房?jī)r(jià)跌破首付，為什么美國(guó)人能棄房，中國(guó)老百姓不行

美國(guó)的銀行通過分享利息收入把斷供風(fēng)險(xiǎn)通過證券化轉(zhuǎn)移出去。
中國(guó)的銀行，利息收入全拿，斷供風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。

多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，甚至有區(qū)域房?jī)r(jià)跌破首付，讓不少背負(fù)房貸的家庭陷入困境。

同樣是房?jī)r(jià)縮水到覆蓋不了首付，美國(guó)人往往能直接棄房給銀行，一拍兩散；而中國(guó)老百姓即便壓力山大，也大多咬牙堅(jiān)持還貸，不敢輕易斷供。

這背后不是觀念差異，而是房貸制度、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制、征信影響等多重因素疊加的結(jié)果，本質(zhì)是中美樓市的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)邏輯完全不同。

一、核心差異：房貸追索權(quán)的“有限”與“無(wú)限”

中美棄房自由度的核心分水嶺，在于房貸追索權(quán)的不同規(guī)定。

美國(guó)多數(shù)州實(shí)行“無(wú)追索權(quán)房貸”，簡(jiǎn)單來說，房貸合同的擔(dān)保物只有所購(gòu)房屋本身。

當(dāng)房?jī)r(jià)跌破首付，房屋價(jià)值低于剩余貸款額時(shí)，業(yè)主可以選擇直接把房子交給銀行，相當(dāng)于用房屋抵消全部債務(wù)。

銀行拿到房子后會(huì)自行拍賣，拍賣所得無(wú)論多少都?xì)w銀行所有，哪怕拍賣款遠(yuǎn)不足以覆蓋剩余貸款，差額損失也由銀行自行承擔(dān)，不能再向業(yè)主追討。

而中國(guó)實(shí)行的是“無(wú)限追索權(quán)房貸”，房屋只是債務(wù)的擔(dān)保物之一，而非全部。

一旦業(yè)主斷供，銀行不僅會(huì)起訴拍賣房屋，拍賣款不足以償還剩余貸款的部分，銀行會(huì)繼續(xù)向業(yè)主追索。

無(wú)論是工資收入、存款理財(cái)，還是其他名下資產(chǎn)，銀行都有權(quán)通過法律途徑查封抵扣，直到還清所有本金和利息。

這種無(wú)限責(zé)任的設(shè)定，讓中國(guó)業(yè)主根本沒有棄房的“退路”，棄房不是結(jié)束，而是債務(wù)追償?shù)拈_始。

二、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：銀行的“甩包袱”與“硬扛”模式

中美銀行對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的處理方式，進(jìn)一步放大了這種差異。

美國(guó)銀行大多會(huì)將房貸進(jìn)行證券化處理，把大量房貸打包成金融產(chǎn)品，賣給基金公司、保險(xiǎn)公司等第三方機(jī)構(gòu)，銀行只賺取手續(xù)費(fèi)，提前將房貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了出去。

對(duì)銀行而言，即便業(yè)主棄房，損失也由持有這些證券化產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)承擔(dān)，銀行自身受到的影響有限，自然對(duì)業(yè)主棄房的容忍度更高。

中國(guó)的房貸業(yè)務(wù)則主要由銀行自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房貸證券化的規(guī)模極小，尚未形成成熟的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。

對(duì)銀行來說，每一筆房貸都是直接的資產(chǎn)，一旦業(yè)主棄房，房屋拍賣后的差額損失只能由銀行自己消化，這會(huì)直接影響銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和利潤(rùn)。

因此，銀行必然會(huì)通過各種方式督促業(yè)主還貸，斷供后的追償力度也會(huì)拉滿，從根源上杜絕業(yè)主輕易棄房的可能。

三、征信與制度兜底，加劇選擇差異

除了追索權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，征信體系與制度兜底的不同，也讓中美老百姓在棄房選擇上截然不同。

