日本針對外國人購房買地的五大動作

11月4日，日本首相高市早苗親自主持了“外國人政策相關閣僚會議”，正式拉開了針對外國人政策大調整的序幕。

此次高市首相提出的“外國人政策”調查調整內容，包括：調查外國人在日本購買土地的情況、掌握外國人在日本持有不動產的情況、推進“非法滯留外國人清零”計劃、嚴格外國人在留資格的審查、嚴審外國人加入日本國籍、加強“過度旅游”對策、嚴控民宿經營、積極應對外國人犯罪、重新審視外國人醫保與國保制度、重新調整對日語學校的支援政策等。針對上述問題的改正措施與新政策，高市首相已經明確要求在2026年1月前形成具體方案。

高市首相在會上指出：“為了實現有序共生社會，首先要推進遵守現有規則、完善相關制度的舉措，其次要推進包括土地取得等規則在內的國土適當利用和管理的舉措。”

高市內閣的這第一次針對外國人政策的政府會議，由內閣官房長官（內閣大管家）木原稔擔任議長、外國人政策擔當大臣小野田紀美擔任副議長，會議幾乎由所有閣僚組成，包括法務大臣、防衛大臣、總務大臣、厚生勞動大臣、農林水產大臣。

限制外國人在日本購買土地和房產，是此次“外國人政策”調整的一大重點。根據高市首相的指示與相關大臣在會后的記者會見內容，以下是本次日本政府針對外國人新政策的五大硬核動作：

一、林地收購必須申報國籍（11月4日鈴木農林水產大臣確認）

舊規：購買林地只需提交“森林取得屆（申請）”，無需填寫國籍。

新規：模仿農地收購模式，購買者必須強制填寫國籍+護照號碼。

理由：防止外國資本把“水源林地”變成私人別墅或軍事觀察點。

時間表：農林水產省已根據首相命令，最快從2026年春季開始施行新規。

二、不動產過戶買賣登記必查國籍（法務省主導）

所有房地產的過戶買賣必須填寫“移轉登記申請書”，新增“國籍/居住地”欄。

未在日本合法居住的海外居民購買日本不動產，須額外提交“國外資產證明”。

外國留學生購買房產，須說明資金來源。

法務省將把國籍數據實時推送給國稅廳、防衛省。

三、公寓交易實際狀況大摸底（總務省+國交省）

2025年12月啟動“全國公寓樓外國人持有率普查”。

重點鎖定：東京23區、大阪、沖繩、北海道等地區。

結果將在2026年1月公布，一旦某棟樓的外國人持有比例超過30%，將自動列入“注視對象”。

四、“注視區域”擴大10倍（防衛省提案）

舊規：自衛隊和美軍基地設施周邊1公里+國境離島。

新規：沿海全域+水源地上游+高鐵沿線等全部納入“注視區域”范圍。

在注視區域內外國人購買土地，需報內閣府事前審查，審查期最長為90天，期間不得動土。

五、從外國人手中收回島嶼土地所有權

山口縣瀨戶內海有一座小島——笠佐島，面積94萬平方米，島上只住著5戶人家共7位老人。但島嶼附近的航路和空路，是美軍巖國基地艦船與軍機的必經之路。9月底止，有3名中國人購買了3651平方米的土地。

消息一傳出，島民連夜成立“笠佐島守護會”，54名地方議員跨黨派組調查團，采用眾籌方式要買回土地。

日本政府表態：眾籌成功可優先使用公權力收購，防止外資二次轉手。

東京不動產研究所公布的最新調查數據稱，目前東京市中心23個區的新建公寓樓的平均房價已經突破1億3000萬日元（約600萬元人民幣），與2024年同期相比，上漲了20%。那么，外國人購買比例到底占多少呢？日本三菱UFJ信托銀行的調查稱，在東京高端住宅比較集中的港區、千代田區、渋谷區，高級公寓樓的外國人資本購買比例為19%，絕大部分還是日本人居住。所以，把房價上漲的責任，全部扣在外國人身上，顯然有欠公正，更主要的因素還是因為建筑材料成本的大幅上漲，和建筑市場勞動力短缺導致的人力成本的翻倍增加。

評論家真山仁表示：“政府的這些措施本身方向沒錯，但三個月內就要完成，未免太急。雖然政府強調‘非排外主義’，但外國人未必會這樣理解。”他指出，政策急轉彎和輿論的過度渲染，往往帶來誤讀：“日本長期歡迎外資，無論股市、房地產還是旅游業。而如今突然強化監管，容易被視為‘敵意信號’。一旦傳出‘限制外國人購房’的消息，哪怕尚未實施，也可能觸發拋售潮，波及整個市場。”

真山仁為此警告：“政府過度干預，往往正是泡沫破裂的前兆。當年房地產泡沫崩潰前，政府也是以‘調控過熱市場’為名入場。現在若重復同樣的節奏，風險不容忽視。”

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