W酒店RWA，一間客房拆成10萬份賣？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

有專家預(yù)言，2025年將進(jìn)入“全民投資”時(shí)代；然而，黃金價(jià)格跳水、CS:GO飾品二級市場價(jià)格暴跌等負(fù)面消息層出不窮。一面是中高收入群體渴望通過自主投資增厚資產(chǎn)，另一面卻是魚龍混雜、風(fēng)險(xiǎn)暗涌的投資市場。酒店RWA因何而生？它折射出酒店行業(yè)哪些深層困境？又將走向何方？

把一間客房拆成10萬份，每一份都可以單獨(dú)產(chǎn)生收益，這不是模擬經(jīng)營游戲，而是香港W酒店近期的一次資產(chǎn)上鏈動作。

8月，在由香港酒店協(xié)會與勝利證券合主辦的"酒店資產(chǎn)RWA戰(zhàn)略合作伙伴閉門會議"中，半島酒店集團(tuán)、W.Hotel、普華永道等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)和機(jī)構(gòu)，共同探討了區(qū)塊鏈技術(shù)在酒店資產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新應(yīng)用。

W.Hotel首席技術(shù)官LEO在會議現(xiàn)場演示了新的RWA資產(chǎn)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)可將單間客房拆分為10萬份產(chǎn)權(quán)憑證，讓投資者以最低100美元持有高端酒店資產(chǎn)份額，并實(shí)現(xiàn)每日租金收益的自動分配。據(jù)測算，這一創(chuàng)新模式有望將酒店資產(chǎn)流動性提升300%以上。

會議上，各方就采取"三步走"戰(zhàn)略推進(jìn)酒店資產(chǎn)數(shù)字化進(jìn)程達(dá)成了共識，第一階段將在2025年第四季度完成首批價(jià)值5億美元酒店物業(yè)的鏈上確權(quán)；2026年第一季度計(jì)劃發(fā)行首單合規(guī)酒店REITs代幣；到2026年第二季度將接入DeFi協(xié)議，開放質(zhì)押借貸功能。有業(yè)內(nèi)人士稱，這一系列舉措標(biāo)志著香港酒店行業(yè)正式邁入RWA時(shí)代。

“三步走”戰(zhàn)略發(fā)布數(shù)月以來，有關(guān)酒店RWA的討論從未停止。最近，博主Dean有關(guān)“酒店將成為未來RWA最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的貼文再度引起了網(wǎng)友激烈的討論。有人認(rèn)為“這是一場新型的融資騙局”，也有人認(rèn)為“在法律和監(jiān)管框架完善的前提下可以謹(jǐn)慎入局”，更有人認(rèn)為“有收益權(quán)但沒有控制權(quán)的酒店資產(chǎn)無異于REITs”。

酒店RWA究竟是酒店行業(yè)投資走向大眾化的新風(fēng)向？還是又一波“割韭菜”？亦或者是打破傳統(tǒng)酒店業(yè)資產(chǎn)凝固“枷鎖”的一次實(shí)驗(yàn)？這篇文章也許將帶你窺見一隅。

酒店RWA是啥?

想要了解“酒店RWA”，還要從“RWA究竟是什么”說起。

RWA 即Real-World Assets（真實(shí)世界資產(chǎn)），指通過區(qū)塊鏈技術(shù)將現(xiàn)實(shí)世界中的有形資產(chǎn)（如房地產(chǎn)、黃金、大宗商品）或無形資產(chǎn)（如債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等）轉(zhuǎn)化為可在鏈上持有、交易、拆分或抵押的數(shù)字代幣，也就是資產(chǎn)代幣化。

簡單來說，RWA是一種基于區(qū)塊鏈技術(shù)的新虛擬貨幣，此前“熱炒”的“穩(wěn)定幣”，即是RWA的一種。RWA背后的真實(shí)資產(chǎn)可以多種多樣，法幣、國債、黃金、商鋪等各類實(shí)物資產(chǎn)，都可以進(jìn)行通行證化。酒店RWA是以各類酒店資產(chǎn)為支撐的虛擬貨幣，酒店客房、宴會廳、度假別墅等都可用于發(fā)行RWA。

乍看之下，這種“碎片化”的投資方式似乎與REITs相差無幾，業(yè)內(nèi)也有人指出其有“舊瓶裝新酒”之嫌，然而，其實(shí)際上與傳統(tǒng)的“證券化”過程（Securitization）有著很大差別：

首先，兩者所依賴的基礎(chǔ)設(shè)施不同：證券化依賴于集中登記、托管和交易所體系；RWA則依賴區(qū)塊鏈、智能合約和鏈上清算。

其次，兩者顆粒度不同：傳統(tǒng)證券化通常是大規(guī)模打包，門檻較高；RWA可將單個(gè)物業(yè)、單筆貸款甚至一部分現(xiàn)金流切割為份額。

最后，兩者的流動性邏輯不同：RWA可能依靠全球鏈上二級市場，其跨境流通效率更高。

這也意味著，RWA本質(zhì)上是一種“全球化的、可編程的證券化工具”。

為實(shí)現(xiàn) “絲滑”的全球化和可編程鏈上交易，在完成資產(chǎn)代幣化過程時(shí)，通常會利用到分布式賬本技術(shù)——也就是區(qū)塊鏈技術(shù)，來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)權(quán)益的數(shù)字化表征，來解決傳統(tǒng)資產(chǎn)交易中權(quán)屬確認(rèn)困難、流轉(zhuǎn)效率低及流動性不足等問題。

前文所述的酒店資產(chǎn)數(shù)字化戰(zhàn)略之所以在香港發(fā)布，也與香港完善的數(shù)字資產(chǎn)監(jiān)管體系有關(guān)。6月，香港特區(qū)政府發(fā)布了《香港數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展政策宣言2.0》, 標(biāo)志著香港告別了簡單的政策試驗(yàn)，進(jìn)入精密的 “制度工程” 新階段。

《宣言2.0》核心的LEAP戰(zhàn)略框架，從法律、產(chǎn)品、場景、人才四個(gè)維度，系統(tǒng)性地構(gòu)建了一個(gè)既能容納創(chuàng)新又能管控風(fēng)險(xiǎn)的繁榮生態(tài)。在香港，RWA 發(fā)行需遵守香港證監(jiān)會（SFC）及香港金融管理局（HKMA）的監(jiān)管要求，通常通過特殊目的載體（SPV）及境內(nèi)聯(lián)盟鏈與境外公鏈的“兩鏈一橋”模式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)權(quán)益的跨境重組及代幣化。

目前，香港 RWA 產(chǎn)品主要面向?qū)I(yè)投資者，以固定收益類資產(chǎn)（如房地產(chǎn)代幣化產(chǎn)品、債券代幣等）為主，尚未全面開放二級市場交易權(quán)限。

香港發(fā)布的《宣言2.0》無疑標(biāo)志著香港對于數(shù)字資產(chǎn)的態(tài)度不再是邊緣的試探，而是主流的進(jìn)軍；而本次W酒店的資產(chǎn)上鏈動作也是對全球數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展大勢的一次順應(yīng)。2018年，吉隆坡的第一個(gè)酒店鏈上預(yù)訂模塊——Vingoda平臺開始測試，平臺用區(qū)塊鏈將一間濱海套房拆解成10萬份RWA憑證，投資者在享受分紅的同時(shí)，還可以兌換入住權(quán)。該平臺的發(fā)布意在將東南亞過剩的豪華酒店閑置房，轉(zhuǎn)化為可分割投資的數(shù)字資產(chǎn)。

Vingoda設(shè)計(jì)靈感也許源于馬來西亞MDEC推動的“共享經(jīng)濟(jì)計(jì)劃”，該計(jì)劃使得120萬人通過共享平臺賺取了約40億令吉的收入；抑或是日本的NOT A HOTEL，讓普通人以100萬日元的入場價(jià)共享別墅，這些實(shí)驗(yàn)無疑昭示著“使用權(quán)碎片化”正在成為顛覆高端服務(wù)的核心。

酒店業(yè)為什么需要RWA?

作為酒店資產(chǎn)“使用權(quán)碎片化”嘗試的延申，香港W酒店的資產(chǎn)上鏈動作顯然不是個(gè)例。

在"酒店資產(chǎn)RWA戰(zhàn)略合作伙伴閉門會議"上，香港某些知名酒店宣布擬將其香港旗艦店價(jià)值12億港元的宴會廳資產(chǎn)首發(fā)上鏈；此外，合作基金正在募集2億美元資金，專門用于收購低估酒店資產(chǎn)并進(jìn)行代幣化改造。W.Hotel則計(jì)劃推出更多海外旅游勝地的酒店資產(chǎn)包RWA產(chǎn)品上線。

為什么要進(jìn)行代幣化改造？這其中折射出酒店行業(yè)的什么困境和趨勢？是投資者迫切需要了解的問題。

從行業(yè)層面來看，傳統(tǒng)酒店業(yè)長期受困于一些結(jié)構(gòu)性痛點(diǎn)，這些痛點(diǎn)不僅制約了行業(yè)發(fā)展，也阻礙了資本的有效配置。

傳統(tǒng)酒店行業(yè)的資產(chǎn)流動性不足問題首當(dāng)其沖。酒店資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有投資周期長、變現(xiàn)難度大的特點(diǎn)。此外，即使擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，酒店業(yè)主也難以快速將其轉(zhuǎn)化為可用資金，從而導(dǎo)致資金鏈緊張時(shí)變現(xiàn)難度高。

此外，傳統(tǒng)酒店行業(yè)還具有融資渠道有限、且融資成本較高的痼疾。眾所周知，酒店企業(yè)融資主要依賴銀行貸款、股權(quán)融資等傳統(tǒng)方式，這種周期長、綜合成本高的融資方式長期發(fā)展下去難以滿足行業(yè)快速發(fā)展的需求；特別是在經(jīng)濟(jì)下行期，融資渠道收緊，酒店企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)將面臨更大的資金壓力。

酒店行業(yè)的投資門檻也往往過高。香港酒店協(xié)會指出，香港酒店業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超萬億港元，但傳統(tǒng)投資模式將普通投資者拒之門外，導(dǎo)致了資產(chǎn)與資本之間的錯(cuò)配。

“痛點(diǎn)”交織，酒店行業(yè)的一種“資產(chǎn)凝固”的困境接踵而至。一棟價(jià)值數(shù)億的酒店物業(yè)往往困守本地市場，難以釋放其全球流動性價(jià)值。

RWA雖然不能為傳統(tǒng)酒店業(yè)結(jié)構(gòu)性困境提供“一網(wǎng)打盡”式的解決方案，但其出現(xiàn)與發(fā)展卻恰巧順應(yīng)了酒店業(yè)近年來的部分發(fā)展趨勢。

例如華住集團(tuán)、首旅如家等頭部酒店企業(yè)，雖然尚未直接布局RWA資產(chǎn)代幣化，但其戰(zhàn)略卻與RWA技術(shù)所指向的趨勢相契合。根據(jù)華住集團(tuán)2025年二季度財(cái)報(bào)，其管理加盟及特許經(jīng)營收入達(dá)到了29億元，同比增加22.8%，這種輕資產(chǎn)運(yùn)營模式與RWA技術(shù)的資產(chǎn)碎片化理念不謀而合。

同時(shí)，酒店RWA也并不是孤立發(fā)展的，其與周邊項(xiàng)目的聯(lián)動將更好地盤活資源。例如，大連小平島數(shù)字島嶼RWA項(xiàng)目在獲得了20億元地投資后，成為了國內(nèi)首個(gè)RWA數(shù)字島嶼項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1000套醫(yī)養(yǎng)酒店和11萬平方米溫泉綜合體及室內(nèi)冰雪綜合體，這無疑是通過RWA模式盤活旅游資源的典型例證。

酒店RWA并不十全十美

誠然，行業(yè)積極擁抱新技術(shù)往往意味著舊的困境亟待解決。有業(yè)內(nèi)人士對空間秘探表示，隨著RWA技術(shù)的深入應(yīng)用，未來酒店資產(chǎn)的投資門檻將大幅降低，流動性也將有所提升。

然而，這是否意味著一個(gè)更加開放、高效的酒店資產(chǎn)交易時(shí)代正在到來？目前尚不能下定論。

/挑戰(zhàn)仍在

即便在香港不斷放開RWA和穩(wěn)定幣交易，同時(shí)出臺明確監(jiān)管政策的前提下，RWA的監(jiān)管在中國內(nèi)地仍舊充滿了不確定性。

資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)難以確定，成為酒店RWA發(fā)展的阻礙。香港《RWA產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告·產(chǎn)業(yè)篇2025》白皮書指出，并非所有資產(chǎn)都適合代幣化，成功落地的資產(chǎn)需滿足“價(jià)值穩(wěn)定性、法律確權(quán)清晰性、鏈下數(shù)據(jù)可驗(yàn)證性”三大門檻，國內(nèi)酒店資產(chǎn)如何滿足這些標(biāo)準(zhǔn)仍需探索。

根據(jù)2025年7月最新政策，國內(nèi)任何形式的加密貨幣化RWA公開發(fā)行均被認(rèn)定為非法集資，但基于數(shù)字人民幣的合規(guī)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)正在局部開花，這種政策的不確定性增加了RWA項(xiàng)目的實(shí)施難度。

同時(shí)，RWA在酒店領(lǐng)域的發(fā)展仍舊有技術(shù)壁壘存在。酒店資產(chǎn)數(shù)字化需要區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等多技術(shù)融合，而國內(nèi)酒店業(yè)普遍缺乏“區(qū)塊鏈+酒店”復(fù)合型人才，技術(shù)實(shí)現(xiàn)難度較大。還有跨境資金流動限制的相關(guān)問題，使得其在一時(shí)之間難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。目前，國內(nèi)RWA需通過跨境SPV架構(gòu)（如海南+香港雙層結(jié)構(gòu)）優(yōu)化稅務(wù)，同時(shí)需遵循嚴(yán)格的外匯管理規(guī)定，這無疑增加了項(xiàng)目復(fù)雜性。

/機(jī)遇并存

挑戰(zhàn)總是伴隨著機(jī)遇，發(fā)展勢頭是其為行業(yè)帶來“火苗”的佐證。

有業(yè)內(nèi)人士指出，RWA技術(shù)將加速酒店業(yè)的整合。頭部酒店企業(yè)通過RWA平臺獲取更多資本支持，將有助于其進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額，這同時(shí)也將為中小型酒店企業(yè)帶來更大的競爭壓力。并且，RWA技術(shù)解決了酒店資產(chǎn)估值體系滯后的問題，通過實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)上鏈和透明化管理，使資產(chǎn)估值更加準(zhǔn)確和及時(shí)，提升了酒店資產(chǎn)的市場認(rèn)可度。

不可否認(rèn)的是，RWA技術(shù)使酒店資產(chǎn)從“附屬品”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴顿Y品”，投資回報(bào)周期得以縮短至數(shù)月甚至數(shù)日，這極大提升了資產(chǎn)的流動性價(jià)值。同時(shí)，酒店管理公司也可以利用RWA平臺獲取更透明的資產(chǎn)運(yùn)營數(shù)據(jù)，優(yōu)化收益管理，提升資產(chǎn)回報(bào)率。

與此同時(shí)，下游的消費(fèi)體驗(yàn)也將有所升級。例如，Vingoda平臺用戶可以通過支付平臺買入RWA份額，而分紅自動兌換成酒店紅包，實(shí)現(xiàn)了“離岸資產(chǎn)，在岸消費(fèi)”的創(chuàng)新模式。這一技術(shù)或?qū)⑹雇顿Y者同時(shí)成為品牌的忠實(shí)用戶，形成投資消費(fèi)一體化的社區(qū)。

今年，住建部、證監(jiān)會等多部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)保障性住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通等領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展的通知》，在“擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍”中，首次明確提出“探索將酒店等經(jīng)營性物業(yè)納入試點(diǎn)”。這意味著酒店可以進(jìn)入資本市場，像賣股票一樣，讓一部分價(jià)值流動起來。

這與酒店RWA的發(fā)展模式“不謀而合”，當(dāng)酒店不再只能“賣整棟”，而是可以變成“活錢”時(shí)，是否代表著酒店資產(chǎn)的處置方式，正在從傳統(tǒng)的“地產(chǎn)邏輯”轉(zhuǎn)向更靈活的“資產(chǎn)邏輯”？答案還需通過實(shí)踐來揭曉。然而，面對資產(chǎn)流動性不足、融資渠道有限和投資門檻高的痼疾，也許酒店行業(yè)是時(shí)候做出改變了。