一場豪賭！珠江新城最后的寶地，能刷新廣州地價認知嗎？

重磅規劃出爐！

珠江新城最大一次“補倉”機會來了？

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近日，廣州市規劃和自然資源局發布了《天河區珠江新城東區AT1113規劃管理單元控制性詳細規劃》批前公示。

也就是說昔日的賽馬場將進行資源整合、板塊聯動、錯位發展轉變為全民共享的人民文體新客廳、引領灣區的國際商都消費地。

馬場地塊現狀航拍圖

先一起來看看這次規劃的核心變化是什么？

值得注意，這次的規劃并非憑空出世，但相比幾年前的初步設想，方向更明確，細節也更扎實。

1.本次官方控規的"批前公示"，意味著方案已非常成熟，接近落地階段。同時，超過151億元的投資已經備案，并且有明確的建設周期計劃（2025年7月-2028年7月），推進的決心和速度可見一斑。

2.珠江新城作為廣州核心CBD區域，近年來土地供應極為稀缺。此次新增宅地是重大突破，之前的設想更側重于商業和公共功能，而本次明確劃出住宅用地，旨在打造一個功能復合、職住平衡的活力新區。

馬場片區用地面積38.42公頃，涉及綠地、道路用地、公共服務及市政設施用地、商業商務用地、居住用地，規劃總建筑面積72.98萬平方米。

其中，新增約5萬㎡居住用地（總建面約22萬㎡），打破珠江新城長期"斷供"的局面。同時，規劃新增一所36班小學及幼兒園，彌補片區優質教育資源的不足。

調整后控規

3.規劃提及了將打造廣州城市新名片。本次規劃明確打造約11公頃的中軸體育公園，融入“公園+、體育+”理念，結合中部大面積開敞綠地，布局數字辦公、未來社區、社交運動、商業消費等多樣功能，創新利用地下空間結構，打造折疊式運動綜合體。

馬場中央公園與超級城市綠鏈的銜接關系示意圖

4.最后，就是大家最關注的高端商業。馬場片區的商業商務用地約13萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，分為6個地塊。

在布局上，馬場片區圍繞中部開敞大公園，引入高端消費場景，與街區式商業錯位耦合，同時在公園中布局特色的嵌入式商業，將成為集工作、生活、運動與消費于一體的城市模式先行試驗區。

那么，SKP是否穩了？去年北京華聯SKP就進駐廣州西塔辦公。同時廣州市和天河區在2025年的政府工作文件中，已多次明確提及要 "加快SKP等高端商業載體建設" 。

最大的懸念在于SKP將以 "輕資產"（僅輸出品牌和管理）還是"重資產"（親自拿地開發） 模式落地。這直接決定了其對區域價值的帶動能力和項目的品質上限，最終結果需看土地出讓環節。

馬場地塊作為珠江新城最后一塊待開發的寶地，其動向一直緊緊牽動著周邊樓市的心弦。

在規劃上，對周邊樓盤無疑是利好的。

首先，最直接的利好來自于頂級的商業配套和稀缺的教育資源。假如SKP落地，周邊樓盤將享受到其帶來的商業便利，以及新學校帶來的價值提升。

其次，大型中央公園的建設和區域路網的優化（如新增道路、優化隧道等），將極大提升整個東區的城市界面和生態品質，讓"在公園里生活和工作"成為現實。這對于擁有稀缺景觀資源的頂級豪宅（如凱旋新世界等）的價值是進一步的鞏固。

最后就是，馬場地塊將徹底打通珠江新城與金融城之間的"斷裂帶"，促進"珠金琶"超級CBD的成形。作為連接兩大CBD的"黃金紐帶"，其發展將抬升整個區域的發展上限。未來這里新增的豪宅項目，極有可能刷新廣州豪宅市場的價格標桿。

據悉，關注度主要集中在保利天曜、保利華創都薈天珺等少數幾個項目上。此外，與馬場地塊相鄰的南方面粉廠地塊也即將亮相，備受市場關注。

（市場消息目前預售證與價格已申請，備案價最高達157262元/㎡ 首批吹風價12.5-14萬/㎡，網傳“內部價”低至11萬/㎡）

那么，關于馬場地塊樓面價將達到什么水平？據市場分析，馬場地塊的住宅部分樓面價預計將非常高昂，其主要參考的是周邊近期成功出讓的地塊價格。

參照 "天河面粉廠地塊"約6.7萬元/㎡，住宅部分價值約147億元；參照琶洲西區地塊約7.56萬元/㎡，住宅部分價值約166億元。（以上估算僅針對住宅部分）

由于馬場地塊是住宅與商業捆綁出讓，整體項目的最終成交總價備受市場關注，此前有報道猜測其總估值可能沖擊600億元，有望刷新廣州的地價紀錄。

無論如何，珠江新城馬場地塊規劃的出爐，如同為沉悶的市場投入的一劑“催化劑”。后續它在土地市場的熱度，無疑是檢驗廣州樓市和豪宅風向的“試金石”。

你怎么看珠江新城東區的這一次大手筆“上新”，

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