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      靠“沒(méi)人敢買(mǎi)的破房”起家!他從危房中經(jīng)營(yíng)出了自己的房產(chǎn)帝國(guó)

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      有些人買(mǎi)房是為了安家,有些人買(mǎi)房是為了投資,而生活在英國(guó)利茲的保羅·泰勒(Paul Taylor)——?jiǎng)t靠買(mǎi)“別人不敢碰的房”一步步砌出了自己的“房產(chǎn)帝國(guó)”。


      這位今年46歲的房東,看上去是個(gè)典型的“地產(chǎn)老炮”,但他的故事其實(shí)始于一個(gè)很樸素的執(zhí)念:

      他二十出頭上大學(xué)的時(shí)候,每天路過(guò)一棟古老的運(yùn)河邊的樓房,總?cè)滩蛔《嗫磧裳邸?/p>

      那是一座建造于19世紀(jì)的老辦公樓,旁邊還有一間小屋。

      當(dāng)時(shí)的他還只是個(gè)IT專業(yè)的學(xué)生,兼職做房產(chǎn)管理的工作,沒(méi)想到二十多年后,這棟樓會(huì)成為他整個(gè)投資版圖上的“一顆明珠”。

      今年,這棟樓終于在200多年后第一次掛牌出售,保羅立刻準(zhǔn)備出手:

      “我早在二十多年前就愛(ài)上了這棟樓。”

      如今他已經(jīng)成家立業(yè),和妻子、兩個(gè)孩子住在利茲北部的Roundhay。他的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)動(dòng)工,準(zhǔn)備把這棟歷史建筑改造成四套獨(dú)立的住宅,預(yù)計(jì)明年夏天完工。

      他笑說(shuō),這樣的項(xiàng)目在利茲市中心挺少見(jiàn)的——市中心全是高層公寓,獨(dú)棟房幾乎沒(méi)有。但正因如此,他才覺(jué)得特別有價(jià)值。“這棟樓既有老建筑的特色,又離市中心和交通站點(diǎn)都很近,還有自己的大門(mén)。”

      而這個(gè)投資的背后,是保羅一路中的穩(wěn)扎穩(wěn)打。


      他的第一桶金,來(lái)自2008年金融危機(jī)。

      那時(shí)候他已經(jīng)靠著兼職的積蓄,創(chuàng)立了自己的房產(chǎn)管理公司Creative Space Management。

      危機(jī)一來(lái),大批新建公寓賣不出去,房?jī)r(jià)被腰斬。

      他敏銳地意識(shí)到,這正是機(jī)會(huì)。

      “當(dāng)時(shí)那些新房原價(jià)二十多萬(wàn),當(dāng)時(shí)卻能用一半的價(jià)錢(qián)買(mǎi)到。”

      于是乎,他用現(xiàn)金買(mǎi)下第一套公寓£95,000,然后拿這套房抵押貸款,再去買(mǎi)第二套、第三套。

      短短幾年,他在利茲市中心就擁有了12套出租公寓。


      不過(guò),很快他就遇到問(wèn)題:

      市中心租客流動(dòng)太快。

      “這些租客,不是搬去別的城市,就是被新樓盤(pán)吸引走了,我得一直找新房客。”

      于是他開(kāi)始調(diào)整方向。賣掉大部分公寓,轉(zhuǎn)而買(mǎi)郊區(qū)的兩三居小房,目標(biāo)是家庭租客。

      為了避開(kāi)跟首次購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng),保羅專門(mén)挑那些“銀行不肯貸款”的房。

      沒(méi)有廚房、沒(méi)有浴室、屋頂漏水、結(jié)構(gòu)有問(wèn)題——?jiǎng)e人避之不及,他卻越看越喜歡。

      這種房一般10萬(wàn)鎊左右一套,他買(mǎi)下后再花3萬(wàn)鎊左右翻修,讓房子煥然一新,市場(chǎng)價(jià)能漲到15-16萬(wàn)鎊,月租大約900鎊,回報(bào)率7%以上。

      當(dāng)然,這樣做也有風(fēng)險(xiǎn)——“每筆投資都要能自負(fù)盈虧,交完貸款、維護(hù)費(fèi)后,還得有盈利。”

      他的裝修理念也來(lái)自童年記憶。

      小時(shí)候,他們一家租住在窗戶松動(dòng)、冬天漏風(fēng)的房里,屋里比外面還冷。——“所以我很在意房子的保溫性,沒(méi)必要裝奢華廚房,首先得讓房子暖和舒服。”


      他最極端的一次改造,把房子的能效等級(jí)從最低的G,直接提升到B。

      當(dāng)然,他也笑著說(shuō)自己“犯過(guò)所有可能犯的錯(cuò)誤”。

      剛開(kāi)始做時(shí)還沒(méi)孩子,他按自己?jiǎn)紊砟腥说膶徝姥b修——結(jié)果發(fā)現(xiàn)租客都是有孩子的家庭,孩子們可不會(huì)小心翼翼地用那些實(shí)木地板和精致的柜門(mén)……維修成本蹭蹭上漲。

      加上這幾年人工費(fèi)猛漲、政府對(duì)房東的限制越來(lái)越多,他決定放慢腳步,不再瘋狂買(mǎi)房,而是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)改造。


      如今,他拿下了那棟夢(mèng)寐以求的運(yùn)河邊的老樓,準(zhǔn)備把它改造成四套住宅——這不僅是情懷,也是更聰明的布局。

      商業(yè)改住宅有不少優(yōu)勢(shì)。

      首先,稅更低——如果用一個(gè)承包商改造,增值稅只收5%,印花稅也按商業(yè)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)算,最高才5%,比住宅劃算多了。再加上能一份規(guī)劃申請(qǐng)做多套房,效率更高。

      他還透露,自己簽了保密協(xié)議,不能公布購(gòu)入價(jià),但預(yù)計(jì)改造完后每套房?jī)r(jià)值在35萬(wàn)到40萬(wàn)鎊之間,月租目標(biāo)2,500鎊左右。即使保守估算,收益率也能有7%。

      他笑著說(shuō)道:“最有意思的是,越讓人興奮的項(xiàng)目,往往利潤(rùn)越低。”

      從一個(gè)大學(xué)生路過(guò)心動(dòng)的老房,到如今手握千萬(wàn)資產(chǎn)的房產(chǎn)投資者,保羅·泰勒的故事像是英國(guó)房市的一面鏡子——充滿風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)遇,還有一點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)氣。

      他靠的不只是精明的算計(jì),還有一種別人沒(méi)有的勇氣。


      當(dāng)然,這種路線也并不適合所有人,比如對(duì)本地市場(chǎng)并不了解的海外買(mǎi)家。

      畢竟,保羅的成功靠的是他對(duì)利茲每個(gè)街區(qū)、每種房型的熟悉,以及多年積累下來(lái)的本地人脈和施工經(jīng)驗(yàn)。

      對(duì)于海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō),這種“撿漏型”投資的風(fēng)險(xiǎn)極高——房子可能問(wèn)題一大堆,裝修成本和審批流程都難以掌控。

      更何況,英國(guó)的老房翻修常常牽涉到復(fù)雜的建筑法規(guī)、能源標(biāo)準(zhǔn)和地方政府的許可,一不小心就可能會(huì)賠了夫人又折兵。

      相比之下,海外投資者更適合從相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的新房項(xiàng)目或成熟的住宅區(qū)入手,雖然回報(bào)率沒(méi)那么高,但風(fēng)險(xiǎn)更可控,也更容易打理。

      ref:https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/i-built-a-property-empire-by-buying-unmortgageable-homes/

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