人民日報發聲！物業改革多地落地：物業費真降了，這4筆費可拒交

最近不管是在小區樓下聊天，還是業主群里，總能聽見大家說物業改革的事兒——畢竟每個月交物業費，多一分少一分都跟咱們的錢包直接掛鉤。前陣子《人民日報》專門針對物業問題發了聲，明確要解決“收費不透明、服務跟不上”的老毛病，現在全國不少地方的改革政策已經落地，不光物業費真真切切降了，還有4筆費用咱們業主明確能拒交。今天就用大白話，把這些跟大家息息相關的政策講明白，看完你就知道以后交物業費該怎么算、哪些錢不該掏，再也不用跟物業糊里糊涂扯皮。

先說說最實在的物業費降價，這可不是空口喊口號，各地都有具體政策托底，核心就是“政府指導價”。簡單說，就是政府根據小區的實際情況，給物業費劃了條“上限線”，物業不能再像以前那樣，想漲價就漲價，還拿不出合理理由。

這個指導價不是“一刀切”，而是按小區的條件分了檔。比如有沒有電梯，就是重要的分檔標準——帶電梯的小區，因為多了電梯維護、電費等成本，指導價會比沒電梯的高一點，但也有明確上限；再比如小區的配套設施，像有沒有健身區、兒童游樂區、綠化覆蓋率怎么樣，還有物業服務的標準，比如衛生多久打掃一次、安保崗是不是24小時有人、維修響應快不快，這些都會對應不同的收費上限。

以前總有些小區“亂收費”，比如沒電梯的老小區，卻按帶電梯的標準收物業費；還有些小區配套一般，物業費卻比周邊高檔小區還高，現在有了指導價，這些情況就不允許了。要是你發現自家小區物業費超過當地政府定的對應檔次上限，完全可以找物業要說法，要求按指導價調整，要是物業不配合，還能找社區或者住建部門反映，現在各地對這類投訴都有專門的處理渠道，響應比以前快多了。

除了固定的指導價，還有兩種情況能額外減免物業費，很多業主不知道，今天必須說清楚。

第一種是房子空置的情況。要是你買了房沒裝修、沒入住，而且能拿出水電燃氣幾乎零消耗的記錄（比如每月電費就幾塊錢的公攤，沒有自用消耗），跟物業報備后，不少地方都能減免一部分物業費。比如江蘇、甘肅、山東這些地方，規定空置房一般只收70%的物業費；有些城市更實在，比如鄭州、西安，空置超過6個月，只要能證明沒住人，物業費能降到50%甚至更低。這對那些買了房暫時不住，或者給孩子準備的婚房、投資用的房子來說，一年下來能省不少錢——比如100平米的房子，物業費每月2元/平米，空置的話按50%算，一年就能省1200塊，可不是小數目。

第二種能減免的情況，就是物業沒做好服務。以前咱們總遇到“交了錢沒享到服務”的糟心事：比如小區樓道里的垃圾堆了好幾天沒人清，樓下垃圾桶滿了溢出來也沒人管；或者安保不到位，陌生人隨便進小區，甚至出現電動車被盜的情況；還有公共設施壞了沒人修，比如路燈壞了好幾天不換，健身器材壞了沒法用。以前遇到這些事，業主只能抱怨，物業費該交還得交，現在不一樣了——只要你能拿出證據，比如拍的照片、錄的視頻，或者跟其他業主一起做的“服務問題記錄”，就可以跟物業協商減免物業費。

比如小區衛生沒人管，你連續拍了3天的照片，證明垃圾一直沒清理，就可以要求物業減免這期間對應的物業費；要是安保不到位導致財物損失，在警方出具證明后，也能跟物業談減免。要是物業不配合，說“不管服務怎么樣，物業費都得交”，你就可以拿著證據找住建部門投訴，現在政策明確支持業主——“服務不達標，收費就該降”，物業沒理由拒絕。

可能有人會問：“物業費降了，會不會服務也跟著縮水？以前服務就一般，現在收費少了，豈不是更差？”其實不用太擔心，這次改革不光管“收費”，還把“服務標準”也明確了，相當于給物業上了“雙保險”。

現在很多地方要求物業公司必須把“服務清單”公開，貼在小區公告欄里，或者發到業主群里。清單里得寫清楚：衛生方面，樓道每天掃幾次、小區道路每周拖幾次、垃圾桶多久清理一次；安保方面，門崗幾點到幾點有人值班、小區內多久巡邏一次、外來人員登記流程；維修方面，水電維修多久內響應、公共設施壞了多久能修好。這些都是硬指標，物業要是沒按清單做事，業主可以集體提意見，要求整改；要是整改后還不達標，甚至可以通過業主大會投票，要求更換物業公司。

以前更換物業公司特別難，流程復雜，還容易被物業或開發商阻撓，現在改革后，流程簡化了不少——只要業主大會投票時，參與投票的業主里，過半數同意更換，就能走正規程序換物業，不用再被“賴著不走”的物業拿捏。

說完降價和減免，再跟大家說更關鍵的——有4筆費用，咱們業主明確可以拒交，不管物業怎么說，都不用掏，掏了就是冤枉錢。

第一筆：公共區域收益相關的“重復收費”。小區里的公共區域收益，比如電梯里的廣告、樓下商鋪的租金、快遞柜的入駐費、小區內臨時停車費，這些都屬于全體業主共同所有，不是物業的“額外收入”。按規定，物業可以從中拿一部分作為“管理費”（一般不超過收益的30%，具體比例各地有規定），剩下的錢要么分給業主（比如按面積折算，年底返還），要么用來補充小區的公共開支，比如修健身器材、補綠化、換小區大門的門禁系統。

要是物業把這些公共收益全揣自己兜里，還另外找業主收“公共設施維護費”“綠化補種費”，這筆錢就能拒交。而且你還可以要求物業公開公共收益的明細，比如一年收了多少廣告費、租金，花了多少管理費，剩下的錢用在哪了。要是物業不公開，直接找住建部門反映，現在各地都要求物業公司每季度或每半年公開一次公共收益，不公開就是違規。

第二筆：裝修保證金里“不該扣的錢”。以前裝修房子，物業都會讓交幾千塊的裝修保證金，說是怕裝修時破壞墻體、管道、承重墻，或者亂倒裝修垃圾，這本身沒問題——要是真有違規行為，物業可以用保證金來修復。但關鍵是，裝修完只要沒違規，物業就得全額退還保證金，不能找各種理由扣錢。

現在很多業主遇到過這種情況：裝修完沒破壞任何公共設施，垃圾也按物業要求運到指定地點，結果物業說“裝修垃圾沒清干凈”“墻面有點臟”，要扣幾百塊保證金。這種情況下，這筆扣的錢就可以拒交，還能要求物業全額退還保證金。更重要的是，現在不少地方已經明確規定，物業不能強制收裝修保證金——要是業主能提供裝修公司的資質證明，或者承諾不違規裝修，物業就不能以“不交保證金不讓裝修”為由刁難。就算收了，也得在合同里寫清楚退還條件和時間，不能含糊其辭。

第三筆：公攤水電費里的“重復收費”。公攤水電費，指的是小區公共區域的用電、用水費用，比如樓道燈、小區路燈的電費，綠化澆水、公共衛生間的水費，還有電梯運行的電費。按規定，這些費用要么包含在物業費里，要么單獨公攤，但不能“重復收”。

以前總有些物業玩“文字游戲”：物業費里已經包含了“公共能耗費”（其實就是公攤水電），結果又單獨收一筆“公攤水電費”，讓業主交兩次錢。要是你遇到這種情況，完全可以拒交重復收的那筆——先看物業費的繳費單，上面有沒有“公共能耗費”“公攤水電”相關的項目，要是有，再遇到物業單獨收公攤水電費，就可以拿出繳費單跟物業對質，要求取消重復收費。要是物業不承認，還能找住建部門查當地的物業費構成規定，一般都會明確“公共能耗費是否包含在物業費內”，按規定來就不會吃虧。

第四筆：“開發商遺留問題”的費用。有些小區交房時，開發商承諾的配套沒兌現，比如承諾的綠化沒做好、門禁系統沒裝、車庫還沒投入使用，結果物業卻讓業主掏錢補這些設施；還有些小區，開發商留下的房屋質量問題沒解決，比如墻面漏水、窗戶密封不好，物業卻讓業主自己花錢修，或者把維修費用攤到物業費里。

這些錢咱們完全可以拒交，因為這是開發商的責任，跟物業沒關系，更不該讓業主承擔。遇到這種情況，別跟物業扯皮，直接聯合其他業主找開發商要說法，要求開發商按合同兌現承諾、維修房屋質量問題。要是開發商推脫，還能通過住建部門督促整改，現在各地對開發商的“履約監管”也越來越嚴，只要業主集體反映，一般都能得到解決。

最后還有個關鍵問題，很多業主擔心：“要是我拒交這些不合理費用，物業會不會給我斷水斷電？”這里明確告訴大家，不會！而且政策不允許！

現在全國都有規定，物業不能以斷水、斷電、斷燃氣，或者限制業主進出小區、使用電梯為手段，催交物業費，更不能因為業主拒交不合理費用就這么做。要是物業真敢這么干，你可以直接打12345市民熱線投訴，或者找住建部門反映，相關部門會責令物業立即恢復供水供電，要是給你造成了損失，比如因為斷水導致家里水管凍裂，還能要求物業賠償。

另外，這次改革還有個重點，就是物業費的收支要公開。以前很多業主交了物業費，卻不知道錢花在哪兒了，物業只給個總數，問細節就說“看不懂”“沒必要知道”。現在不一樣了，各地要求物業公司每季度或每半年，必須把物業費的收入、支出明細公開——比如總共收了多少業主的物業費，花在保潔上多少錢、安保多少錢、維修多少錢、電梯維護和電費多少錢，還有物業工作人員的工資占多少，都得一條條列清楚，貼在小區公告欄里，或者發到業主群里，讓大家看得明明白白。

要是物業不公開收支明細，你可以找業主委員會（沒業委會的找社區）要求公開，要是物業拒絕，同樣可以投訴。畢竟物業費是業主湊的錢，咱們有權利知道錢怎么花的，這也是防止物業“亂花錢”“中飽私囊”的重要手段。

總的來說，這次物業改革不是為了跟物業對著干，而是為了讓“交錢”和“服務”對等起來——咱們業主交合理的物業費，享受該有的服務；物業收了錢，就得按標準做事，不能再像以前那樣“糊里糊涂收費，馬馬虎虎服務”。

最后提醒大家，各地的物業改革政策可能有細微差別，比如空置房減免比例、指導價具體金額，會根據當地經濟水平調整。建議大家抽空查一下當地住建部門官網，或者打12345熱線，問問自家小區對應的物業費檔次、減免政策，還有哪些費用能拒交，做到心里有數。以后再跟物業打交道，就知道該怎么維護自己的權益，再也不用當“糊涂業主”了。