走出迷霧，西安二手房再降多少，就到底了？

「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕11年，接地氣，說人話！

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周六早，帶娃去大明宮參加西安的經營開放日活動，朋友在微信上留言，語音，信息三連呼，是為自己賣房的事兒。

200多平的大面積，年初的時候還能賣650萬，如今自己又降100萬，讓我想想辦法。

我開玩笑，要不你借我500個，我再加點，給你接盤了？

坦率的說，當我說出500萬的時候，心理同樣沒底，對方覺得已經是吐血價，但買家依舊擔心買貴接盤。

這種因二手房價格評估失靈，導致的買賣雙方誤判，在當下的西安，不是個例，而是大眾共同的心病。

所以，西安二手房再降多少，就，是，底？

供需錯配

在不同時期，關于二手房價格如何估計，是有天翻地覆的區別，價格的高低，本質上就是供需的矛盾，樸素的道理就是蘿卜快了不洗泥，蘿卜慢了還削皮。

壹

供不應求，人人買房

這個階段主要集中在2018-2021年，因為主城區新房供應，限價等諸多原因，外加近百萬人口涌入，房價一路高漲，房子供不應求，這給了二手房最強的底氣，也誕生了不少匪夷所思的高價小區。

一個極端個例，曲江的龍湖紫都城，2011年的小區，房齡約14年，小區最高光的時期是2021年，一套四室建面約149㎡二手房，總價高達480萬，最高單價32728元/㎡。

還是同一個小區，類似戶型，最近單價來到了13000+，房東急售總價只有190萬。

類似的處境，在曲江一期的中海紫御華府，二期的中海凱旋門等二手房里，都曾上演，外圍的西咸，自不必多說。

造成這種現象，本質的原因還是供需問題，四年前龍湖二手房能賣32728元/㎡的時期，西安新房頻頻搖號，萬人搖盡出，情緒之上，無人理會漲價邏輯，如今情緒散去，自然也沒有降價的邏輯。

供不應求的時期，二手房價格評估有以下幾招，一是參考新房的售價上浮，二是參考上一套的成交價上浮，三是看房東多大膽，買家多著急，雙方你情我愿。

大家相信買房致富的故事，自然沒人深究漲價的邏輯，通通歸功于自己眼光好，買的早，運氣好。

貳

供大于求，扎堆賣房

也正是因為有以上的路徑依賴，等到房價普降的時候，多數人身心都反應不過來，還是簡單的供求關系。

就大眾身邊的觀感，十個人里，起碼八個已不再談論房子，僅有的改善，僅剩的剛需還有需求，但還在觀望。

與銳減的購房人數相比，房子的庫存卻持續增加，新房端，通過延期開發，限量供應，雖在局部如秦漢北，團結片區存在內卷競爭，但整個西安范圍內，新房的供應量仍然有限，這也為縮量保價提供基礎。

更多的競爭，反而都在二手房，根據國家統計局數據，西安二手房連跌23個月，貝殼二手房掛牌量超過17萬套，如果以9月7570套的網簽量算，不增加新掛牌的情況下，庫存就超過22個月。

二手房飽和的供應下，大家為搶占有限的客戶，降價成為唯一辦法，從軟新，到曲江一期，二期，再到灃東，灃西，呈現先跑先贏，后跑后疼局面。

尤其是對于近三年剛剛交付的社區，每逢第一套成交，鄰居都無法接受，但時間久了，反而發現那是成交價最高的一套。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

供大于求的時期，二手房價格評估幾乎失靈，參考上一套成交價，買家不信，參考周邊新房，新房更低，高價掛牌更是無人理會，有的只有最低價成交。

最終，再降30，再降50，降了100萬的故事，就不是個例了，時間久了，大家對降價賣房就習以為常。

叁

供需失衡，掛牌17萬套

二手房想要穩，首當其沖要穩定住供需，2024年，西安二手房網簽套數為100923套，2023年網簽98723套，屬于需求旺盛且穩定的。

不穩定的是不斷上漲的供應量，以貝殼平臺為例，2022年初，西安二手房掛牌房源超10萬套，2024年10月，西安放開限售后，掛牌量超過14萬套，短短一年后，如今則是170504套。

短短三年時間，西安二手房供應量增加7萬套，房子肉眼可見的變動，買家肉眼可見的觀望減少，供需嚴重失衡，這是繼續降價的根源。

泡沫擠壓

在龐大的賣房群體里，主要包含以下心態的房東，對應的房子狀態也基本是空置，閑置，降價，反而是自己住的，對當下房價的波折，更加淡定。

壹

本該降價的房子

房子是商品，有新舊更迭本是正常不過的事情，但在過去房價普漲的情緒下，買房的情緒甚至遠超房子本身。

那些漏水的頂樓，沒有電梯的家屬院，人員混亂的公寓樓，采光差的筒子樓，產權不清的安置房，掉墻皮的高層，這些本該隨著功能，賣相，壽命變短的房子，難道不該打骨折，降價賣？

貳

高價入手的房子

房子是資產，這是過去的邏輯，地價支撐房價，現房強于期房，但如今對著經濟環境邊戶，房子成了負資產，你以為買的是房，其實是銀行30年的貸款，房價可以降，但貸款不能少。

當年跟風，聽說買房致富去搖號的小區，如今賣不掉月供還得還，已經事實從資產淪為負擔，2024年前還期待止跌回穩，不漲不賠也行，結果遇到今年17萬套的掛牌量，不及時止損等什么？

