上海樓市風險最大的一片區域，即將迎來三重打擊

2026年限售二手房集中入市，要沖擊市場，這個消息大家都知道了。

哪些區域沖擊最大呢？

有人說大虹橋、有人說唐鎮、有人說臨港。

統統都不對，利空最大的是北上海一江一河區域。

副中心+五大新城時代，郊區是開發主角，汪洋大海一樣的空地容易開發。

核心地段南京西路等等也在發展，強力拆遷。

北上海中環內不上不下反而耽擱了。

空地不如郊區多，不好開發。定位不如南京西路、淮海路，沒得到市里大力支持暴力拆遷。

2021年后城市擴張慢了下來，我們開始重回市區。

北上海這些遺留地塊終于迎來機會，成了上海發展最快的區域之一。

真是風水輪流轉。

2020-2024年，僅新靜安內環內就連續上市樓盤14個，開發速度堪稱新版五大新城。

隔壁的虹口、楊浦迎著東風也起飛了，一片片的大工地。

巧合的是，新靜安、虹口、楊浦重點開發區域扎堆了。

這個橢圓形內，新房總量占了三區80%以上。

這個橢圓形內，未來上市次新房多達11649套。

人人喊打的徐涇也才10891套。

肯定有人說環二真壞，拿三區跟一個徐涇鎮對比。

徐涇鎮38.55平方公里，上面那個橢圓連30平方公里不到。

客戶重合度極高，新房、二手房定位也接近，無限的相互分流。

完全可以看成一個獨立板塊。

跟徐涇比，這片區域有個重大問題：房價太貴了。

徐涇二手房500-800萬的比較多，這個價格區間占上海二手房成交的13.7%，2024年大概成交了3.3萬套。

北上海一江一河區域都得1200萬起了吧，這個價格段只占3.9%，2024年只賣掉了9400套。

上海有錢人還是太少，高端市場太小了。

同樣的10000套房子，對500-800萬市場、1200萬以上市場，沖擊力度完全是兩個量級。

更可怕的是，1200萬以上的二手房交易，北上海本來就很少。

很多又在新江灣、大寧等等，那個橢圓形內沒幾個次新小區。

據環線初步統計，這個橢圓形內，1000多萬的中產次新房二手小區共20個，合計11890套。

未來幾年，不多不少，剛好翻倍。

根據貝殼網數據，目前掛牌225套。

貝殼掛牌占比大約80%，意味著共掛牌280套左右，掛牌比2.3%。

2026年陸續解除限售的二手房，掛牌比肯定不止2.3%。

每年都有一批人要賣房，之前限售，很多房東還在憋著。

限售一旦打開，積壓的賣房需求要集中釋放。

即使最保守的，按照掛牌比4%算，未來也會有400多套掛牌。

280套變680套，二手房肯定不好賣了。

而且觸發限售的項目，恰恰是更受市場歡迎的那批，仁恒海上源、保利外灘序45、金隅外灘東岸等等。

同樣價格下，可能是這些二手房更好賣。

其實2026-2029年的二手房肯定不只上面這些，今年的新房也陸續變為二手。

北上海內環真熱鬧了。

各位房東朋友們，這還不算完。

你的競爭對手不只是這680套二手房，還有大量的新房。

楊浦在售&待售樓盤23個，虹口新靜安各自14個。

這些新房有些不在橢圓形內，但是不妨礙，新房可以跨區找客戶。

開發商營銷到哪里，客戶就到哪里。

個人房東就比較弱了，更多的依靠方圓5公里的客戶。

更可怕的是，這些新房品質吊打你們。

2017-2024年嚴格限價，新房交付質量大家都看得到，不維權的項目兩只手數得過來。

2024年下半年開始放開限價，新房也不好賣了，品質開始全面升級。

中建·玖上瑯宸入戶大廳挑高9米，這在之前都是妥妥的豪宅配置。

市區購買力基本吸干了，不卷品質新房賣不掉。

品質卷起來二手房怎么辦？

還能怎么辦，剛交付就自動降級成二線小區唄。

之前都說大寧金茂府漲幅大、更保值，為什么？

因為大寧金茂府交房后附近沒新房、沒對手，它就是妥妥的標桿，愛賣幾萬賣幾萬。

現在這批次新房，剛上市就面臨幾十個新房競爭，而且品質比你更高。

真是時運不佳。

之前郊區樓盤多是個好事情，說明是重點規劃，開發速度快。

現在樓盤多可不是好事情，新房一多二手肯定繃不住。

又有客戶說了，之前楊浦、虹口新房賣的都很好啊，也沒見二手賣不動。

新房瘋狂觸發積分時代，是這些項目能夠收割全市，尤其是陸家嘴。

那個年代，聯洋仁恒河濱城單價16萬，楊浦仁恒海上源新房11.5萬，陸家嘴金融精英那么聰明，肯定選楊浦。

現在仁恒河濱城10萬，楊浦仁恒海上源13萬，你讓大家怎么選？

先不管聯洋老不老，降價后就是好賣，現在一個月成交30套左右。

光仁恒河濱城一個小區，今年成交就突破100套。

下面這20個次新房加起來今年都不一定賣掉100套。

2026年后，楊浦還能分走多少陸家嘴客群？

聯洋源深之前是陸家嘴收割機，很大程度是這里學區+居住品質結合。

2021年后面對幾百萬的倒掛，大家放棄學區，沖進新房。

現在倒掛消失了，在東外灘、瑞虹、西藏北路學區培育起來之前，部分中產家庭可能還要留在聯洋。

說句不好聽的，房價就是新房打下來的。

很多縣城已經沒新樓盤了，開發商該暴雷暴雷，該跑路跑路。

很快這些縣城房價竟然企穩了。

沒新房收割，高端購買力集中幾個小區，房價反而堅挺。

上海市區新房不斷的建，各個區域都有壓力。

北上海壓力更大，這些年新增購買力太少了。

靜安合并閘北后發展不如黃浦，楊浦經濟總量曾經力壓徐匯，現在被徐匯反超。

虹口更是落寞，連續多年被奉賢壓在身下。

存量居民換房速度很慢，經濟持續發展，帶來新的剛需才是最終托底力量。

北上海這些年經濟增量太低，托底力量就小了很多。

增量不足，新房大面積稀釋，雙重打擊才是問題根源。

更可怕的是操盤失敗。

靜安還好點，安康苑、龍盛福新里都接近豪宅，楊浦、虹口清一色的中小戶型。

100-150平為主，未來售價基本都要1200-2000萬，相互拉不開差距。

上次出現這個問題的是普陀，武寧路、長壽路，房齡幾乎都20多年，戶型幾乎都是100-150平，三房總價1000萬起。

這樣的小區多達幾十個，收割了外溢到西北的所有千萬級購買力，環二叫它樓市黑洞。

大量同質化產品上市，一方面自身房價死死的按住，另外也把下游的真如、萬里死死按住。

內環有這么多產品，有樓市黑洞，不會有高端購買力流到中環。

我比較擔心北上海一江一河區域，會成為下一個樓市黑洞。

當然以上分析是假定房價不漲。

如果房價迎來重大利好，全面大漲，上面提到的這些利空短期都被掩蓋。

長期還是會暴露出來。

以上只是部分利空分析，全面的市場解讀，歡迎大家參加環線沙龍。

備注：本文所用數據由不同口徑整合，略有誤差，不影響分析結論。