房產(chǎn)稅，物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、貸款利息這些開(kāi)銷(xiāo)，每個(gè)月都少不了。要是租金收益趕不上貸款利息，持有房產(chǎn)就是凈虧錢(qián)，自然沒(méi)人愿意接盤(pán)。

現(xiàn)在全球進(jìn)入降息周期，香港的按揭利率也跟著一路下調(diào)。同時(shí)香港人口已經(jīng)從之前的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為凈流入，一降一升之間，就走出了一個(gè)漂亮的剪刀差。現(xiàn)在不少房子算下來(lái)，每個(gè)月的月供都比租金還低，香港人把這種情況叫做“供平過(guò)租”。

租客也都拎得清，每個(gè)月交房租給房東，最后什么都落不下，不如湊個(gè)首付自己還房貸。這樣想的人越來(lái)越多，樓市的交易量自然被推著往上走。而且現(xiàn)在持有房產(chǎn)是正現(xiàn)金流，哪怕做投資，也能拿到租金加房?jī)r(jià)上漲的雙重收益，吸引力真的不小。

沉淀在銀行里的“死錢(qián)”也開(kāi)始動(dòng)起來(lái)了，之前市場(chǎng)流動(dòng)性差，大家都把錢(qián)捂在銀行里不敢投資。現(xiàn)在持有房產(chǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，大家更愿意把錢(qián)拿出來(lái)投樓市。投資回報(bào)率節(jié)節(jié)升高，愿意買(mǎi)房的人自然越來(lái)越多。

除了金融環(huán)境的變化，香港這波反彈，政策力度真的給得足足的。2024年香港特區(qū)政府直接大手筆“撤辣”，把額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅全部取消。放在之前，非本地買(mǎi)家買(mǎi)一套房要承擔(dān)高達(dá)30%的額外稅費(fèi)，再劃算的投資也經(jīng)不住這么扣成本。

政策調(diào)整之后，外地買(mǎi)家的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)直接和本地居民拉平，都是4.25%，之前攢著沒(méi)釋放的購(gòu)買(mǎi)力一下子就涌了出來(lái)。2025年內(nèi)地買(mǎi)家在香港的一二手住宅注冊(cè)量達(dá)到13906宗，較2024年增長(zhǎng)14.1%，涉及金額1379億港元，直接創(chuàng)下歷史新高。現(xiàn)在香港平均每賣(mài)出四套房，就有一套被內(nèi)地買(mǎi)家購(gòu)入，整體占比達(dá)到22%，豪宅市場(chǎng)更是占到了驚人的70%。

2025年初，香港特區(qū)政府還推出了新的調(diào)整，“100元印花稅”對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值上限，從原來(lái)的300萬(wàn)港元提高到了400萬(wàn)港元，想買(mǎi)中小戶(hù)型的剛需直接得到了實(shí)惠。香港這波政策調(diào)整，根本不是擠牙膏式的小修小補(bǔ)，直接大刀闊斧砍掉了阻礙交易的各種門(mén)檻。很快就扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)的觀望情緒，效果可以說(shuō)是立竿見(jiàn)影。

樓市歸根結(jié)底還是靠人撐起來(lái)的，人口凈流出的時(shí)候房?jī)r(jià)容易跌，人口凈流入房?jī)r(jià)自然容易漲。香港之前本身就面臨人口老齡化的問(wèn)題，死亡人口多于出生人口，2023年之前已經(jīng)連續(xù)三年人口負(fù)增長(zhǎng)，一共流失了18.7萬(wàn)人，本來(lái)樓市很難支撐起上漲行情。2022年底香港推出“高端人才通行證計(jì)劃”，還優(yōu)化了“優(yōu)才計(jì)劃”，人才引進(jìn)規(guī)模一下子就上來(lái)了，2023年就有5.17萬(wàn)名居民凈移入香港，其中4.08萬(wàn)人是單程證持有人，還有1.08萬(wàn)是各類(lèi)人才計(jì)劃引進(jìn)的專(zhuān)才。

截至2025年底，各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃一共批出了近40萬(wàn)宗申請(qǐng)，大約有26萬(wàn)名人才攜家人定居香港。算下來(lái)新增的居住需求達(dá)到了50萬(wàn)人，相當(dāng)于香港全市人口的7%，這個(gè)增量可以說(shuō)是相當(dāng)可觀。新來(lái)的人群不管是租房還是買(mǎi)房，都是實(shí)打?qū)嵉男略鲂枨螅苯油凶×藰鞘械幕颈P(pán)。

很多人覺(jué)得香港這波反彈是運(yùn)氣好，其實(shí)哪有那么多偶然。所有利好都落到了實(shí)處，從金融環(huán)境優(yōu)化到政策放開(kāi)，再到新增人口帶來(lái)的需求，每一步都踩對(duì)了點(diǎn)。要讓樓市回暖，核心還是得讓買(mǎi)房變得劃算，讓有真正需求的人能低成本進(jìn)場(chǎng)，讓足夠多的人進(jìn)來(lái)支撐長(zhǎng)期需求。

參考資料：新華社 香港樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)觀察