這已經不是評估房子的價值邏輯，而是要評估房東的還債邏輯，不賣損失100萬，還背300萬貸款，賣了損失100萬，起碼貸款不背了。

當年萬人搖的小區里，這樣的房東并不少，賣不賣完全取決于扛不扛得住，以及到底住不住。

叁

完全不住的房子

自住都是體驗，不住都是成本，房子是鋼筋水泥不假，但也是生活體驗，房子的價值很多時候只有住進去才有發言權。

門口保安的帥氣微笑，便利店的打折促銷，小區苗木的郁郁蔥蔥，站在床邊看河景的悠然自在，這些都是買房的價值。

但如果不住，你和房子的接觸只會局限于收物業費，和中介討價還價的有限場景，成本將是你評估房子價值的主要依據，由于貸款買房，物業費，暖氣費，稅費，中介費都是成本，房價不漲，就會成為賣房最大動力。

當下降價，最低價成交的房東，很多人都在以上的處境里，目的就是要回收現金，減少損失，降低負債，不僅西安這樣，全國諸多城市同理。

你作為同小區的業主，要住十年以上的，能不能接受投資失誤，房子空置，不堪重負的鄰居降價賣房。

多數是不接受的，因為買新房高價，買二手房的反而撿漏，雖然大家買來都是住，但入手門檻不同，不患寡而患不均，心態是心態，但房子就是房子，有漲有跌，有買貴就有買的便宜的。

很多人總關心二手房多錢是底，何時只跌，雖然經濟環境，流入人口，大眾預期等不可逆，但有一個現象值得大家留意，即2018-2021年高價格，跟風買的投資群體立場。

從這個角度，2018-2021四年排隊進場，2021-2025四年僵持階段，2025年后，加速筑底，房價回歸真實需求，都是可見的。

內卷加劇

我的印象里，多次政策里，圍繞二手房更多是抑制，最大的一次利好就是出臺二手房指導，看似是降低熱度，實則將二手房成交價推上最高峰。

利好之后都是利空，比如放開二手房限售時間，新房鼓勵四代宅，高贈送，高新范圍不等落戶就能解決上學問題等等。

如果說過去，二手房是西安新房的供應補充，新房要價格，二手房要成交，各有各的賽道，那如今新房就是二手最大的競爭。

2024年以前，新房憑借產品新，區域好，地價高，牢牢占據200萬以上市場，剛好和200萬以下的二手房默契配合，大家相安無事。

想要新產品改善，買新房，想要主城區剛需，買二手，但這種平衡，隨著主城區供地，新房市場進一步萎靡，內卷后，開始被打破。

去年的時候，西安流行一個順口溜，即全城16000+，即原本清晰的房價梯隊，隨著新房競爭，開始變得模糊不清。

同樣價格，高新三期，軟件新城，西部大道，港務區等都開始供應，原本高價的改善小區，因為總價過高，單價也來到剛需門檻，開始價格戰。

但到了今年，這個門檻還在降低，團結片區，幸福林帶，西部大道等更為成熟的主城區，開始降價搶客戶，不僅降價走低，配置還在不斷升級。

戶內贈送率越來越大，98㎡的新房，面積相當于120㎡的二手，120㎡的新房，面積相當于180㎡的二手，并且會所，大門，外立面，景觀輪番升級，地鐵，學校，醫院，商業也來到家門口。

看似是同區域新房開發商為了各自降負債，要銷量誕生的內卷，但受傷害最大的反而是周邊的二手房。

過去新房集中在郊區，新區，有產品，無配套，如今主城內熱門板塊，各處都在供應新房，價格不漲反降，同時配套，產品更強，雖然房東無感，但大家都在搶有限的買家，哪個賣相更加，更上頭，沒有疑問。

同一區域，二手房錯位競爭的最后一絲優勢，也隨著新房內內卷消失了，二手房東可沒有開發商講故事，升級產品的能力，甚至學區都握不住，唯一能做的只剩降價了。

房價下跌，投資立場，掛牌激增，新房分離，可謂一環套一環，很多時候，房東總覺得是中介把房價打下去的，有炒作，虛報成分不假，但本質上還是大眾預期降低，買房群體萎縮，二手掛牌新高造成的。

房子的問題，從來不在房子本身，房地產本質是借貸，是六個錢包，看到的是房價降了，本質還是收入降了，短期內，二手房會有底，能止跌，但回歸還得看大眾收入，工作變化。

窮則留點現金，達則再買套房，簡單樸素的道理。

心態回歸

很多對于降價想不明白的，當年漲價時也是稀里糊涂，過度把買房的成功歸功于個人眼光，眼界，能力，但回歸頭看，不過是運氣好，運氣好，僅此而已。

我每天回家，路過星火立交，有不少大篷車在擺攤賣水果，時間長了，從一家聚集成了一條街，葡萄，蘋果，香蕉，橙子，榴蓮，柚子等種類非常豐富，過去一家的時候，香蕉是一斤四塊，現在已經是10塊錢一把了。

老板說，沒辦法，競爭太激烈了，賣了少賠錢，不賣放手里，三五天后就爛了，房子不是香蕉，但定價邏輯也差不多，對很多著急賣房的房東而言，要的是活下去！

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作者：晴明

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