中國(guó)的個(gè)人征信體系覆蓋范圍極廣，一旦斷供被銀行起訴，業(yè)主會(huì)被列入失信名單，不僅影響貸款、信用卡辦理，還會(huì)限制出行、就業(yè)，甚至影響子女升學(xué)考公，這種全方位的信用懲戒，讓老百姓不敢輕易斷供。

美國(guó)則有相對(duì)完善的個(gè)人破產(chǎn)制度，若因還不起房貸陷入債務(wù)危機(jī)，業(yè)主可以申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)，通過法律程序減免部分債務(wù)，重新開始生活，信用記錄的負(fù)面影響也有明確的修復(fù)周期，不會(huì)伴隨終身。

而且美國(guó)的征信懲戒范圍相對(duì)有限，不會(huì)過度影響基本生活和家庭未來發(fā)展，這也給了業(yè)主棄房的底氣。

反觀中國(guó)，目前缺乏針對(duì)房貸債務(wù)的破產(chǎn)緩沖機(jī)制，一旦背上房貸債務(wù)，就幾乎沒有容錯(cuò)空間。

四、現(xiàn)實(shí)困境：中國(guó)老百姓的“被動(dòng)堅(jiān)守”

中國(guó)老百姓即便面對(duì)房?jī)r(jià)大幅縮水、還貸壓力劇增的情況，也只能被動(dòng)堅(jiān)守，核心是棄房成本太高，且缺乏相應(yīng)的減負(fù)機(jī)制。

不少家庭買房耗盡了兩代人的積蓄，首付是全部身家，即便房?jī)r(jià)跌破首付，房屋依然是家庭最核心的資產(chǎn)，棄房就意味著多年積蓄付諸東流。

更關(guān)鍵的是，無(wú)限追索權(quán)和征信懲戒的雙重壓力，讓棄房后的生活陷入絕境，遠(yuǎn)比咬牙還貸更艱難。

目前樓市調(diào)整期，部分家庭面臨“房?jī)r(jià)跌掉一半，房貸還得照還”的不公平處境，卻沒有有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)渠道。

有觀點(diǎn)提出暫停利息、減免部分利息等減負(fù)方式，既減輕業(yè)主壓力，也能避免銀行出現(xiàn)大量壞賬，本質(zhì)是呼吁建立合理的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。

在缺乏房貸證券化、個(gè)人破產(chǎn)等制度兜底的情況下，這類靈活調(diào)整措施，或許是緩解當(dāng)下困境的可行路徑。

五、制度完善才是破局關(guān)鍵

美國(guó)人能棄房、中國(guó)老百姓不能，本質(zhì)不是個(gè)體選擇的差異，而是制度設(shè)計(jì)帶來的必然結(jié)果。

美國(guó)通過無(wú)追索權(quán)、房貸證券化、個(gè)人破產(chǎn)制度，構(gòu)建了相對(duì)完善的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系，讓房貸風(fēng)險(xiǎn)在銀行、資本市場(chǎng)、業(yè)主之間合理分配；

而中國(guó)目前的制度更傾向于將風(fēng)險(xiǎn)集中在業(yè)主身上，銀行幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主卻要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。

樓市的健康發(fā)展，離不開合理的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制設(shè)計(jì)。

未來若能逐步推進(jìn)房貸證券化、完善個(gè)人破產(chǎn)制度、優(yōu)化征信懲戒邊界，建立房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，才能讓老百姓在面對(duì)樓市調(diào)整時(shí)，不再只能被動(dòng)堅(jiān)守。

對(duì)普通家庭而言，當(dāng)下更要理性看待買房需求，量力而行，避免被高杠桿綁定，給自己留足生活容錯(cuò)空間。

你覺得該如何優(yōu)化房貸制度，平衡業(yè)主與銀行的風(fēng)險(xiǎn)？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊～