新房剎不住車

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，零首付、送黃金，已經(jīng)不是什么新鮮事。

但如果是放在才解除限購不久的羅湖區(qū)呢？

“0首付送黃金”

最近，在中介的朋友圈出現(xiàn)一則海報，鮮紅的宣傳海報上印著——“拒絕壓力，搶占羅湖資產(chǎn)”“顯示搶，最高送1公斤黃金，以當(dāng)天上海交易所黃金實時價格為準(zhǔn)”。

若按照如今黃金的價格為基準(zhǔn)，上海黃金交易所10月29日上海金午盤價約908.34元/克，1公斤黃金價值90.834萬元。

根據(jù)海報的具體位置推測，具體樓盤為位于2號線梧桐山南站C2出口的蓮塘金岸里項目。

據(jù)了解，限時送黃金搭配“0首付返現(xiàn)”活動，最高送1公斤黃金。購房者購房付10萬元定金，放款后其余首付全部返現(xiàn)給購房者，限時到10月31日。

這個項目今年9月中旬開盤，推出360套77-142平精裝住宅，備案均價約6.24萬/平，單價區(qū)間約5.89萬-7.5萬/平，總價約471萬—1065萬。

開盤的時候，開發(fā)商火熱地官宣賣了71套，國慶后又官宣9月27日至國慶黃金周累計銷售110套。

但實際去化結(jié)果，又多少讓人有點(diǎn)詫異。

因為截至10月29日，在深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，僅去化了25套房源，剩余335套。

那么少了85套房源，賣給了誰？備案有所延遲，也不至于差距這般明顯吧？

要知道開盤之初，開發(fā)就給出過開盤綜合約8.62折的優(yōu)惠，折后單價約5.08萬-6.47萬/㎡，折后總價約406萬-918萬，優(yōu)惠力度約65萬-147萬/套。

國慶期間也做了促銷，拿出10套房源進(jìn)行大幅讓價，比如2-704的約113.95平戶型，原備案價約761萬，優(yōu)惠價約637.2萬，降價約123.8萬，比如2-702的約92.52平戶型，原備案價約546萬，優(yōu)惠價約457萬，降價約89萬。

如今以贈送黃金的方式返現(xiàn)，優(yōu)惠力度直接去到90萬，依舊賣不掉，最主要的原因，還是和產(chǎn)品脫脫不了干系。

開盤之初，開發(fā)商對外宣傳，新規(guī)產(chǎn)品、臻奢美宅、羅湖唯一新規(guī)項目等，但一切都在樓盤真實呈現(xiàn)在購房者面前被打回原形。

首先，羅湖蓮塘板塊，確實是一個地理環(huán)境不錯的地方。

從地理位置看，三面環(huán)山，對面是香港，也有蓮塘口岸作為港深商貿(mào)往來的口岸，是深港互通非常便利的板塊。

但也正因為地理環(huán)境不錯，也決定了項目所處的位置邊緣化。

項目處于地處羅湖與鹽田兩區(qū)接壤處，實際既不近羅湖真正的核心，也不近鹽田的核心，還被山體包圍阻隔，切斷了二次擴(kuò)張的想象空間。

再加上如今工業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，工廠外遷，也讓蓮塘僅剩口岸這個功能優(yōu)勢。

80年代，蓮塘第一工業(yè)區(qū)誕生，產(chǎn)業(yè)定位為輕工、紡織，靠著“三來一補(bǔ)”加工貿(mào)易支持，吸引了眾多港資企業(yè)，八90年代高峰期曾聚集超50家港資電子廠，蓮塘工業(yè)區(qū)年產(chǎn)值占羅湖工業(yè)總產(chǎn)值30%。

隨著產(chǎn)業(yè)及深圳的升級發(fā)展，用工成本、土地成本不斷上升，傳統(tǒng)的制造企業(yè)急需尋求更多的發(fā)展可能。

另外，產(chǎn)權(quán)碎片化導(dǎo)致片區(qū)改造滯后，周邊互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園未能及時向直播電商、供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)型，盡管蓮塘產(chǎn)業(yè)仍以汽車服務(wù)、培訓(xùn)、服裝、餐飲等傳統(tǒng)行業(yè)為主，但周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)人氣已經(jīng)比較冷清，有待進(jìn)一步的升級。

從周邊城市面貌和建設(shè)來看，蓮塘已經(jīng)從90年代至21世紀(jì)初期工業(yè)發(fā)展蓬勃的樣貌，轉(zhuǎn)變成了普通的住宅區(qū)域。

大片的住宅建設(shè)幾乎使工業(yè)區(qū)的存在感消失，留下的只有一座座待改的工業(yè)廠房。

最明顯的，蓮塘金岸里的前身就是“羅湖區(qū)蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)和冠深地塊城市更新單元，是工業(yè)廠房改造為商業(yè)、居住用地的典型，項目周邊還有很多未拆遷的廠房。

從實拍圖可以看到，周圍不是舊廠房就是老舊的低層民房，周邊廠房改造需要一定的時間。消費(fèi)娛樂的高端商業(yè)配套，除了自帶約2800㎡社區(qū)商業(yè)，需要依賴一公里以外的歲寶百貨、華潤萬家、壹海城、羅湖萬象城等。

其次，項目本身設(shè)計與購房群體的住家需求有一定的差距。

因為開盤前，項目就受到了不少的關(guān)注。

畢竟羅湖的客戶大多有改善住房環(huán)境的需求，金岸里這樣的位置，就相對較為安靜，視野相對開闊，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，羅湖的新房住宅要么入市少，要么得房率比較低，在售的二手房要么是超高層，就是房齡超過15年的老舊房子，戶型設(shè)計已經(jīng)跟不上時代的需求。。

但蓮塘金岸里，總占地面積僅約0.82萬㎡，容積率達(dá)到9.62，2棟住宅同樣是45-51層的超高層，兩梯四戶，其中一棟還是辦公+保障性住房結(jié)合體，1棟B座6-22層是保障性住房設(shè)計，且無地面花園。

更重要的是，雖然宣傳是新規(guī)住宅，實際備案得房率約74%～75%，提升得房率只能通過增加飄窗空間的方式增加實際使用率。

加上開發(fā)商又是跨界開發(fā)，本身是珠寶首飾的，開發(fā)經(jīng)驗少，開發(fā)體量也不大，折后約406萬-918萬，很難不讓有同樣的預(yù)算購房群體轉(zhuǎn)身就選擇光明、龍華、寶安這些區(qū)域的新房。

遍地開花的0首付

事實上，玩起“0首付”的項目并不只有金岸里一個。

留意近期的新房市場就會發(fā)現(xiàn)，新房已經(jīng)集體邁進(jìn)了“0首付時代”。

朋友圈中，關(guān)于“0首付”的推廣并不少見。

比如位于寶安航城的盛合天宸，朋友圈推廣顯示，“真正0首付，只交定金20萬，備案價簽合同，1.5成首付剩下的開發(fā)商出”。

這種0首付方式是購房者先出定金，剩余的開發(fā)商補(bǔ)貼，相當(dāng)于購房者首付只需要出20萬。

這個項目是2021年開盤的新房，426套77~244平房源，開盤備案均價約6.71萬/平，總價約476萬~1714萬。

之所以“只需要交20萬定金，剩下的開發(fā)商出”是因為地段已經(jīng)相對較為偏僻，周邊商業(yè)配套薄弱，基本是工業(yè)區(qū)，緊鄰深岑高速，在航城片區(qū)賣得比大戶型均價約6.34萬/平的領(lǐng)航城領(lǐng)譽(yù)華府還要貴。

并且9月成交了一套約81平的戶型，成交總價約426萬，而81平戶型曾經(jīng)的備案總價最低都需要476萬。

開發(fā)商剩余44套房源（截至2025年10月30日），這44套房源備案最低總價為529萬，最高總價為1466萬，則開發(fā)商需要補(bǔ)貼59.35萬—200萬。

比如位于龍華大浪的錦順名居，朋友圈推廣“零首付購房，直接月供即可”。

開發(fā)商“零首付購房，直接月供即可”，則意味著購房者只需付定金，直接月供相當(dāng)于開發(fā)商把貸款的總價提高，然后送首付。

這個樓盤是2021年7月入市的項目，520套78~187平住宅，備案均價約5.1萬元/㎡，總價區(qū)間約344萬~943萬。

這個項目實在太偏了，周邊最近的地鐵線路還在修建中，周邊幾乎沒有大型的配套，被工業(yè)園區(qū)包圍。

像這樣的0首付方式，還有位于寶安的瓏灣項目，同樣只需要定金就能直接供樓。

再比如位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城，同樣出現(xiàn)“操作0首付”的推廣宣傳。

這個項目是觀瀾最典型的項目，今年兩次推售，備案均價分別為4.58萬/平及4.47萬/平。

而位于寶安沙井的鴻榮源珈譽(yù)府，則出現(xiàn)“買房只需交一個定金，其余首付第三方免息用一年”的情況。

從這些“0首付”的方式來看，真正送首付的項目還是比較少，要么把首付做成了分期，要么以拉高貸款的形式，做低首付。

又或者本質(zhì)是高評高貸，只不過開發(fā)商不直接參與，而是選擇與第三方公司合作的方式，把購房者的首付降下來。

過去深圳的新房，要做0首付”都是私下與購房人商量，悄悄操作，不會公開宣傳，如今“0首付”不僅成為這些新房銷售的賣點(diǎn)，還大肆宣傳起來。

只能說，這些新房還有很遠(yuǎn)的路要走。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場